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買房者需了解的樓盤情況及貸款常識

2012-09-19 來源：0352房網(wǎng) 編輯：無憂

　　房產(chǎn)中介的業(yè)務(wù)分兩塊，租賃和二手房交易。如果要貸款買二手房，一般按房子的評估價(jià)按一定成數(shù)辦理，大部分銀行之前的要求是，房齡加貸款年限不超過30年，賣主年齡加貸款年限不超過65歲。房子有幾個(gè)支撐價(jià)格區(qū)別的硬指標(biāo)：樓層、電梯、朝向、結(jié)構(gòu)、通風(fēng)采光、是否有黑房、房齡、居住環(huán)境、物業(yè)、水電氣、裝修。頂樓，比如8樓的8樓(簡稱8/8)，或9/9，無電梯，一梯多戶(6-8戶)樓道黑、樓梯陡、廚房廁所窗戶朝走道、朝向不好(東或西)、有黑房、房齡老(90年代初80年代末)、沒有物業(yè)、容積率高。家里有老人，爬樓不方便，朝向不好，通風(fēng)采光差，有黑房意味著東西容易長霉，頂樓意味著夏天熱冬天冷，廚房廁所朝向走道，意味著樓梯間充滿油煙和糞香、墻面油跡斑斑。

　　一、產(chǎn)權(quán)情況

　　房屋產(chǎn)權(quán)指房產(chǎn)的所有者按照國家法律規(guī)定所享有的權(quán)利，也就是房屋各項(xiàng)權(quán)益的總和，即房屋所有者對該房屋財(cái)產(chǎn)的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。房屋產(chǎn)權(quán)的類型有很多，包括：私產(chǎn)房(合同房)、公產(chǎn)房、經(jīng)濟(jì)適用房、房改房、集資建房等;房屋的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)不同，其價(jià)值也不盡相同。日常交易中“私產(chǎn)房”最為常見，私產(chǎn)房的權(quán)屬證明文件有兩個(gè)，俗稱兩證：《房屋所有權(quán)證》《國有土地使用證》;也有老百姓稱三證的，其實(shí)是指兩證之外另加一(論壇新聞)本《國有土地使用納稅證》。

　　我們在查明房屋產(chǎn)權(quán)時(shí)要要注意以下情況：1.有房屋未必有產(chǎn)權(quán)，如單位自建、農(nóng)村宅基地建房、社區(qū)配套用房、違建房等;2.產(chǎn)權(quán)是否登記?如預(yù)售房、抵押商品房未登記等; 3.產(chǎn)權(quán)是否完整?如已抵押未解除、公房不符合上市出售條件;4.產(chǎn)權(quán)有無糾紛?如拍賣競得、婚姻或財(cái)產(chǎn)繼承、確定為拆遷的房屋等;5.有房地產(chǎn)兩證未必就有產(chǎn)權(quán)，如偽造房產(chǎn)兩證、被查封或強(qiáng)制拍賣、遺失補(bǔ)辦后發(fā)生過轉(zhuǎn)讓;

　　二、房屋外部情況

　　1.地段及繁華程度：地段是房屋最重要的固定屬性，也是所有購房者在購房時(shí)都很關(guān)注的，買家一但圈定了一定的地段區(qū)域，需求較難引導(dǎo);選擇哪一區(qū)域、市區(qū)還是郊區(qū)主要圍繞客戶的需求而定。2.交通便捷程度;交通是買房者會(huì)考慮的重要因素，包括公汽、輕軌、地鐵、輪渡等公共交通的線路數(shù)，與市內(nèi)各主要區(qū)域及上班所在地聯(lián)系的廣泛程度，從房子所在地到各公交點(diǎn)的距離，公交工具運(yùn)行起止時(shí)間、運(yùn)行速度、是否經(jīng)常堵車、票價(jià)等都是客戶會(huì)盤算的細(xì)節(jié)。四通八達(dá)、進(jìn)出方便、經(jīng)濟(jì)實(shí)惠，居住的便利性才能得以體現(xiàn); 3.公共生活配套：調(diào)查公共生活配套應(yīng)關(guān)注以下各要素;a)教育設(shè)施：托兒所、幼兒園、小學(xué)、中學(xué)的交通便利、級別等;b)醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施：醫(yī)院、衛(wèi)生站、社區(qū)門診等; c)文化體育設(shè)施：公園、體育場、綜合文化活動(dòng)中心等;d)商業(yè)服務(wù)設(shè)施：商場、超市、集貿(mào)市場、藥店及其他第三產(chǎn)業(yè)設(shè)施;e)金融郵電設(shè)施：銀行、郵局等;f)行政管理設(shè)施：街道辦事處、派出所、居委會(huì)、房管機(jī)構(gòu)等。 4.周邊環(huán)境：a)安全性：小區(qū)是否封閉、安全防盜措施等;b)小區(qū)規(guī)模、綠化覆蓋率、景觀布局、樓間距等;c)內(nèi)部生活配套，會(huì)所設(shè)施(健身、娛樂)、教育、停車、購物等; d)物業(yè)管理：管理狀況，服務(wù)質(zhì)量、收費(fèi)。 5.環(huán)保情況：a)衛(wèi)生狀況：關(guān)注社區(qū)居民生活習(xí)慣、衛(wèi)生現(xiàn)狀。生活垃圾處理情況、給水、排水是否通暢、有無雨季漬水等情況; b)噪音：安靜與否、有無臨馬路、鐵路、餐飲、集市等; c)用水：飲用水供水方式采用直接供水、水泵還是水箱;d)空氣：注意有無餐飲、工廠、垃圾站等污染;e)其它：有無通信接收設(shè)施、高壓變電裝置等。

　　三、內(nèi)部情況

　　1.戶型：戶型的分類形式很多：1)按照居室數(shù)量分類：如一居，兩居，三居等;2)按照廳、衛(wèi)數(shù)量分類：有一室一廳一衛(wèi)、兩室一廳(兩廳)一衛(wèi)、三室兩廳二衛(wèi)(一衛(wèi))，四室兩廳兩衛(wèi)等;3)按建筑形式分類可分為：平層戶型、錯(cuò)層戶型、躍層戶型、復(fù)式戶型四類。(a)平層：又叫單平面層戶型，是指所有的住宅功能位于同一平面上的戶型。是應(yīng)用最廣的戶型形式，其最大優(yōu)勢在于所有功能都在同一平面，因此它是最經(jīng)濟(jì)的戶型，同時(shí)也是無障礙戶型。缺點(diǎn)在于室內(nèi)空間不夠豐富，建筑外形比較單調(diào)。b)錯(cuò)層：錯(cuò)層是指不同使用功能不在同一平面層上，豎向錯(cuò)開一定的高度，形成多個(gè)不同標(biāo)高平面的戶型。解決了廳、室、衛(wèi)等功能、動(dòng)靜、干濕的分區(qū)問題，使住宅室內(nèi)環(huán)境錯(cuò)落有致，極富韻律感。不足是錯(cuò)層降低了建筑結(jié)構(gòu)的均一性，在結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)上為了達(dá)到建筑抗震要求，必然會(huì)使建筑成本增加，最終會(huì)提高商品住房的售價(jià)。 c)躍層：躍層是指套內(nèi)空間跨越兩樓及以上的戶型，各層之間相對獨(dú)立，最大優(yōu)點(diǎn)在于動(dòng)靜要求不同的區(qū)域可以分布在不同的平面層上，避免了臥室易受起居室干擾的問題，給予人與別墅同樣的感受，而且躍層住宅更易形成錯(cuò)落有致的建筑立面。最大缺點(diǎn)在于樓梯占用戶內(nèi)面積。d)復(fù)式;是指單元住宅的房間置于兩個(gè)或兩個(gè)以上平面層上，與躍層的最大區(qū)別在于復(fù)式戶內(nèi)擁有一個(gè)或幾個(gè)房間是貫穿兩層的通透空間。復(fù)式戶型除了具備躍層的優(yōu)點(diǎn)以外，還具有良好的視覺效果和給人豐富的空間感受，便于觀賞室外景觀，客廳的采光也會(huì)特別好，而且會(huì)顯得特別氣派。缺點(diǎn)在于客廳兩層高的墻體、二層的回廊設(shè)計(jì)造價(jià)較高，最終抬高了房價(jià)。)4)無論何種戶型，最好能最大限度的滿足以下功能：(a)實(shí)用經(jīng)濟(jì)、功能分室;b)面積適當(dāng)、尺度適宜; c)分區(qū)合理(動(dòng)靜分區(qū)、公私分區(qū)、主次分區(qū)、干濕分區(qū));d)朝向合理、日照充足，光線充分; e)通風(fēng)良好。)

　　2.面積：理想的房屋建筑面積，1居室在30-50㎡左右，2居室在60-90㎡左右、3居室在100-130㎡左右。以3居室為例，理想的面積為：客廳：21—30平方之間，開間不小于3.9米; 臥室：12—15平方之間，雙人臥室開間不小于3.6米;衛(wèi)生間、廚房：4—5平方米左右;儲藏間、陽臺：5—6平方左右

　　3.樓層：樓層是大部分客戶都特別關(guān)注的點(diǎn)，而且對房屋的價(jià)值影響較大。1)一般住宅按照樓層分為低層住宅、多層住宅、中高層住宅和高層住宅，其中： 1-3層為：低層住宅， 4-6層為：多層住宅，7-9層為：中高層住宅，10層及以上為：高層住宅。2)客戶選擇樓層時(shí)一般會(huì)結(jié)合考慮以下幾個(gè)因素：a)通風(fēng)、采光、日照情況;b)家庭人口、年齡構(gòu)成及健康狀況;c)安全性、生活的便利程度;d)給、排水;e)景觀、環(huán)境; f)住宅總層數(shù);

　　4.朝向：房屋的朝向也是客戶購房時(shí)特別關(guān)心的一個(gè)問題，特別是在冬冷夏熱的武漢。但是，如何判斷房屋的朝向呢?1)一般一梯兩戶的建筑物以單元門的入口朝向?yàn)榇私ㄖ某?(如單元門朝南或北的為南北朝向);2)對于一梯多戶的房屋，也可以房屋主要采光面所面對的方向?yàn)榉课莸某�，如果主要采光面不是很突出，則以主臥室的朝向作為房屋的朝向; 3)按合理布局的設(shè)計(jì)，一般客廳、主臥室、書房、陽臺在陽面向南為宜;次臥室、廚房、衛(wèi)生間、儲藏間可次之;4)最佳的房屋朝向當(dāng)然是南北向，東西向則是客戶比較忌諱的(如西向有建筑物遮擋稍好);如房屋為塔樓，則朝向優(yōu)劣排序一般為：東南、西南、東北、西北(也就是俗稱的金、銀、銅、鐵角);

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