樓市成潛規(guī)則重災區(qū) 房價一路瘋漲(7)

2010-08-01 來源：0352房網(wǎng) 編輯：鄭州房產(chǎn)信息網(wǎng)網(wǎng)編

　　　　潛規(guī)則之貸款失約
貸款風險防不勝防

　　今年以來，貸款難問題一下子爆發(fā)讓很多買房的人束手無策。房子早晚肯定要買，但是買了又遲遲貸不了款，如何是好？還有，去年買的房子，貸款拖到現(xiàn)在還沒解決，又該怎么辦？

　　周小姐在辰龍新境界買下一套小戶型，貸款一波三折，純公積金貸款辦不了改為組合貸款，可省公積金收緊二套房貸不得不改成市公積金，結(jié)果卻又遭遇市公積金政策收緊，最終雖然客戶經(jīng)理告知她的貸款手續(xù)已獲批，但何時下款仍是未知數(shù)。張小姐所買的房子，本來首付兩成，做了組合貸款，最近卻被通知首付提高到三成且七折利率不能保證。

　　購房人的遺留問題還沒解決，開發(fā)商的應對措施已頻頻現(xiàn)身。據(jù)稱為了應對公積金貸款難的問題，南京先后已經(jīng)有不少開發(fā)商拒貸公積金，主動向購房人推薦純商業(yè)貸款。去年開盤的鳳凰和熙曾經(jīng)推出給予純商業(yè)貸款的購房人4萬元的總價優(yōu)惠措施。位于下關的潤開華府近期正在推出“直客式商業(yè)貸款”，選擇此種貸款房價在現(xiàn)有基礎上優(yōu)惠1000元/平方米，而用公積金貸款則沒有任何優(yōu)惠。
*《金樓市》點評

　　多年前，中國人民銀行就出臺規(guī)定，“房屋封頂后才能售房并辦理按揭”，這么做既是為了防止開發(fā)商任意挪用資金造成爛尾，也是為了保證購房人資金的安全。而在實際操作中，目前南京除了公積金貸款執(zhí)行的是封頂后貸款的政策之外，普通商品房并沒有嚴格執(zhí)行。這就導致辦理組合貸款的購房人商業(yè)貸款和公積金貸款不能同步進行，往往商業(yè)貸款已經(jīng)辦好公積金貸款還需等待，中途萬一政策發(fā)生變化，買房人一點辦法都沒有。

　　法律界人士認為，政策波動導致的貸款難問題，購房人，銀行，開發(fā)商甚至是公積金中心都不存在過錯，所以要追究任何一方的責任都有難度。所以買房人只能在買房之前就對政策了解清楚，對自己的購買力有清晰的預估，不要盲目夸大自己的購買力，以免在貸款不到位的情況下出現(xiàn)無力支付房款的被動局面�？靾笥浾哔M婕
我的配套誰做主？

　　幾年前，會所這個新生事物剛剛才在國內(nèi)發(fā)芽，可如今卻漸漸成了樓盤必備的配套之一。“實不實用倒沒考慮太多，但新樓盤許多都比較偏僻，如果沒有這些配套，這房子能不能��？我會有些抖呵。而且一些會所夠大，功能齊全，裝修豪華，我會覺得高價買了高檔樓盤，帶親戚朋友來倍兒有面子，再考慮其他的因素，合適的話我就會買了。”近期正在四處看盤準備二次置業(yè)的翟先生說。

　　雖然大家都對會所等配套設施寄予厚望，但現(xiàn)實卻常常對人潑冷水。不僅車庫產(chǎn)權紛爭不斷，會所也常常一夜之間將羽毛球館變身餐飲店、KTV。早在 2004年，南京鐘山花園城的業(yè)主就按耐不住了，在得知開發(fā)商計劃把會所改裝成大酒店之后，200余名業(yè)主齊聚會所門前，推倒了會所里為改裝成大酒樓而搭建的一道道隔墻。

　　開發(fā)商遇到這種情況，也暗暗叫苦：我們買了高檔的健身器材，又用的豪華裝修，靠那點場地費實在是經(jīng)營不下去了，只能靠提高消費或者轉(zhuǎn)換經(jīng)營了。
*《金樓市》點評

　　“先要看會所的產(chǎn)權屬性在哪一方，如果是公共配套設施，使用的是公共分攤面積，那么會所的產(chǎn)權和使用權就該屬于全體業(yè)主；如果公攤面積沒有攤會所面積的，且開發(fā)商有小區(qū)會所建筑面積的獨立產(chǎn)權證，那就可以說開發(fā)商具有會所的產(chǎn)權，但使用權是否為業(yè)主所有要根據(jù)合同來定，而且會所是無償提供還是租賃，租賃價格多少也應該由合同簽訂的。”江蘇南京焯燃律師事務所主任律師虞興東表示，根據(jù)《廣告法》和《合同法》的有關規(guī)定，銷售廣告等宣傳資料可被視為合同的內(nèi)容，如果會所實際使用情況與開發(fā)商宣傳不符，開發(fā)商應承擔違約責任。

　　虞律師認為政府相關法律的缺失，也是造成這一漏洞百出現(xiàn)象的重要原因。“如果有法律明確會所屬于附屬設施，或者規(guī)定一定面積的樓盤必須建立會所、物業(yè)管理用房等公共設施，并且寫明比如產(chǎn)權歸全體業(yè)主所有，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自處理，以及經(jīng)營產(chǎn)生的經(jīng)濟效益怎么用等問題。”

　　《金樓市》建議：作為購房人，不妨在簽訂商品房買賣合同時，寫明會所的產(chǎn)權、使用權的歸屬、具體用途和服務方式等寫進租售合同，并簽訂違約金，這樣有利于后期維權。如果這些方面開發(fā)商堅持不肯在合同里予以明確，那就要考慮這樣的會所一旦變身大酒店，小區(qū)物業(yè)管理會不會無法封閉管理，這樣的小區(qū)今后是否會適合生活。

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