中國(guó)樓市下黃金十年 的“對(duì)與錯(cuò)”

　　當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控正在緊鑼密鼓的進(jìn)行，實(shí)際上，這是在給近十年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的非理性繁榮“吃藥”。1998年住房體制改革之后，尤其是進(jìn)入新世紀(jì)以來(lái)的這十年，堪稱我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展史上的“黃金十年”，在住房制度改革、經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長(zhǎng)、加入WTO等多種因素的推動(dòng)下，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展取得了輝煌成就。同時(shí)，也暴露出來(lái)一些問(wèn)題和矛盾，比如住房?jī)r(jià)格持續(xù)高漲、住房保障滯后等。站在2011年這樣一個(gè)新世紀(jì)前十年末的特殊時(shí)點(diǎn)，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展行進(jìn)行回顧、總結(jié)成績(jī)、反省不足、思考對(duì)策，很有現(xiàn)實(shí)意義。

　　一、近十年我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展取得了巨大成就

　　(一)有效拉動(dòng)了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)作出重大貢獻(xiàn)

　　隨著產(chǎn)業(yè)規(guī)模的擴(kuò)大，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)已逐步成長(zhǎng)為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展直接或間接地有效拉動(dòng)了我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，為關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)發(fā)展和擴(kuò)大城鄉(xiāng)就業(yè)立下汗馬功勞。2007年我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比重達(dá)4.8%。2008年，產(chǎn)業(yè)增加值達(dá)1.27萬(wàn)億元，是2000年的3.07倍，年均增長(zhǎng)15.1%。根據(jù)相關(guān)測(cè)算，“十一五”期間，我國(guó)城鎮(zhèn)住房投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的總貢獻(xiàn)率平均為17%。

　　(二)顯著改善了居民居住條件，有力促進(jìn)民生發(fā)展

　　2000年至2008年間，我國(guó)累計(jì)竣工商品住宅32.9億平方米，城鎮(zhèn)人均住房建筑面積由2000年的20.3平方米增加到了2008年的28.1平方米，年均增長(zhǎng)0.98平方米，居民居住條件明顯改善。與此同時(shí)，城鎮(zhèn)居民住房成套率由2000年的72.7%提高到了2008年的81%，年均提高1.04個(gè)百分點(diǎn)，居民居住房屋不論是工程質(zhì)量，還是功能品質(zhì)都有明顯提高。

　　(三)形成了較大的開(kāi)發(fā)規(guī)模，房地產(chǎn)市場(chǎng)體系漸趨成熟

　　1998年出臺(tái)“23號(hào)文”以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)制度改革不斷深化，在土地、金融、稅收、外資利用等各個(gè)環(huán)節(jié)都建立起了一套基本的體制、機(jī)制和制度，逐步形成了包括一二三級(jí)市場(chǎng)在內(nèi)的完整市場(chǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)體系漸趨成熟。以此為基礎(chǔ)，2000年以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資持續(xù)高速增長(zhǎng)，產(chǎn)業(yè)規(guī)模迅速擴(kuò)大，開(kāi)發(fā)建設(shè)規(guī)模和交易規(guī)模位列世界前列，創(chuàng)造了世界城市發(fā)展史上的奇跡。2009年，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資達(dá)3.6萬(wàn)億元，是2000年的7.27倍，年均增長(zhǎng)24.7%;商品房施工面積達(dá)31.96億平方米，是2000年的4.85倍，年均增長(zhǎng)19.2%;商品房銷售面積達(dá)9.4億平方米，是2000年的5.05倍，年均增長(zhǎng)19.7%(年均增加0.83億平方米)。

　　(四)房地產(chǎn)行業(yè)得到較快發(fā)展，培育了一批優(yōu)秀企業(yè)

　　近年來(lái)，隨著房地產(chǎn)業(yè)的日益勃興，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)專業(yè)化水平、產(chǎn)業(yè)管理能力、資源集約利用能力都得到了較大幅度的提升，低碳、節(jié)能省地等理念得到了廣泛推廣。一批優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、營(yíng)銷代理企業(yè)、房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)快速成長(zhǎng)起來(lái)。2008年，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)達(dá)87562家，是2000年的3.20倍，年均增加7500余家;房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)從業(yè)人員達(dá)210萬(wàn)人，是2000年的2.16倍，年均增加14.1萬(wàn)人。與此同時(shí)，根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)測(cè)評(píng)中心《2009年上半年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售排行榜報(bào)告》，2009年上半年我國(guó)房地產(chǎn)十強(qiáng)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售總額占全國(guó)總銷售額的比重為8.92%，銷售面積比重為5.59%。房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)�；�經(jīng)營(yíng)趨勢(shì)明顯，行業(yè)集中度進(jìn)一步提高。

　　二、當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展存在的一些問(wèn)題

　　近十年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)總體上保持了快速、健康的發(fā)展態(tài)勢(shì)，但也存在一些問(wèn)題、矛盾和挑戰(zhàn)。

　　(一)住房保障工作整體比較滯后

　　雖然早在1998年的房改“23號(hào)文”中，我國(guó)就曾對(duì)住房保障有所界定，但受市場(chǎng)化浪潮影響，2001-2007年我國(guó)住房保障政策并未得到有力落實(shí)。以經(jīng)濟(jì)適用房為例，其新開(kāi)工量占全部商品住宅的比重從2000年的21.8%逐步降至2007年的6.1%。與此同時(shí)，1999年國(guó)家就出臺(tái)了《城鎮(zhèn)廉租住房管理辦法》，然而直到2006年，我國(guó)仍有很多城市根本沒(méi)有建立廉租住房制度。截止2009年，我國(guó)累計(jì)廉租住房受益家庭僅達(dá)565萬(wàn)戶左右，占全國(guó)城鎮(zhèn)戶籍人口總戶數(shù)的2.8%左右;經(jīng)濟(jì)適用住房受益家庭僅達(dá)586萬(wàn)戶左右，占全國(guó)城鎮(zhèn)戶籍人口總戶數(shù)的2.9%左右;公共租賃住房等其他保障性住房制度還尚處探索階段。

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