陳寶存：地產(chǎn)行業(yè)各方英豪共話限購擴(kuò)容 (6)

2011-09-04 來源：0352房網(wǎng) 編輯：狄海霞

　　0352房網(wǎng)：樓市限購是否將地方政府債務(wù)危機(jī)的陰影擴(kuò)大?好象所有地方政府在面臨房地產(chǎn)進(jìn)程的時(shí)候都在喊缺錢，喊得更厲害，舉了很多的例子。在所有的債務(wù)危機(jī)下，在歐洲可以有國家破產(chǎn)，美國有債務(wù)危機(jī)。我們是不是地方政府有這種可能性?是不是有可能也會波及到我們老百姓的日常生活?

　　茅于軾：我對任何一種限購都不贊成，不管你是一線、二三線城市，是城市中心還是郊區(qū)，還是多少年齡段，還是多少收入。任何一種原因只要他限購，我都懷疑。因?yàn)槟愣伎吹揭粋€(gè)問題，你提出一個(gè)解決問題的辦法。但是沒有想到這個(gè)問題解決之后引起更多別的問題。為什么我們說要相信市場呢?就是這個(gè)原因。為什么我們搞計(jì)劃經(jīng)濟(jì)搞了三十多年，全世界搞了七八十年呢?就是這個(gè)原因。市場有沒有毛病?肯定是有毛病的。但是他能自我糾正。

　　一般來講，買房子的問題不是政府干預(yù)的問題。房子上出了很多的問題，問題不在房地產(chǎn)本身。別的問題不解決，讓房地產(chǎn)解決，他解決不了。而且你解決一個(gè)問題，引起了很多的問題。不管是政府，是房地產(chǎn)的主管部門還是開發(fā)商，都要有一個(gè)清楚的思考，你提出一個(gè)想法，是不是會有其他的不同，最有用的其是市場本身。有一個(gè)例外，就是投機(jī)，造成市場巨大的誤區(qū)。你讓他隨便買，兩三年房價(jià)漲一倍，干什么活能賺那么多錢?大家都去買房子，房地產(chǎn)的泡沫就起來了。這個(gè)時(shí)候市場是有問題的，怎么解決，也不是限購。你賺得了超額的利潤，這是合理的。限購是不合理的，我的鈔票應(yīng)該是任何東西都可以買的，除了毒品不能買，商品應(yīng)該自由買賣的。所以不能限購。而是要限制他的超額利潤。因?yàn)檫@部分利潤他沒有做出貢獻(xiàn)。他對社會沒有貢獻(xiàn)，我們要區(qū)別投機(jī)和投資。投機(jī)買了賣就是投機(jī)。投資是買了之后從每年得到收入，比如說我把它出租，比如說我把它做倉庫，每年得到回報(bào)，這就是投資，投資買房要去支持，投機(jī)買房要去限制。

　　土地財(cái)政的問題，我對這個(gè)問題沒有研究。我不敢說得很對。但是我有一點(diǎn)比較有把握的。政府變成現(xiàn)在唯一的土地供給者，農(nóng)民有土地不能供給，他要賣給政府才能提供給開發(fā)商。這就造成了市場的扭曲。市場是供給需求雙方的競爭，供給的很多，需求的很多，大家在價(jià)格上競爭，形成一個(gè)好的價(jià)格。他有很強(qiáng)烈的經(jīng)濟(jì)目標(biāo)，一個(gè)政府有這樣的目標(biāo)，他是唯一的供給者，一定會扭曲土地價(jià)格，所以土地價(jià)格太高了。他的原因不是一個(gè)市場，他是一個(gè)政府，一個(gè)強(qiáng)勢的機(jī)構(gòu)，他有自己的利益動機(jī)，又有壟斷的地位，一定造成土地價(jià)格抬高。我們說拍賣只是一種市場行為，這沒有什么不可以的。但是問題在于，你可以招標(biāo)，拍賣能把價(jià)格提上去，招標(biāo)能把價(jià)格壓下來。開發(fā)商應(yīng)該可以招標(biāo)。幾個(gè)開發(fā)商聯(lián)合起來，我們需要什么樣的土地，大家提供，你出的錢最低我買你的。

　　所有的大宗商品，黃金、石油、糧食都是拍賣招標(biāo)決定價(jià)格。只有拍賣沒有招標(biāo)價(jià)格肯定上來了。從經(jīng)濟(jì)學(xué)的道理來講，現(xiàn)在我們土地的價(jià)格是非常扭曲的。因?yàn)樗皇且粋€(gè)真正的市場。政府管土地，他一定要按照市場的原則來定土地的價(jià)格。里面詳細(xì)的情況，我不是做土地制度研究的，我又沒有開發(fā)商的經(jīng)驗(yàn)，這里面的問題我知道很多，但是具體怎么回事我說不清楚。

　　0352房網(wǎng)：雖然我們現(xiàn)在講限購，但是保障房在這幾年里面永遠(yuǎn)是房地產(chǎn)的關(guān)健詞。保障房該不該建，怎么建，現(xiàn)在目前紛紛頻出的保障房質(zhì)量問題，開裂、社區(qū)矛盾。保障房暴露出來的社會問題也很嚴(yán)重。還包括準(zhǔn)入準(zhǔn)出機(jī)制，怎么評估、怎么管理，后期怎么持有。這問題也是很龐雜。借此機(jī)會請茅老師給我們講一講保障房出路在哪?

　　茅于軾：為什么要有保障房?因?yàn)榈褪杖肴说淖》織l件比較差。但是還回到我最初講的，我們還是要相信市場，不是市場配置的各種方式都會造成巨大問題。漏水問題、位置不合適、上下班不方便，模式未必符合大家的需要。都是這樣，兩口人也住這，五口人也住這。還要回到原來那句話，讓市場起作用。保障房完全取消，讓開發(fā)商自己去蓋低標(biāo)準(zhǔn)的房。怎么解決收入問題?給他錢。你拿蓋保障房的錢，收入低的給你五百塊錢一個(gè)月，你自己再出五百，加起來一千租房子去。我收入高一點(diǎn)，我加七百，變成一千二，租好一點(diǎn)的房子。開發(fā)商一定會把保障房建得非常好，他要?jiǎng)幽X筋想，要不然將來房子租不出去。他要合適的地段、合適的戶型。政府蓋房子不想這些事。

　　現(xiàn)在全世界越來越傾向于給住房補(bǔ)貼，你本來就要蓋房，拿這個(gè)錢給住房補(bǔ)貼�；ú涣硕嗌馘X，效率大大提高了，而且還有一個(gè)重大好處，現(xiàn)在這么多的保障房，差不多占了房子的一半了。這對商品房是巨大的沖擊，這對商品房是非常不利的。應(yīng)該知道商品房是解決住房的最終一條路，過去十幾年搞的商品房，大家居住條件從十幾平米增加到三十平米，這是商品房搞起來的。二十年前誰想起買房了?現(xiàn)在大家都在買房。只要經(jīng)濟(jì)效率提高，更深的市場化，效率提高。美國效率高，他投入的勞動資本那么高。我們效率低，你收入提高兩三倍完全有可能的，那個(gè)時(shí)候大家都買得起房了。住房的問題最后還得靠市場，而不是靠行政。

　　0352房網(wǎng)：剛才您提到了保障房應(yīng)該建在什么地方的問題�，F(xiàn)在在城市郊區(qū)的我們住的小產(chǎn)權(quán)房，通縣自己蓋的樓房，二十層、十層，房子價(jià)格大概，比如說大產(chǎn)權(quán)房賣一萬二，他們賣七八千。

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