5.房屋結(jié)構(gòu):一般而言,房屋結(jié)構(gòu)能夠反映房屋的開間、空高、采光、抗震、房齡等。房屋的結(jié)構(gòu)分類一般有以下四類;1)磚木結(jié)構(gòu):這類建筑物的主要承重構(gòu)件是用磚、木做成。其中,豎向承重構(gòu)件的墻體和柱采用磚砌,水平承重構(gòu)件的樓板、屋架采用木材。特點是:層數(shù)較低,一般在3層以下。1949年以前建造的城鎮(zhèn)居民住宅,20世紀50~60年代建造的民用房屋和簡易房屋,大多為這種結(jié)構(gòu)。2)磚混結(jié)構(gòu):豎向承重構(gòu)件采用磚墻或磚柱,水平承重構(gòu)件采用鋼筋混凝土樓板或屋頂板,少量的屋頂采用木屋架。特點是:98年以前的房屋基本上都是磚混結(jié)構(gòu),一般在7層以下,造價較低,但抗震性能較差,正逐步被鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)所替代。從內(nèi)部結(jié)構(gòu)上來看一般磚混的開間、進深的尺寸、層高、采光面都受到一定的限制不是很開闊,沒有明顯的柱、橫梁,較老的房屋能夠從天花板上看到很明顯的條型預制板。3)鋼筋混凝土:承重構(gòu)件如梁、板、柱、墻(剪力墻)、屋架等,是由鋼筋和混凝土兩大材料構(gòu)成。其圍護構(gòu)件如外墻、隔墻等,是由輕質(zhì)磚或其他砌體做成。特點是:結(jié)構(gòu)適應性強抗震性能好,耐用年限較長。一般8樓以上、98年以后的房屋基本上都是鋼筋混凝土結(jié)構(gòu),從內(nèi)部結(jié)構(gòu)上看,即使是裝修過的房屋仍能看到立柱或從吊頂?shù)膶哟沃锌吹捷^明顯的橫梁。 4)鋼結(jié)構(gòu):主要承重構(gòu)件均是用鋼材制成。特點是:建造成本較高,多用于高層公共建筑和跨度大的工業(yè)建筑,如體育館、影劇院、跨度大的工業(yè)廠房等。
6.房齡:房齡是指房屋從正式建成之日起至今的時間,是客戶非常關(guān)心的、對房屋價值產(chǎn)生重大影響的一個因素;如果辦理抵押貸款,也是銀行審批貸款時非常關(guān)注的一個問題。有時房主為了讓房屋賣個好價錢也會刻意把房齡報“年輕”些。;置業(yè)顧問要了解房屋的真實房齡可以采取以下方式:1)社區(qū)積累:在日常社區(qū)時應對每一社區(qū)的房屋基本情況(包括房齡)做細致的調(diào)查、記錄,這是作為置業(yè)顧問的基本功;注意有些比較大型的小區(qū),分幾期建成、或后期又有拆建的,有時房齡跨度會有十幾年的差異。2)產(chǎn)權(quán)證*******日期:如是商品房,正常*******、從未交易過,從產(chǎn)權(quán)辦理時間前推一兩年時間,基本為此房的房齡; 3)觀察不易改造處:從房屋的外立面、樓道、樓梯臺階、廚房、衛(wèi)生間管道、水、電表等不易改變的地方的實際狀況也可大致判斷出實際房齡;4)咨詢相關(guān)人士:對于樓棟外墻面有過粉飾和內(nèi)部有裝修的房屋,可以從內(nèi)部業(yè)主、周圍居民或房管部門那里確認房屋的真實年代。
7.配套:一般的房屋配套設(shè)施包括:1)給、排水:a)給水系統(tǒng):關(guān)注水量、水質(zhì)、水壓; b)排水系統(tǒng):包括生活污水、雨水等排水系統(tǒng);要求安裝正確、牢固、不滲不漏、管道運行正常; 2)用電:用電的便利與安全也是很重要的一個問題,包括導線、配電箱、電開關(guān)、電表各部分的設(shè)計、使用狀況等。說明:我們常說的一戶一表即一戶1水表+1電表。要注意的是有的小區(qū)水、電表是一個單元共用一個總表,然后每戶再有一個分表,這不是實際意義上的一戶一表。 3)氣:購買二手房時,房屋有無天然氣、煤氣供應管道是客戶較關(guān)注的一個問題,其使用方便,費用較低的特點是房屋的一個賣點。4)電話線、寬帶線、有線(數(shù)字)電視線等。5)電梯:用戶對電梯的要求主要要是考慮安全可靠、舒適、方便;以上是二手房常用的一些配套設(shè)施,部分較高檔小區(qū)還設(shè)有以下配套:1)采暖:近年,一些有條件的區(qū)域、單位或較高檔的小區(qū)開始采用供曖設(shè)備。分別有集中采暖、局部采暖、區(qū)域供熱等;2)供水:除了供應自來水外,部分高端社區(qū)還供應熱水,分質(zhì)供水(一套供應生活用水,另一套提供高質(zhì)、凈化的直飲水);3)樓宇智能化配套設(shè)施:即在建筑物內(nèi)建立一個由計算機系統(tǒng)統(tǒng)一管理的一元化集成系統(tǒng),全面實現(xiàn)對通信系統(tǒng)、辦公自動化系統(tǒng)和各種建筑設(shè)備(空調(diào)、供熱、給排水、變配電、照明、電梯、消防、公共安全)等的綜合管理。
8.裝修程度:房屋的裝修一般分為毛坯、簡裝、中裝及精裝,但以上分級沒有十分清晰的標準,按照行業(yè)慣例分類如下: a)毛坯:是指新房交房后未作任何處理,如水電未通到位,水泥地面、墻等,廚、衛(wèi)尚不能投入使用。還有的是老式公房或住宅,未做任何裝修即入住的情況;b)簡裝:是指水電鋪設(shè)到位,地面鋪瓷磚,白墻,鋁合金以上門窗,能夠正常入住的標準;c)中裝:裝修投入在300元/㎡-500元左右,如包門、包窗,木地板,有的有配套的家具,廚、衛(wèi)有一定的裝修,居住舒適; d)精裝:裝修投入在500元/㎡以上的水平,一般具有明顯的家裝設(shè)計元素,用材考究,體現(xiàn)出一定的裝修風格,居住享受;
有的客戶認為買到房后能按自己的生活習慣、品味來裝修是買房后最快樂的事;也有客戶認為裝修是一件較煩瑣的事情,勞心勞力傷財,而且沒有經(jīng)驗很容易上當受騙;部分中低端的客戶喜歡買裝修不錯可直接入住的房屋,一是省心,二是裝修實在、成色較新的房屋的相對性價比較高。
權(quán)證、金融基本概念
一、房屋產(chǎn)權(quán)的一般分類
1.私產(chǎn)房:是指私人所有的房產(chǎn),包括中國公民、港澳臺同胞、海外僑胞、在華外國僑民、外國人投資建造或購買的房產(chǎn),以及中國公民投資的私營企業(yè)(私營獨資企業(yè)、私營合作企業(yè)、私營有限責任公司)投資建造或購買的房產(chǎn)。住宅的產(chǎn)權(quán),包括擁有權(quán)、占有權(quán)、處分權(quán)、收益權(quán)歸以上主體所有。
2.公房:使用權(quán)房,也稱公有住房,國有住宅。它是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷售的住宅。在住宅未出售之前,住宅的產(chǎn)權(quán)(擁有權(quán)、占有權(quán)、處分權(quán)、收益權(quán))歸國家所有。目前居民租用的公有住房,按房改政策分為兩大類:一類是可售公有住房,一類是不可售公有住房。
3.經(jīng)濟適用房:經(jīng)濟適用房是國家為解決中低收人家庭住房問題而修建的普通住房,以微利價出售給符合條件的家庭,它是具有社會保障性質(zhì)的商品住宅; 經(jīng)濟適用房只有本地人才可以購買,5年內(nèi)的經(jīng)濟適用房只能賣給固定人群(即有資格購買經(jīng)濟適用房的人),而且原則上只能按原價出售,購得的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)仍是經(jīng)濟適用房。5年后的經(jīng)濟適用房出售時對人群、價格都沒什么限制,但是得補交一次成本價,購得的產(chǎn)權(quán)是商口房。5年是以房產(chǎn)證到手時間或者契稅完稅證明所注時間為準,哪個在前就算哪個的。2006年12月以后買的的經(jīng)濟適用房,已經(jīng)不能賣了,如果賣要先賣給國家。還有就是要買經(jīng)濟適用房一些證明。
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