中國共產(chǎn)黨建黨90周年　回顧住房制度改革歷程(3)

2011-06-27 來源：0352房網(wǎng) 編輯：狄海霞

　　(三)1999年-2004年住房市場化全面推行階段

　　自1998年國發(fā)[1998]23號文后，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，根據(jù)國研中心的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，1998年至2004年我國的房地產(chǎn)投資完成額持續(xù)了7年的兩位數(shù)的快速增長，并且在2002年以后的幾年中出現(xiàn)了房地產(chǎn)“過熱”的情況，7年的同比增長率分別為14%、14%、21%、27%、23%、30%和30%。

　　2003年國發(fā)[2003]18號文發(fā)布(《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》)，認(rèn)為自國發(fā)[1998]23號)發(fā)布五年來，城鎮(zhèn)住房制度改革深入推進(jìn)，住房建設(shè)步伐加快，住房消費(fèi)有效啟動，居民住房條件有了較大改善。以住宅為主的房地產(chǎn)市場不斷發(fā)展，對拉動經(jīng)濟(jì)增長和提高人民生活水平發(fā)揮了重要作用。房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，要堅(jiān)持住房市場化的基本方向，要繼續(xù)發(fā)展住房信貸，強(qiáng)化管理服務(wù)。

　　國發(fā)[2003]18號文對國發(fā)[1998]23號文進(jìn)行了修正，將國發(fā)[1998]23號文提出的“建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系”改變?yōu)樽?ldquo;多數(shù)家庭購買或承租普通商品住房”，要“增加普通商品住房供應(yīng)。……采取有效措施加快普通商品住房發(fā)展，提高其在市場供應(yīng)中的比例。……努力使住房價格與大多數(shù)居民家庭的住房支付能力相適應(yīng)。”同時將經(jīng)濟(jì)適用房的性質(zhì)重新定位為“是具有保障性質(zhì)的政策性商品住房”。18號文的出臺將大多數(shù)家庭的住房推向了市場，實(shí)現(xiàn)了我國住房市場化的根本轉(zhuǎn)變。

　　(四)2005年至今房地產(chǎn)調(diào)控階段

　　國發(fā)[2003]18號文實(shí)施以后，我國房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展，但與此同時由于房價的過快上漲，也引發(fā)了一系列社會問題，百姓住房難問題越來越突出，我國政府開始加強(qiáng)宏觀調(diào)控。

　　2005年3月26日，為了對房價上漲過快的問題“加以全局性控制”，國務(wù)院辦公廳發(fā)出《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房價格的通知》，就穩(wěn)定房價提出八條意見(“國八條”);4月27日，溫家寶總理又召開國務(wù)院常務(wù)會議，研究進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控問題，并提出八項(xiàng)措施引導(dǎo)和調(diào)控房地產(chǎn)市場(即“新國八條”);5月11日，七部委又出臺《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》(穩(wěn)定房價的八條措施);5月31日，三部委出臺《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知》，限制期房轉(zhuǎn)賣;10月18日，國家稅務(wù)總局下發(fā)《關(guān)于實(shí)施房地產(chǎn)稅收一體化管理若干問題的通知》，強(qiáng)調(diào)要對20%個人所得稅進(jìn)行一體化征收。2006年5月，國務(wù)院又出臺了穩(wěn)定房價，整頓房地產(chǎn)市場秩序的六項(xiàng)措施(即“國六條”)。隨后，我國不斷出臺各種調(diào)控措施，進(jìn)一步緊縮“銀根”、“地根”，但是房地產(chǎn)調(diào)控至今，穩(wěn)定房價的目標(biāo)尚未達(dá)到，以北京、上海、深圳等城市為代表，全國房價總體繼續(xù)上漲。

　　今年8月7日《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》(24號文)的出臺引起了社會各界的廣泛關(guān)注。24號文要求進(jìn)一步建立健全城市廉租住房制度，改進(jìn)和規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用住房制度，逐步改善其他住房困難群體的居住條件，完善配套政策和工作機(jī)制。24號文首次明確提出把解決低收入家庭住房困難工作納入政府公共服務(wù)職能。業(yè)界普遍認(rèn)為24號文標(biāo)志著政府住宅調(diào)控思路的轉(zhuǎn)變，其關(guān)鍵是要建立多層次住房保障體系建設(shè)，加快住房分類供應(yīng)體制的實(shí)施。

　　住房制度改革與房地產(chǎn)業(yè)定位的關(guān)系

　　縱觀我國住房制度改革歷程的四個階段，尤其是國發(fā)[1998]23號文、[2003]18號文“國八條”、[2007]24號文等幾個重要文件的出臺，不難看出“房地產(chǎn)業(yè)如何定位”的問題始終貫穿于我國住房制度改革的過程中。

　　房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展一方面能夠解決人民的住房需求，另一方面也能夠拉動社會經(jīng)濟(jì)增長。這兩方面的作用在現(xiàn)實(shí)社會中存在一定矛盾，不能魚和熊掌兼得。社會發(fā)展的背景以及內(nèi)在動因決定了房地產(chǎn)業(yè)兩方面作用的博弈，這兩個方面的博弈也決定了一段時期內(nèi)我國住房制度改革的主要目標(biāo)。

　　當(dāng)我國在舊的福利分房制度下，政府背負(fù)沉重財政負(fù)擔(dān)，城鎮(zhèn)居民住房矛盾日益嚴(yán)重時，以“解決人民住房需求”作為主要目標(biāo)，政府就需要限制房地產(chǎn)商的利潤，以保障社會大多數(shù)群眾住房權(quán)利，正如[1998]23號文明確規(guī)定要“建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系”，按照當(dāng)時的政策解讀來看，就是要讓80%的人民群眾依靠經(jīng)濟(jì)適用房來解決住房問題，而經(jīng)濟(jì)適用房的利潤國家是有明確限定的。

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