任志強：關(guān)于判斷房價必然暴漲的四大理由(2)

2012-11-03 來源：任志強的博客編輯：木木

　　房價暴漲理由之二：限購令未限住需求。供需矛盾導(dǎo)致房價暴漲

　　按購房需求計算，2015年及之后這段時間都是高峰。2015年是全國23歲適婚年齡的最高峰，高到2400萬對，即使他/她當(dāng)年不結(jié)婚，第二年、第三年或者28歲才結(jié)婚，2015年后這段時間都是高峰，換句話說，家庭分戶和結(jié)婚生孩子這個階段是住房需求最集中和最大的一段時間�，F(xiàn)在還沒到，2015年才是住房需求高峰，后續(xù)的需求仍然是有的。

　　如果從2012年發(fā)生需求的消耗量來看，盡管有40多個城市的限購政策，但銷售沒有出現(xiàn)大幅度下滑，相比年初的負增長20%，到目前已回升至4%的負增長。也就是說，三季度以后的銷售增長基本把原來掉下來的20%的窟窿補平了。根據(jù)以往經(jīng)驗，四季度通常是增長，09、10、11年四季度的增長率都超過15%�？傮w來看，2012年需求并沒有因為限購政策而下滑，但供給卻無增長。即需求增長的時候，把原有的供給已消耗掉。

　　任志強強調(diào)明年3月份這個節(jié)點。“因為2010年住房需求是歷史最高點，所以2011年有土地供應(yīng)，2012年還是有供應(yīng)，2011年的供應(yīng)量既在2011年保留了一部分，也在2012年保留了一部分，但是舊的土地供應(yīng)在明年3月份就終止了。而新的土地供應(yīng)是下降的，所以供給和需求之間的矛盾就會加劇。”

　　房價暴漲理由之三：北京、上海商品房庫存量已經(jīng)少于六個月，若降至三個月將引發(fā)恐慌

　　任志強指出“但是不要以為沒有庫存了才叫供求關(guān)系惡化，通常一個城市里維持三個月以下的銷售量時就是惡化;維持六個月是基本平衡;少于六個月就開始危險了。”

　　北京、上海這些城市已經(jīng)開始少于六個月庫存量了。詳細來說，在一個城市，東南西北各方位都有需求，六個月的時候基本可以滿足，選東邊的房子就有東邊的房子，想選西邊的房子就有西邊的房子，選南邊、選北邊都行。所以，只要這個城市供應(yīng)量只有三個月左右的時候就已經(jīng)出現(xiàn)恐慌了。因為當(dāng)只能滿足一部分需求的時候，可能想買東邊房子的人買不到東邊房子，只能買西邊房子。他會從東往西邊跑，這時候就會發(fā)生恐慌，西邊的人看怎么東邊的人都跑我這兒買房子了?這個傳遞從來都是這樣。。如果你只有三個月的時候就可能出現(xiàn)這種現(xiàn)象，想選東邊的時候沒東邊的房子，當(dāng)東邊有一套房子今天選完了明天沒了，被別人買走了，這時候就出現(xiàn)恐慌了。所以，只要供求量小于六個月的時候，基本上供求關(guān)系不平衡。因為在六個月之內(nèi)是生產(chǎn)不出來房子的。

　　而且，現(xiàn)在的房子通常預(yù)售，不能當(dāng)時、當(dāng)年交房。這個預(yù)售就等于把可預(yù)售的房子基本消化掉了，所以也會形成恐慌。

　　房價暴漲理由之四：限購令堵住二手房補充市場供應(yīng)的路

　　在房價高漲的時候二手房可補充市場需求，希望擁有第二套或第三套新房的人，當(dāng)市場供求關(guān)系不平衡的時候，會拿出多余的二手房出售。任志強指出，如果沒有這部分二手房補充，房價會增長20%，有二手房補充的話房價可能就增長10%。

　　但這種狀況只存在于理想，現(xiàn)實中我們看到，限購城市不準(zhǔn)買第二套或者第三套房。打個比方，當(dāng)國家糧食豐收的時候要儲備一部分糧食。但市場限購第二套住房的政策會把儲存的量沖掉了。

　　前期的供應(yīng)是土地和新開工面積是指開發(fā)商手里有沒有存量，后期二手房交易量是指二手房有沒有存量。這就是為什么在研究市場的時候，先要講一手房，同時要講二手房。二手房的交易量告訴我們，第二套擁有住宅和第三套擁有住宅交換了，當(dāng)這個交易量很大的時候就把余量交換掉了，我沒有存量了，你也沒有存量了。因此，當(dāng)兩者存量都沒有了，明年3月份以后出現(xiàn)的可能性就是房價會被限購政策而導(dǎo)致不得不上升。因為限購政策導(dǎo)致的是開工下降、土地購置下降以及投資下降，目前，這三個數(shù)字都已得到證明，半年過去了，統(tǒng)計數(shù)字并沒有發(fā)生改變。明年3月份很可能就會出現(xiàn)房價暴漲這個情況。

（責(zé)任編輯：0352房網(wǎng)）