樓市新政滿月調(diào)查：北上廣等地房?jī)r(jià)仍堅(jiān)挺

2010-10-30 來(lái)源：0352房網(wǎng) 編輯：admin

樓市新政滿月調(diào)查：北上廣房?jī)r(jià)未示弱

　　西門口一中介公司的外窗玻璃上貼滿了房源以及價(jià)格信息。

樓市新政滿月調(diào)查：北上廣房?jī)r(jià)未示弱

　　“9·29”樓市二輪調(diào)控新政出臺(tái)正式滿月，從各地隱約呈現(xiàn)卻至今仍未得到數(shù)據(jù)證實(shí)的“退訂”、“退房”潮中，除了可以窺見“限貸”、“限購(gòu)”政策的威力之外，也包含了市場(chǎng)中買方對(duì)房?jī)r(jià)下降的預(yù)期正在呈現(xiàn)。不過(guò)，本報(bào)記者新政滿月后回首觀察北京、上海、廣州三地樓市卻發(fā)現(xiàn)，雖然樓市調(diào)控措施逐步加溫，已經(jīng)“很給力”，但是處于調(diào)整狀態(tài)之中的房?jī)r(jià)降幅依然非常有限。不過(guò)，不少業(yè)內(nèi)人士預(yù)期，隨著成交量的萎縮，市場(chǎng)觀望情緒逐步濃厚，在資金壓力下開發(fā)商只能以價(jià)換量，房?jī)r(jià)“真摔”在未來(lái)依然可期。

　　文/記者賴偉行、趙琳琳、李媛

　　本報(bào)訊 (記者李鳳荷、陳白帆)國(guó)慶前后，隨著北京、上海、深圳、南京等地陸續(xù)出臺(tái)限購(gòu)令，不到1個(gè)月時(shí)間，已經(jīng)有14個(gè)城市出臺(tái)了限購(gòu)令。從限購(gòu)令出臺(tái)后的效果看，再加上嚴(yán)格限制第三套房貸和加息等因素，各大城市觀望氣氛濃厚，9月的熱銷勢(shì)頭不復(fù)出現(xiàn)，相當(dāng)多投資性買家因限購(gòu)和貸款因素而暫不出手。然而，盡管絕大部分城市都未說(shuō)明限購(gòu)時(shí)間，但依然很多人擔(dān)心一旦限購(gòu)令解除，之前被壓抑的強(qiáng)大需求將如洪水泛濫。因此，如何保證限購(gòu)令解禁后的樓市仍健康穩(wěn)定，房產(chǎn)稅很可能是不得不祭出的終極一招。

　　一線城市掃描

　　廣州：新樓開盤低調(diào)賣價(jià)高開

　　剛剛過(guò)去的10月，在限購(gòu)令即將出臺(tái)消息的影響下，廣州樓市以15日限購(gòu)令正式出臺(tái)為界經(jīng)歷了一段先揚(yáng)后抑的過(guò)程，網(wǎng)簽量在15日之前連續(xù)數(shù)天維持在過(guò)千套的驚人水平上，之后急速回落至3位數(shù)的水平。但全月的成交量仍然將創(chuàng)下同期新高，有機(jī)構(gòu)的監(jiān)測(cè)就顯示，截至目前10月廣州十區(qū)成交量已經(jīng)超過(guò)15000套，環(huán)比9月增長(zhǎng)了1倍以上，而十區(qū)成交均價(jià)大約為13277元/平方米，環(huán)比下降0.15%。從目前情況來(lái)看，廣州房?jī)r(jià)并沒(méi)有出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性的下降。

　　不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，政策高壓下成交卻如此驚人，其實(shí)是由多方因素造成。首先，9月底多個(gè)新盤搶閘，且成交理想，但由于網(wǎng)簽的滯后性，其成交情況多反映在10月份的成交里面，其中不乏推貨量過(guò)千套開盤當(dāng)天成交也近千套的十年小雅，而于中秋期間開盤的幾個(gè)熱點(diǎn)盤君華香柏廣場(chǎng)、合生頤景華苑、萬(wàn)科華庭等，開盤當(dāng)天成交均過(guò)百套，但也集中反映在10月的成交中;第二，十一期間雖然政策施壓，但主打剛性需求、且總價(jià)多在120萬(wàn)元以內(nèi)的樓盤依然受到市場(chǎng)的追捧，例如時(shí)代南灣、招商金山谷、一品湖山和雅寶新城等。至于作為政府工程的亞運(yùn)城，由于其自身的特殊性以及較好的投資前景，成交也一樣飄紅;第三，由于“9·29”新政后，多個(gè)城市推出了限購(gòu)令，廣州也放出了風(fēng)聲，因而市場(chǎng)出現(xiàn)了一場(chǎng)限購(gòu)前的“搶購(gòu)潮”，購(gòu)房者搶閘購(gòu)房，而開發(fā)商也加速簽約，以致15日之前幾天的網(wǎng)簽量暴增。

　　記者走訪發(fā)現(xiàn)，在新政調(diào)控之下，部分逆勢(shì)開盤的樓盤都較以前轉(zhuǎn)趨低調(diào)，沒(méi)有過(guò)多的宣傳和造勢(shì)活動(dòng)，同時(shí)在開盤中采取吹風(fēng)價(jià)比開盤價(jià)高出一截的營(yíng)銷模式，吸引買家入市。位于南洲板塊的某樓盤在新政后開盤就非常低調(diào)，除了在開放樣板房后推出交付5萬(wàn)元誠(chéng)意金可享受九五折優(yōu)惠活動(dòng)之外，在營(yíng)銷方面沒(méi)有特別的手段。在報(bào)價(jià)方面，銷售人員一貫保持價(jià)格往高處報(bào)的作風(fēng)，讓人產(chǎn)生樓盤漲價(jià)幅度很大的假象。但在開盤日價(jià)格反而是略低于之前均價(jià)2萬(wàn)元/平方米的報(bào)價(jià)，實(shí)際上只有少部分的高層單位價(jià)格超過(guò)2萬(wàn)元/平方米，而其他的樓層單位均價(jià)在18000元/平方米左右，并有少部分17600元/平方米的單位，最終當(dāng)天就銷售了接近一半大約過(guò)百套的貨量。

　　經(jīng)緯行研究中心主任許婉婷認(rèn)為，繼9月底二次調(diào)控新政和地方限購(gòu)后，央行于10月19日宣布加息0.25個(gè)百分點(diǎn)，次日住建部也相應(yīng)提高了公積金的存貸款利率，進(jìn)一步強(qiáng)化了樓市調(diào)控的力度，表明了政府調(diào)控房?jī)r(jià)的決心。三年來(lái)首度加息意味著信貸政策的調(diào)整。適度寬松的貨幣政策開始收緊，之前由于寬松貨幣政策而導(dǎo)致的資產(chǎn)價(jià)格泡沫有望得到控制，通脹壓力將得到緩解，部分因通脹預(yù)期尋求資產(chǎn)保值的購(gòu)房者或重回觀望態(tài)勢(shì)。另外，加息意味著購(gòu)房成本增加，也意味著開發(fā)商降價(jià)的動(dòng)力將加大。銀行貸款利率提高意味著開發(fā)商已有的貸款成本將提高，雖然目前來(lái)說(shuō)并不至于對(duì)開發(fā)商產(chǎn)生太大的沖擊，但并不代表連續(xù)加息后開發(fā)商依然能夠承受。目前金融機(jī)構(gòu)已收緊新增開發(fā)貸款，開發(fā)商的融資渠道變窄，于是多選擇民間資本和信托平臺(tái)這類融資渠道，相應(yīng)的成本也提高，若是已有銀行貸款的成本因連續(xù)加息后進(jìn)一步增加，則開發(fā)商的資金運(yùn)轉(zhuǎn)將更難，屆時(shí)唯有加快銷售回款。在這種預(yù)期情況，不排除一部分資金壓力大或一直采取快速銷售戰(zhàn)略的房企在本輪加息中就率先降價(jià)，以實(shí)現(xiàn)資金的快速回籠。房?jī)r(jià)預(yù)期的改變意味著更多的購(gòu)房者將陷入觀望，當(dāng)市場(chǎng)陷入持續(xù)觀望狀態(tài)，離開發(fā)商降價(jià)也就不遠(yuǎn)了。

　　上海：豪宅熱銷大幅推高均價(jià)

　　“9·29”新政滿月，上海樓市也如申城天氣一般遭遇寒流過(guò)境，商品住宅成交量持續(xù)下滑。但普通百姓最關(guān)心的房?jī)r(jià)卻“表現(xiàn)不佳”，只有少數(shù)外圍樓盤微微下調(diào)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到“跌”的程度。有業(yè)內(nèi)人士指出，目前，上海房屋均價(jià)仍然站在超過(guò)22000元/平方米這一價(jià)格高位的重要原因之一，就是上海星河灣等豪宅在本月的集中成交。根據(jù)漢宇地產(chǎn)市場(chǎng)研究部發(fā)布的一手房數(shù)據(jù)，10月18日~24日這一周，全上海市公寓成交均價(jià)已經(jīng)上漲至22406元/平方米，環(huán)比上漲13.4%，成為近兩個(gè)月周成交均價(jià)的新高。但在扣除上海星河灣、仁恒怡庭這兩個(gè)豪宅的價(jià)格影響之后，全上海市公寓的均價(jià)只有17958元/平方米。但記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，即便是把貴價(jià)豪宅排除在外，上海樓市也沒(méi)有出現(xiàn)明顯的價(jià)格下跌。事實(shí)上，上海一般商品住宅的價(jià)格仍然保持穩(wěn)定，之前喊出“降價(jià)”口號(hào)的，只是一些一度熱銷的郊區(qū)外圍樓盤，特別是外環(huán)以外的板塊。而漢宇地產(chǎn)的數(shù)據(jù)也顯示，即便是這些偏遠(yuǎn)板塊的樓盤，價(jià)格跌幅也都在5%以內(nèi)。有業(yè)內(nèi)人士向記者表示，這些樓盤與市區(qū)內(nèi)的樓盤相比，本身并不算稀缺，也就難在市場(chǎng)環(huán)境欠佳時(shí)“保值”。而且在調(diào)控措施出臺(tái)前，這些板塊樓盤的價(jià)格都曾有過(guò)大幅度的提升。

（責(zé)任編輯：樂(lè)樂(lè)）