陳寶存：地產(chǎn)行業(yè)各方英豪共話限購擴(kuò)容 (2)

2011-09-04 來源：0352房網(wǎng) 編輯：狄海霞

　　現(xiàn)在對于萬科來說，前一百位的企業(yè)，他們能夠有業(yè)績的增長，五百億到一千億，規(guī)模不用漲，價格翻一倍就可以了。萬科兩三百億也就是幾年前的事。在這個過程中二三線城市一定是他們重點的市場布局。尤其在一線城市今年受到調(diào)控，銷量急劇下降的情況下。二三線城市2011年一到六月份是量價齊升，尤其是七月份，當(dāng)國務(wù)院說要對二三線城市也進(jìn)行限購擴(kuò)容的時候，再一次的爆炸。我開玩笑，應(yīng)該給國務(wù)院發(fā)傭金，這絕對是一次很好的刺激。接下來的二三線擴(kuò)容也是政府調(diào)控失誤的一個延展。一線城市我管住了，起碼他們認(rèn)為現(xiàn)在是管住了。只不過接下來是鞏固成果的問題。二三線城市要進(jìn)攻了，因為二三線城市仆上來了，價格漲勢堪憂。

　　所以要進(jìn)行進(jìn)一步的調(diào)控。既然證明了在一線城市以往所有的調(diào)控政策都無效，只有先夠看來是有效的，那我就照單抓藥。問題肯定是地方政府是有抵觸的。原因很簡單，就是你要我發(fā)展地方經(jīng)濟(jì)，你又讓我建保障房。我錢從何來?而且一線城市的限購情況已經(jīng)顯露出，起碼量是下來了，開發(fā)商拿地的意愿下降了，土地的儲備接下來很可能賣不出來好價錢。甚至很多二三線城市或者四線城市在偏遠(yuǎn)地段賣不出去了。不僅二三線城市，一線城市，像北京，我們現(xiàn)在很多數(shù)據(jù)是靠猜的。我說中國真正最大的房地產(chǎn)商不是萬科，是北京政府。

　　房地產(chǎn)，既包括房產(chǎn)，也包括地產(chǎn)，萬科一千億，北京1600億。而且他也很懂控盤，形勢不好的時候我先不賣，北京國土中心是地產(chǎn)商，他是最大的。即使是這樣，據(jù)說他在土地儲備上的貸款兩千多億。今年如果賣不到1600億，他怎么還錢?北京還算是有錢，那么多土地放在那里不愁賣。二三線城市的地方政府就缺錢缺得厲害了。地方的融資平臺據(jù)說是十萬億，現(xiàn)在還要允許他們繼續(xù)來擴(kuò)容，來做保障房，拿什么還?這個矛盾是很明顯的。地方政府不能逼著我只干一件事。或者為了爭榮譽的，我就限購了。我覺得這個談判的過程會很長，要看表現(xiàn)，你是為了在這一任上把事干好。還是說這一任我馬上要換屆了，我不管了。二三線城市換屆換得差不多了，馬上新的要考慮五年怎么干。不會2011年博一個表現(xiàn)，2012年就升了。

　　二三線城市的擴(kuò)容有沒有必要，限購肯定是，你說要違法也好、不合理也好，肯定是有問題的。但是我們現(xiàn)在一定是用一個錯誤在掩蓋另外一個錯誤，房地產(chǎn)的問題既是整個經(jīng)濟(jì)的問題也是結(jié)構(gòu)問題。我們這已經(jīng)講了四五年了。我一直在提一個觀點，房地產(chǎn)要解決問題，一定是高端商品房要市場化。你限購可以，因為限購不是說不人讓買房，是不讓人多買。普通商品房，90平米以下，北京可以擴(kuò)展到144平米以下永遠(yuǎn)限購，哪天都不能松。就是不能讓投資和投機(jī)的市場進(jìn)入到這里面。因為這是跟白領(lǐng)、跟首次置業(yè)者、跟年輕人的購房利益是息息相關(guān)的。現(xiàn)在年輕人為什么要買房?他要趕上財富增值的列車。如果房子現(xiàn)在都在跌，誰去買?這是很關(guān)鍵的。

　　所以我覺得普通商品房要限購。高端商品房，你讓他去美國買，不如讓他在中國買。土地要賣出去，賣出好的溢價來。普通商品房要限購，要非市場化。第二，保障房要合理化。一個，量不要那么大，3600萬套，要不就吃不飽，要不就撐死。任志強說都沒有那么多工人來蓋。土地又必須要賣高價，這又是一個死結(jié)，允許他挪用公積金，地方平臺已經(jīng)是一個大窟窿了，發(fā)改委說，只要你建保障房，我同意你繼續(xù)貸。今后這些問題都要出來的。第三，土地價值還是要最大化，既然你認(rèn)為土地是全民的，是非常重要的政府掌握的一個資源，你說不讓他去賣高價，他怎么獲得一個好的收益?只不過不要在普通商品房上賣高價，在真正的商品房上應(yīng)該賣出高價，釣魚臺30萬一平米，你讓他賣吧，30萬美金一平米也可以。在這種情況下限購應(yīng)該是結(jié)構(gòu)化。不要再一刀切了。普通商品房可以限購，高端商品房不要去限購，郊區(qū)不要去限購。包括北京既然你限購?fù)炅艘院螅确粸槭裁匆拶?你讓北京的需求能夠釋放出去，同時把河北的經(jīng)濟(jì)也帶動。

　　你這樣圍追堵截，他本來要到廊坊買房，你一限購，他又回北京了。這都是腦子進(jìn)水，吃錯藥的人。二三線可以限購，但是一定要結(jié)構(gòu)化、一定要有手段。所以要進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，我覺得在二三線城市的問題，必須面臨這一屆政府在2013年還是會繼續(xù)維持穩(wěn)定。現(xiàn)在的調(diào)控，這個藥絕對不是治病的藥，是化療的藥，維持你暫時不要惡化的藥。我們現(xiàn)在就是維穩(wěn)。我說過，現(xiàn)在的調(diào)控是中國最大的維穩(wěn)工程。整個的結(jié)構(gòu)和思路和維穩(wěn)是一樣的。沒有人治本，我就是治標(biāo)的，我就是現(xiàn)在別出事。時間換空間，以后能不能解決不知道。在這樣的思維里面一定要清醒，二三線肯定還要慣性擴(kuò)張。

　　現(xiàn)在很多人拿了兩千畝，現(xiàn)在大家的思路是說，這個地方以后是二三線，以后會像一線一樣�，F(xiàn)在某個地方不成熟，就會類似于北京以后的望京一樣，大家這種思維很可怕。認(rèn)為二三線一定會成長為一線，偏僻的地方一定會變成市中心。我認(rèn)為現(xiàn)在二三線的調(diào)控給大家敲了一個警鐘，大家不能只求慣性的發(fā)展，只求規(guī)模。那樣一定是會出問題的。包括有些城市只限市區(qū)、不限郊區(qū)。濟(jì)南量價齊跌，但是青島量上去了，但是價格下來了。青島就是只限市區(qū)、不限郊區(qū)。

　　0352房網(wǎng)：這次我們提出了中國城市化進(jìn)程的悖論。限購、限價、保障房建設(shè)，保障房建設(shè)現(xiàn)在是占用大量資源的。而城市化進(jìn)程又是我們這一輪城市發(fā)展的主題，多少個城市在擴(kuò)，在爆炸性增長。最近我老家安徽的巢湖要把它一分為二，一部分給河北，因為河北要成立一個千萬級的城市，不夠地方。另外一個放到蕪湖，蕪湖屬于安徽雙河戰(zhàn)略的核心。成為一個城市擴(kuò)張，在城市擴(kuò)張中怎么辦?還是靠建房子、建商業(yè)、移民、做商業(yè)區(qū)、做新城區(qū)。如果遭遇限購的話，或者遭遇一刀切式的限購。先不問消費者怎么樣，作為開發(fā)商陳總，您認(rèn)為應(yīng)該是什么樣的?

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