任志強(qiáng)：保障性住房成為政府政績的展現(xiàn)

2011-08-31 來源：0352房網(wǎng) 編輯：狄海霞

　　目前，保障性住房制度還很不完善，為此，我國已經(jīng)提出要加大保障性住房建設(shè)力度，進(jìn)一步改善人民群眾的居住條件，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。那么，相對于保障房，地產(chǎn)界的名人有什么不同的觀點(diǎn)和看法呢?我們對此采訪了北京市華遠(yuǎn)地產(chǎn)股份有限公司董事長任志強(qiáng)，我們一起來聽一聽任總的高見。

　　0352房網(wǎng)：任總，從我們2011年的走訪情況來看，大家覺得2011年開篇不太好。是不是對行業(yè)來說，2011年是一個不太美妙的起點(diǎn)呢?

　　任志強(qiáng)：開發(fā)商不能天天想過年，馮侖說你不能老像度蜜月一樣，日子長著呢。2011年政府的政策可能是不太好，有限購、限貸，不過在我看起來，打擊投資和投機(jī)的方法不對。

　　0352房網(wǎng)：就是你比較堅(jiān)持的，政府用的這個方法用錯了?

　　任志強(qiáng)：對。限購城市減少一些投資的需求，這對市場經(jīng)濟(jì)來說，無論如何都是不好的，但不能說市場不好。我們最主要擔(dān)心的是，限購并不是要解決投資需求問題，我們現(xiàn)在提高利率，提高購買門檻，限購限制了消費(fèi)需求，其中，改善型消費(fèi)需求受抑制的影響很大。

　　但我不認(rèn)為市場不好，2005年之后預(yù)售房制度讓預(yù)售的情況遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于竣工的情況。與銷售比例相比，現(xiàn)在每年竣工的比例越來越低，比如說去年新開工面積10億多平方米，竣工面積大概是6.1億平方米。住宅部分去年竣工6.1億平方米，但是去年銷售了八、九億�？⒐�(shù)字里包括不可銷售的部分，如機(jī)房，民房、車庫等，但實(shí)際上銷售里不包括這部分。所以算下來，預(yù)售的比例在不斷擴(kuò)大，預(yù)售和竣工的比例大概已經(jīng)達(dá)到1.89。

　　0352房網(wǎng)：這個預(yù)售與竣工的比例是一直都在增長的?

　　任志強(qiáng)：確實(shí)。這個數(shù)據(jù)一直從1.1上升到2010年的1.89，2011年上個季度這個比例是1.73，2011年第四季度可能到1.8多。今年上半年竣工了2億多平方米，銷售了4億，現(xiàn)在竣工與銷售的比例就是1：2。所以，從這個情況來看，銷售情況并不是不好，不能說市場不好，如果市場不好的話，就是竣工大于銷售。

　　現(xiàn)在市場上有一些數(shù)據(jù)說庫存達(dá)到多少，這個數(shù)據(jù)是按有銷售證的來計(jì)算的，再加上一些現(xiàn)房，這兩個數(shù)據(jù)加起來就有很多。而且，相當(dāng)一部分產(chǎn)品還在地平線上或者什么都沒完成的情況下就領(lǐng)到預(yù)售證了。可能到結(jié)構(gòu)完善的時(shí)候要五六個月，五六個月以后再銷售或許也沒有什么影響了。

　　開發(fā)商現(xiàn)在手里拿到的錢是已經(jīng)銷售的，這樣一來，去年竣工的實(shí)際上補(bǔ)前年的銷售，今年竣工的要補(bǔ)去年的銷售，明年竣工要補(bǔ)今年的銷售，這樣累積起來后，還有一個很大的差，這就意味著開發(fā)商手里的錢蓋的房子，實(shí)際上利潤或資金已在手里了。

　　所以，下一步投資增長可能會下降，下降主要是因?yàn)樾麻_工部分。市場好與不好主要看兩個表現(xiàn)：一個是新增，新增開工現(xiàn)在已經(jīng)趨于下降了，竣工、開工趨于下降的話，其實(shí)新增投資也會趨于下降的。

　　0352房網(wǎng)：新增開工下降是大家資本不夠，還是對政策信心不夠?

　　任志強(qiáng)：新增開工下降包括兩個部分：一個是土地新增不夠，上半年新增土地才20%多，北京才10%多。實(shí)際上，我們在土地上的投資分四塊：一塊是土地購置，一塊是基礎(chǔ)設(shè)施，修橋鋪路，一塊是基本建設(shè)，一塊是裝修�，F(xiàn)在，正在施工這一部分并沒有減少，但購置土地減少了，新開工減少了，這兩個部分實(shí)際上就有下降的趨勢。

　　2011年我們的土地只賣了7000多億，按前年來算，如果下半年土地收入翻一倍的話，也就是1.5萬億，與去年的3萬億相比，同比下降50%。即使再增加一些，也就是2萬億，與去年相比也差得遠(yuǎn)。政府土地收入起碼減少了1萬億。

　　在施工方面，我們看其中一個指標(biāo)。欠施工隊(duì)錢的比例在增長，也就是應(yīng)付未付款增長了26%，這個減少了之后，大家可能就沒有更多的錢拿來新開或者用于其他。這個增長不等于沒錢投資，只是資金不雄厚。所以，這表示后面的投資會有所下降。

　　我們這個數(shù)據(jù)，從一季度的36%到現(xiàn)在的32%已經(jīng)下降了4個百分點(diǎn)，估計(jì)后期可能每月要下降2個點(diǎn)，這樣的話，到年底就剩下18%了。與年初36%的增長相比，下降了一半了。所以，如果保障性住房能夠頂上的話，可能還會維持在24%左右的投資增長率。

（責(zé)任編輯：0352房網(wǎng)）