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中國樓市下黃金十年的“對與錯(cuò)”(2)

2011-05-25 來源：0352房網(wǎng) 編輯：編輯小馮

　　(二)部分城市房價(jià)漲幅較大

　　2000年以來，我國房價(jià)漲多跌少已是不爭事實(shí)。一方面，房價(jià)往往漲幅大跌幅小，另一方面，房價(jià)上漲的持續(xù)時(shí)間往往較長而下跌的持續(xù)時(shí)間往往較短，除了2008年受國際金融危機(jī)和國內(nèi)經(jīng)濟(jì)下滑影響而導(dǎo)致房價(jià)出現(xiàn)短暫、小幅下跌之外，進(jìn)入新世紀(jì)以來，我國房價(jià)基本呈較快上漲之勢。部分城市如北京、上海、深圳、杭州、廈門等房價(jià)漲幅明顯偏大，2001-2009年間其商品住宅均價(jià)年均增幅分別為14%、16%、13%、19%、17%，明顯高于當(dāng)?shù)鼐用窨芍涫杖朐鲩L，2009年上述城市房價(jià)收入比均超過10倍，北京、上海、深圳甚至超過了13倍，高房價(jià)問題凸顯。

　　(三)地方政府對房地產(chǎn)依賴性過強(qiáng)

　　近年來，隨著我國土地出讓價(jià)格持續(xù)上漲，房價(jià)快速攀升，地方政府對“土地財(cái)政”的依賴程度越來越高。2009年，我國土地增值稅、耕地占用稅、契稅、房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅五項(xiàng)稅種合計(jì)增收1155.51億元，對稅收總收入增長的貢獻(xiàn)為21.8%，比2008年增加11.5個(gè)百分點(diǎn)。加上房地產(chǎn)營業(yè)稅和房屋轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅，全年土地和房地產(chǎn)相關(guān)的稅收增收額所占比重超過35%。如果考慮房地產(chǎn)對銀行信貸和建筑業(yè)等相關(guān)行業(yè)的拉動(dòng)，這一比重將更高。與此同時(shí)，2009年我國土地出讓收入達(dá)1.42萬億元，相當(dāng)于同期全國財(cái)政收入的20.8%。2009年末，我國地方融資平臺貸款余額高達(dá)7.38萬億元，而這也主要是以政府所擁有的土地作質(zhì)押進(jìn)行融資的。

　　(四)產(chǎn)業(yè)發(fā)展方式仍然比較粗放

　　近年我國住宅產(chǎn)業(yè)化水平有所上升，但距發(fā)達(dá)國家仍有巨大差距，仍處于住宅產(chǎn)業(yè)化的起步階段，工業(yè)化水平和成套技術(shù)集成度還比較低，科技貢獻(xiàn)率不高，尚未形成系列化、規(guī)�；a(chǎn)體系。這些與落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀、建設(shè)節(jié)約型社會(huì)、發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟(jì)、實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展、建設(shè)節(jié)能省地環(huán)保型住宅的要求還很不適應(yīng)。推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化工作面臨著許多困難。一是技術(shù)、部品缺乏配套化和集成化。二是新技術(shù)的研發(fā)與推廣應(yīng)用缺乏有效的政策支持。三是住宅性能認(rèn)定制度推廣缺少政策支持。四是全裝修住宅推廣工作仍以試點(diǎn)示范項(xiàng)目為主，采取企業(yè)自愿的形式，效果欠佳。

　　(五)法制建設(shè)還有待進(jìn)一步加強(qiáng)

　　在市場經(jīng)濟(jì)體制下，法制建設(shè)很重要。房地產(chǎn)法律體系的建立具有促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展、維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序、保障房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營主體和持有消費(fèi)主體合法權(quán)益的作用。中國房地產(chǎn)的法律體系縱向要具備法律、法規(guī)和規(guī)章三個(gè)層次，橫向要具備實(shí)體規(guī)范、程序規(guī)范和運(yùn)行規(guī)范。而目前，我國房地產(chǎn)業(yè)的法律體系尚不完善，法律僅有《土地法》、《城市房地產(chǎn)管理法》兩部。對房地產(chǎn)業(yè)的管理，仍然主要依靠國務(wù)院、中央部委和地方政府的一些行政法規(guī)和部門規(guī)章，以及各種“通知”、“辦法”、“方案”、“條例”等。在這種施政路徑下，相關(guān)政策的行政效力往往層層衰減，各項(xiàng)措施執(zhí)行效果往往難以保證。

　　三、促進(jìn)我國房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的幾點(diǎn)應(yīng)對思路

　　(一)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的三大原則

　　1、堅(jiān)持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和市場健康相協(xié)調(diào)

　　近十年來，我國房地市場的快速發(fā)展，尤其是房價(jià)的過快上漲，引發(fā)了一些社會(huì)矛盾，影響了房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。未來行業(yè)發(fā)展，必須要更加注重住宅市場的合理性，繼續(xù)抑制投機(jī)性購房需求，繼續(xù)保護(hù)合理的自住需求;在保證供應(yīng)量的情況下，更加注重發(fā)展中小套型的普通商品住宅;努力使商品住宅價(jià)格的增長與經(jīng)濟(jì)增長、人均可支配收入增長相匹配。另外，還要更加注重住房保障制度建設(shè)，使更多的中低收入住房困難家庭，能夠受益于住房保障。

　　2、堅(jiān)持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和城鄉(xiāng)共融相協(xié)調(diào)

　　當(dāng)前，我國城鎮(zhèn)化正在快速推進(jìn)階段，2009年底城鎮(zhèn)化率已超過46%，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展必須為城鎮(zhèn)化服務(wù)。通過大力發(fā)展城市房地產(chǎn)業(yè)，尤其是重點(diǎn)發(fā)展中小城市，以及大城市的郊區(qū)衛(wèi)星城、新市鎮(zhèn)，引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和人口合理布局，縮小大中小城市之間，以及大城市市區(qū)和效區(qū)之間的城市建設(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的差距。

　　3、堅(jiān)持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型相協(xié)調(diào)

　　十七屆五中全會(huì)更加強(qiáng)調(diào)包容性增長，注重經(jīng)濟(jì)增長模式轉(zhuǎn)變。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也應(yīng)由粗放式發(fā)展轉(zhuǎn)向集約化發(fā)展，需要重點(diǎn)關(guān)注行業(yè)的發(fā)展的低碳、環(huán)保、節(jié)能、省地，更大力度的推進(jìn)產(chǎn)業(yè)化和現(xiàn)代化，提高行業(yè)的科技利用率。

　　(二)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的五點(diǎn)對策

　　1、加強(qiáng)住房保障建設(shè)力度，完善住房保障體系

　　發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的重要目的之一是改善民生，必須加強(qiáng)住房保障制度建設(shè)。通過不斷創(chuàng)新思路、創(chuàng)新機(jī)制，大力加強(qiáng)住房保障制度建設(shè)，建立健全分層次、多渠道、成系統(tǒng)的住房保障體系;健全由廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、公共租賃住房、舊改安置房等組成的保障性住房供應(yīng)體系;優(yōu)化運(yùn)行機(jī)制、提高管理效率;完善相關(guān)的土地、財(cái)稅和信貸支持政策;爭取使本地中低收入群體中的住房困難家庭享有合適的住房保障，同時(shí)逐步將青年職工、優(yōu)秀人才和外來務(wù)工人員納入住房保障范疇。

　　一是要擴(kuò)大廉租住房受益面。不斷放寬廉租住房準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，擴(kuò)大廉租住房受益面，著力提高實(shí)物配租比例，增加廉租住房房源供應(yīng)，對符合條件的申請家庭做到“應(yīng)保盡保”。二是完善經(jīng)濟(jì)適用住房制度，建立健全運(yùn)行機(jī)制，嚴(yán)格準(zhǔn)入和退出機(jī)制，實(shí)行共有產(chǎn)權(quán)，各地可根據(jù)區(qū)域情況，逐步放寬經(jīng)濟(jì)適用住房準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)適用住房的受益面。三是啟動(dòng)公共租賃住房建設(shè)，按照“政府引導(dǎo)、市場運(yùn)作”的原則大力推進(jìn)，積極鼓勵(lì)、引導(dǎo)和扶持產(chǎn)業(yè)園區(qū)、大型企事業(yè)單位、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織等建設(shè)單位租賃房和市場化租賃房。四是加快棚戶區(qū)改造，使部分困難家庭因此而改善住房條件。

（責(zé)任編輯：0352房網(wǎng)）