張民耕：

　　我看有一篇記者的長篇報道，說保障房體系有了很大的推進。特別是這次總理在中央廣播電臺的講話為標(biāo)志，前所未有的把界限說清楚了，政府就管保障房這一塊兒，市場就管商品房，說的非常清楚，連問責(zé)制都出來了。在中國這樣的政策體系下，保障性住房再有困難，今年的1000萬套是能夠完成的。但是那個記者也算了一筆帳，他那個帳不是很內(nèi)行的，不是房地產(chǎn)出身的記者，他算了一下1.4萬億就夠了，我倒推了一下，就是每套70平方米，1000萬套，連土地加上建筑的成本2000塊錢，這樣算出來1.4萬億。咱們都搞房地產(chǎn)，如果算上土地、建筑成本不夠，翻一番都不夠，怎么也得3000塊錢，算一算就是3萬億。3萬億相當(dāng)于一個什么數(shù)字呢?咱們形象的來說，就是扛這次國際上的金融危機就是4萬億，實際上政府還沒出那么多，不管是中央政府出還是地方政府出，總之那么大一筆錢讓政府來負(fù)擔(dān)是不太現(xiàn)實的。所以，我特別贊成劉總的意見，就是保障性住房蓋了以后產(chǎn)權(quán)要賣掉不是一個路子，其實蓋的越多賣的越多缺口越大，如果都做成廉租房和公租房，對平抑房價還是比較有效的，否則就變成投資了。

　　劉曉光：

　　老百姓有的租廉租房了，但是他還是要退了買經(jīng)濟適用房，他還是要產(chǎn)權(quán)。

　　張民耕：

　　如果能把這一塊兒做成在政府補貼下的有市場機制的衍生產(chǎn)品，比如說發(fā)債券，我在做基金就盯著這一塊兒，我就在跟一些大學(xué)在討論，大學(xué)問題嚴(yán)重到什么程度呢?北大、清華的校長都說，現(xiàn)在搞千人計劃什么，我連吸收一個人都吸收不起，從美國回來一個大學(xué)教授，我至少保證他住房得有150平米，北大、清華周邊你買買看，500萬未必能拿得下來，過去引進一個教授給100萬的住房津貼就夠了，所以現(xiàn)在能不能跟大學(xué)聯(lián)手，我出地，你出成本，我收20年的租金，每年8%的收益，作為基金發(fā)得出去。比如說和大學(xué)國家級的研究院所，他們每年要進人，而且他們進人好處公租房的房租不會賴，還有政府稅收上的出讓，總比政府自己出2萬億要建這些房要好得多。你想想，如果出8%的利息，如果是3萬億就是2400億，這2400億要比3萬億好得多，如果再通過稅收的補貼，能夠轉(zhuǎn)化成一個商業(yè)行為，而這個商業(yè)行為又有一因的市場，那么這件事情就能做得成。所以，我相信如果政府真心誠意想用這個辦法來解決住房問題，這個事情是做得下去，而且是能夠做得成的，孟總說的10幾年的愿望是能夠?qū)崿F(xiàn)的。從我們開發(fā)商來說，就是剛才劉總說的那個話，大家聽了一帶而過，我心里特別重視這個，一定要認(rèn)清現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場是雙軌制，是有一部分保障房，有一部分商品房。

　　劉曉光：

　　死一塊兒、活一塊兒。

　　張民耕：

　　這塊兒影響是極其巨大的，如果沒忘記的話董建華是因此什么下臺的，就是8萬套嗎?什么概念呢?當(dāng)時香港人口六、七百萬。實際上供求是一方面，人的預(yù)期是另外一方面，所以我們作為開發(fā)商來說面臨雙軌制的情況下要謹(jǐn)慎，當(dāng)然首先我是樂觀的，必要的謹(jǐn)慎還是需要的。

　　鮑筱斌：

　　保障房應(yīng)該是好事兒，從我本人十幾年的房地產(chǎn)從業(yè)生涯，我沒做過保障房，但是我談幾點看法。

　　第一，要解決房地產(chǎn)的模式問題。就是說財經(jīng)雜志上有一篇仇部長寫的文章，由美國模式、日本模式、歐洲模式等等，但是現(xiàn)在目前房地產(chǎn)行當(dāng)里面到底是什么模式，實際上我自己感覺不是太清楚。商品房跟保障房到底是什么關(guān)系?從政策層面，公共媒體的引導(dǎo)上界限不太清楚，我們必須針對我們的國情找出保障房發(fā)展是和房地產(chǎn)發(fā)展模式怎么形成互動，到現(xiàn)在也有一些探討，但是我感覺不系統(tǒng)。

　　第二，保障性住房如果說作為政府職能的話，就要解決公共財政第二次分配的問題。去年有一些新的情況，第一個報道了中信產(chǎn)業(yè)基金，在江蘇試點做保障性住房，前幾聽我看到一個文件，就是講國開航準(zhǔn)備投資1000億做保障住房，我覺得做保障住房要解決土地出讓一系列的問題，如果這些問題沒有解決保障住房的錢哪兒來呢?以前我也是做基金的，基金不是對保障住房沒興趣，8%左右是有興趣的，但是現(xiàn)在這塊兒怎么樣形成一套金融系統(tǒng)，一方面需要財政支持，另外一方面需要金融系統(tǒng)的支持，當(dāng)然現(xiàn)在有很多創(chuàng)新的東西，但是目前這塊兒有很多地方需要創(chuàng)新。如果保障性住房把土地問題都解決到郊區(qū)去了，沒有配套設(shè)施一系列的社會問題就會出來了。比如說學(xué)校老師肯定希望住在學(xué)校旁邊，但是你要保障住房，如果在二環(huán)里面沒有哪個政府能背得起這樣的經(jīng)濟負(fù)擔(dān)。所以私募包括國家的融資等應(yīng)該有一套系統(tǒng)來試試保障性住房。

　　第三，政府保障性住房的步子邁的過快，去年是580萬套，今年提出1000萬套，北京是100萬套，“十二五”期間就是7000多萬平方米，我感覺這段時間邁的有點兒急躁，所以對保障性住房的選址和沖擊都會很大，但是作為房地產(chǎn)商還不能輕視這個問題。保障性住房的啟動對上下游端的帶動很大。

　　所以，我最后想提示大家不能小視保障性住房對房地產(chǎn)的影響。謝謝!

　　孟曉蘇：

　　從要不要建保障房到怎么樣找錢建保障房了，保障房為什么這么年沒建起來呢?就是差錢。新財富論壇得找錢呀，剛才專家都說要找基金，叫房地產(chǎn)信托投資基金，在國外有這個產(chǎn)品。在座的幾位里面就是我從房地產(chǎn)公司董事長轉(zhuǎn)化成了保險公司董事長，過去我干房地產(chǎn)公司董事長的時候項目多，總為沒錢著急，現(xiàn)在干了保險公司董事長又為錢多花不出去著急，世界上不是光有缺錢的，還有不少拿著錢花不出去的。比如說新的一年股市能不能投，有人說是快牛，有人說是慢牛，我們當(dāng)時的判斷是熊市的延續(xù)，果不其然下跌了15%，就在下跌的過程中我們還能掙出7.6%，你說得多不容易，我們是全保險行業(yè)收益第二位。但是新的一年，股市還敢投嗎?什么叫做穩(wěn)健的貨幣政策?就是緊縮，在緊縮狀態(tài)下股市不可能好。這不是我說的，我們研究過，覺得新的一年做股市很難，這筆錢是干什么用的?是老百姓養(yǎng)老保命的錢，給人家弄丟了不行。怎么辦，怎么保值增值，我們也著急。有了新36條，要引導(dǎo)社會資金、民間資金投資保障性住房，那就你拿出產(chǎn)品來吧，其實這種產(chǎn)品在07年6月份我們就跟國家建議出來了，就是把國外成熟的房地產(chǎn)信托投資基金引到中國來，專項做保障性住房，美國允許有25%的資金進入到政府推動的保障性住房里面去，我們?nèi)珖��?.1萬億，如果按照保監(jiān)會的規(guī)定拿出10%就是5000億，如果再變成基金就是不按投資房地產(chǎn)來算，是按照投資股市，最多可以投到35%，這就是1.5萬億，光一個保障房基金就可以撐起來了，也把房地產(chǎn)搞起來了，如果將來租屋轉(zhuǎn)售還可以賺一把。所以今天我們要呼吁，正在進行的保障房的(房地產(chǎn)信托基金REITs)試點，把這個盡快試點，保障性住房的資金有穩(wěn)定的來源，也早點兒把國債還上。希望把這種思路進一步的推進，我們新財富論壇又為國家出了一個好主意。

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