任志強：關(guān)于判斷房價必然暴漲的四大理由

2012-11-03 來源：任志強的博客編輯：木木

　　10月29日下午，第三屆地產(chǎn)金融創(chuàng)新峰會在北京召開。巴曙松、滕泰、任志強、劉曉光、張民耕、王啟富、張春華等金融精英、地產(chǎn)領(lǐng)袖齊聚一堂，共話變局下中國地產(chǎn)行業(yè)創(chuàng)新模式。華遠地產(chǎn)董事長任志強對明年3月房價暴漲一說進行全面論證。

任志強

　　任志強指出，限購令從三方面促進房價暴漲，首先，限制了新增土地供應(yīng)，導(dǎo)致了2011年以來出現(xiàn)歷史上第三次土地負增長，舊土地供應(yīng)庫存明年3月終止，新增土地供應(yīng)為負增長，自從98年房改后，每次土地供應(yīng)負增長之后房價都會暴漲;其次，限購令限制了市場上二手房供應(yīng)，從而加大房價暴漲幅度。因為2007年、2009年房價暴漲時，市場都有較充分的二手房供應(yīng)，釋放房價上漲壓力。這次不同由于限購令，靠增加二手房供應(yīng)滿足市場需求的路子也被堵上。

　　限購令限制買第二套房、第三套房，直接導(dǎo)致二手房持有者不會拿出多余的二手房出售。導(dǎo)致市場上開發(fā)商新房及二手房存量同時出現(xiàn)不足，最后，最關(guān)鍵的問題是，限購令并未限制住購房需求，2012年新房銷售額與以往相差無幾，因此2012年3月，舊土地供應(yīng)庫存建的新房終止時，供需矛盾加劇，必導(dǎo)致房價暴漲。

　　房價暴漲理由之一：土地負增長之后房價必然暴漲

　　嚴格來說從1998年我國實施房改以來，土地負增長發(fā)生過三次。

　　按統(tǒng)計數(shù)字算，1998年―2003年年均房價增長率是3.5%，1998年23號文件實行房改，同期人均收入增長是9.5%，即收入增長遠遠大于房價增長。1999年，上海市為鼓勵大家買商品房，施行買房減免個人所得稅的政策，一直到2003年6月份才征收。上述情況都證明在2003年之前看不到天價地，因為沒有招拍掛，也看不到房價暴漲的情況。2003年下達的“8.31文件”之前，按月計算，土地平均增長率是40%。那之前沒有出現(xiàn)過房價高漲的情況。

　　2003年“8.31政策”來源是18億畝紅線，土地轉(zhuǎn)讓實行招拍掛之后，土地供應(yīng)量迅速下降，約連續(xù)14個月低于5%的低增長。于是在2007年就出現(xiàn)房價暴漲。

　　在2006年以前房價上漲和收入增長基本持平，所以不存在房價過高問題。但2007年以后大量的天價地和天價房出現(xiàn)，甚至有“面粉貴于面包”的現(xiàn)象，這是第一次土地供應(yīng)負增長之后帶來的反應(yīng)。

　　第二次土地負增長來自于2007年11月份的“兩房”。“兩房”之后，2008年出現(xiàn)了一些特殊政策，比如連續(xù)加息、收緊準備金率。防止通貨膨脹和經(jīng)濟過熱，在2008年6月份以后出現(xiàn)了土地供應(yīng)負增長，一直延續(xù)到2009年的12月份。這段時間的土地負增長的結(jié)果是，2009年開始出現(xiàn)房價上升，但增長最快的是2010年，房價上漲了26%。

　　第三次土地負增長2011年下半年啟動，由于限購令等一系列政策，2011年之后土地供應(yīng)開始出現(xiàn)下滑。今年的土地負增長比去年還嚴重，因為土地去年上半年還是增長的，下半年以后才是負增長的，今年全年都是負增長的。

　　今年第一、二季度負增長幅度都很大，三季度雖然有所回升，但二季度約是負增長26%，無法彌補。明年拿什么土地去保證供給呢?

　　2011年的土地開始下降，到2012年整體下降，這等于是第三次土地負增長的過程。“既然前兩次都出現(xiàn)的土地負增長之后的房價暴漲，那是不是這次也會出現(xiàn)?因為供求關(guān)系是平衡的，除非需求下降了。但現(xiàn)在看來需求沒有下降的可能性。”任志強言下之意，當然暴漲。

（責(zé)任編輯：0352房網(wǎng)）