買房者需了解的樓盤情況及貸款常識(3)

2012-09-19 來源：0352房網編輯：無憂

　　4.集體所有房：是指城市集體所有制單位所有的房產。即集體所有制單位投資建造、購買的房產。包括鄉(xiāng)產、軍產、校產等;權證、金融基本概念。

　　二、房產交易相關名詞

　　1.《房屋所有權證》是房屋產權登記機關頒發(fā)給權利人的法定憑證，權利人依法憑證行使房屋的所有權。

　　2.《房屋共有權證》是房屋產權登記機關頒發(fā)給兩個或者兩個以上的權利人的法定憑證。共有的房屋，由權利人推舉持證人收執(zhí)《房屋所有權證》。其余共有人各執(zhí)房屋共有權證書一份。房屋共有權證書與房屋所有權證書具有同等法律效力。

　　3.《房屋他項權證》是房屋產權登記機關頒發(fā)給抵押權人或者典權人等他項權利人的法定憑證。房屋他項權證書由他項權利人收執(zhí)。他項權利人依法憑證行使他項權利，受國家法律保護。

　　4.《國有土地使用權證》是房屋產權人對房屋占用范圍的國有土地享有使用權的憑證。土地的使用權性質一般分為出讓步或劃撥兩種。

　　5.土地使用權的出讓：指國家以協議、招標、拍賣的方式將土地所有權在一定年限內出讓給土地使用者，由使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。我國《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十二條規(guī)定，“土地使用權出讓最高年限按下列用途確定：1)居住用地：70年;2)工業(yè)用地：50年;3)教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地：50年;4)綜合或者其他用地：50年。5)商業(yè)、旅游、娛樂用地：40年。

　　6.土地使用權劃撥：是指政府無償將土地撥發(fā)給使用者使用，一般沒有使用期限的限制。以無償劃撥取得的土地使用權，其出讓須經政府及土地管理部門同意，補交出讓金后方可進行轉讓、出租和抵押。

　　7.房產評估：是指房地產專業(yè)估價人員，以房地產為對象，根據委托人不同的估價目的，按照一定的估價程序，在綜合分析影響房地產價格因素的基礎上，對房地產價格客觀合理地估計、推測和判斷，此價格通常與實際買賣成交價不同。房產評估的目的一般有二個，一是為買房貸款提供貸款成數的依據(房地產抵押評估報告)，二是為房屋買賣繳納的稅費提供依據(房地產交易評估報告)。

　　8.房屋產權過戶：即房屋所有權的變更，是指原房屋所有權人通過買賣、繼承、贈與等方式將房屋所有權(包括房屋所有權和土地使用權)轉移為他人所有的過程。

　　9.契稅：契稅是指房屋所有權發(fā)生變更時，就當事人所訂契約按房屋成交價(或評估價)的一定比例向產權承受人征收的一次性稅收。它是對房地產權變動征收的一種專門稅種。

　　10.個人住房按揭貸款：個人住房按揭貸款即買方在向賣方(或房地產開發(fā)商)購買房產時，自己先交首期房款，其余部分由銀行貸款墊付，并用所購買的房產權益作為抵押，以后再按月償還貸款本息(月供)的一種貸款方式。

　　11.貸款額度：又稱貸款限額，貸款人一般會用不同的指標，對借款人的貸款金額做出限制性規(guī)定。如：最高金額、最高貸款成數、最高償還金額等指標。

　　12.貸款期限：是指借款人應還清全部貸款本息的期限。貸款期限由貸款人和借款人根據實際情況商定，但一般有最長貸款期限的規(guī)定。如個人住房貸款期限最長為30年。貸款人可能根據住房的使用年限(壽命)，借款人的年齡等，對貸款期限作出限制。

　　13.個人住房按揭貸款的分類：個人住房貸款按資金來源分類，可分為商業(yè)性貸款、住房公積金貸款和組合貸款。1)商業(yè)性貸款是貸款人以營利為目的的貸款;2)住房公積金貸款是用住房公積金發(fā)放的貸款，帶互助性質，利率比商業(yè)性貸款要低;3)組合貸款是借款人所需資金先申請往房公積金貸款，不足部分申請商業(yè)性貸款，即貸款總額由住房公積金貸款和商業(yè)性貸款兩部分組成。

　　一次性付款流程

　　(一)過戶前的準備工作：1.提前還貸：如交易所涉及的房屋存在貸款未還清，須辦理提前還貸手續(xù)，由客戶自行辦理; 2.各交易中心銷控崗統(tǒng)一與評估公司聯系，出具評估報告;1)銷控崗收到資料當天與評估公司聯系，評估公司24小時出具評估報告;2)如在下午4點以后簽收資料，則第二天早上與評估公司聯系，評估公司24小時出具評估報告; 3)權證如在周六、周日簽收資料，則周一早上與評估評估公司聯系，評估公司24小時出具評估報告。3.《評估報告》出具后，通知權證崗領取過戶資料，預約客戶辦理過戶手續(xù);4.評估報告須由公司統(tǒng)一出具，連鎖店不得自行辦理。外派必須辦理外派手續(xù);如未經審批自行出具評估報告，不論是否使用公司出具的評估報告，公司仍將從成單人個人收入和成單店店長店收入中扣除相應評估費。

　　(二)辦理產權證及土地證過戶手續(xù)

　　說明：部分房地局實行“產權證”與“土地證”兩證合一同時過戶的程序;1.辦理產權證過戶手續(xù)(產權證進件);領取新的產權證(產權證出件)。1)辦理產權證過戶手續(xù)，需買賣雙方同時到房產局辦理，如賣方產權人已婚，其夫妻雙方需共同到場;2)權證崗協買賣雙方將過戶資料交由房產局過戶窗口工作人員審核，審核無誤后收取相關資料;3)買賣雙方按房產局規(guī)定的繳稅時間繳納相關稅費(各區(qū)繳納稅費的時間略有不同);過戶具體費用的計算依據為評估價和成交價取高值;4)權證崗憑客戶稅費繳納票據，領取《交易收件單》，收件單由權證崗負責保管;5)房產證進件后，遵照各區(qū)房產局規(guī)定的時間節(jié)點，由過戶人員預約買方攜帶身份證原件、《交易收件單》到房產局領取《房屋所有權證》; 2.辦理土地證過戶(土地證進件);領取土地證(土地證出件)。1)權證崗在協同買方領取房產證的當日，可協助買方到土地局辦理土地過戶手續(xù);2)由土地局過戶窗口工作人員審核過戶資料無誤后，由客戶繳納相關費用后，權證崗憑相關票據收件單領取土地證收件單，貸款的客戶，收件單必須由權證人員負責保管;3)土地證過戶的資料如下：a)土地證原件;b)過戶后的新房產證復印件;c)契稅及土地收益金發(fā)票復印件;d)《XX市存量房合同》原件1份;e)土地登記申請表一份;f)買方身份證復印份;g)土地證過戶的資料。4)土地證過戶的費用：33元。

　　(三)結件手續(xù)

　　土地證收件單出件后，連鎖店可通知買賣雙方辦理物業(yè)交割及結件手續(xù)。

　　三、商業(yè)貸款過戶流程

　　(一)基本流程：1、首期款齊、資料齊后，由銷控崗為客戶辦理房屋評估;2、評估出件后，由各交易中心銷控崗協同買方及配偶(行需賣方同時到場)到銀行進行貸款面簽手續(xù)，三個工作日后，可得知面簽審核結果;3、銀行面簽通過后，由權證崗預約買、賣雙方(配偶)，到房產局辦理產權證及土地證過戶手續(xù);(說明：部分房地局實行“產權證”與“土地證”兩證合一同時過戶的程序)4、辦理完產權證過戶后，領取產權證收件單，收件單收必須由權證人員保管;5、根據各區(qū)房產局規(guī)定的過戶時間，由權證崗協同買方到房地局領取《房屋所有權證》;產權證必須由權證人員保管;6、領取產權證當天，權證崗即可協同買方進行土地證過戶，領取土地證收件單;收件單必須由權證人員保管;7、根據各區(qū)土地避規(guī)定的過戶時間，由權證崗協同買方到土地局領取《國有土地使用權證書》，土地證收必須由權證人員保管;8、抵押資料齊備、抵押評估報告出件后，由權證崗協同買方及配偶到房地局辦理抵押登記手續(xù);9、根據各區(qū)規(guī)定的時間，抵押出件后，他項權證返銀行，兩證返店后，由連鎖店向買方客戶交付兩證。

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