房地產(chǎn)金融發(fā)展的未來(lái)趨勢(shì)和路徑(4)

2012-08-20 來(lái)源：k8 編輯：紫琳

　　金融機(jī)構(gòu)也非常需要房地產(chǎn)基金，根據(jù)有關(guān)方面的統(tǒng)計(jì)，今年信托資金連本帶利要還的是2500億，明年要達(dá)到3100億，銀行的信貸還不算，光是信托就有那么大量。有許多企業(yè)完全是因?yàn)檫@個(gè)資金鏈條不夠長(zhǎng)，如果基金能夠進(jìn)去，拉長(zhǎng)一下它的資金鏈條的供應(yīng)，很可能這個(gè)項(xiàng)目就有救了。當(dāng)然，我們基金也不能去干牛跑了拔橛子這樣的事情，多數(shù)情況下金融機(jī)構(gòu)是需要的，我們基金現(xiàn)在非常弱小，非常初生。

　　我們的機(jī)會(huì)在哪里呢?我對(duì)自己的企業(yè)說(shuō)兩句話，要起得比雞早，睡得比狗晚，當(dāng)金融機(jī)構(gòu)愿意做的時(shí)候你要能做，當(dāng)金融機(jī)構(gòu)不愿意做的時(shí)候你還要能做，有這樣兩個(gè)基本功，你的機(jī)會(huì)就來(lái)了。市場(chǎng)資金也需要，我們?cè)诎l(fā)行(基金)過(guò)程當(dāng)中會(huì)發(fā)現(xiàn)經(jīng)常會(huì)超發(fā)，因?yàn)槲覀兘?jīng)常會(huì)和第三方理財(cái)機(jī)構(gòu)合作，理財(cái)機(jī)構(gòu)就會(huì)有這樣的問(wèn)題，要么就不來(lái)，要么就胡來(lái)，來(lái)得太多了。有的時(shí)候?yàn)榱硕嘟蛹{我們也破例超發(fā)，實(shí)際上社會(huì)上的資金量是非常大的，有說(shuō)有38萬(wàn)億，有說(shuō)42萬(wàn)億的存款，實(shí)際上這些存款都在尋找新的投資機(jī)會(huì)，更不用說(shuō)中小房地產(chǎn)商需要抱團(tuán)取暖。在這個(gè)過(guò)程中，我們希望和中小房地產(chǎn)結(jié)合在一起，用房地產(chǎn)基金幫助他們做好眼前的項(xiàng)目，當(dāng)然對(duì)于他們今后的戰(zhàn)略發(fā)展和調(diào)整，我們也幫他們做一些設(shè)想，我們不但提供資金，對(duì)于房地產(chǎn)商我們還提供經(jīng)營(yíng)、管理、產(chǎn)品定位和品牌輸出等服務(wù)，使得中小企業(yè)真正在抱團(tuán)取暖中度過(guò)這次嚴(yán)冬，更不用說(shuō)房地產(chǎn)基金還有一個(gè)可以做的方向就是城市化。包括一級(jí)開(kāi)發(fā)，就是順應(yīng)整個(gè)城市化需求，水電氣暖的建設(shè)，硬件、軟件的建設(shè)。所以，雖然是宏觀調(diào)控，但房地產(chǎn)基金在宏觀調(diào)控之下是可以大有作為的。

　　目前來(lái)看，房地產(chǎn)基金發(fā)展有三個(gè)趨勢(shì)：

　　第一，并購(gòu)基金將會(huì)在未來(lái)時(shí)間當(dāng)中大行其道，起到一個(gè)主角的作用。據(jù)我知道，信達(dá)資產(chǎn)管理公司已經(jīng)成立了一個(gè)120億的并購(gòu)基金，有一些資產(chǎn)管理公司和大的房地產(chǎn)企業(yè)也都成立了并購(gòu)基金。為什么呢?如果宏觀調(diào)控常態(tài)化，不用多，有許多中小企業(yè)會(huì)退出房地產(chǎn)領(lǐng)域，誰(shuí)來(lái)接盤(pán)呢?很可能就是這些并購(gòu)基金。

　　第二，股權(quán)化的房地產(chǎn)基金將慢慢取代債權(quán)化的房地產(chǎn)基金。因?yàn)閷?duì)大的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)他不用借款，一方面由于形勢(shì)有所好轉(zhuǎn)，它的現(xiàn)金流回流比較快;另一方面對(duì)于大中型房企，銀行還追著給他貸款，因?yàn)樗男庞帽容^好。在這種情況下，大進(jìn)小退是肯定的趨勢(shì)，它缺什么呢?股權(quán)類(lèi)的投資，你跟他同股同籌，甚至于你出更多的錢(qián)占更少的股份，或者他出更少的錢(qián)占更大的股份，只要你算得過(guò)來(lái)，做成股權(quán)式的基金其實(shí)收益上還是很可觀的。

　　我們有一個(gè)簡(jiǎn)單的說(shuō)法，一方面和這種大企業(yè)合作，道德風(fēng)險(xiǎn)比較小，因?yàn)樗湎男庞?另一方面和這些大的企業(yè)合作市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)也比較小，因?yàn)樗辽贂?huì)比我們抗風(fēng)險(xiǎn)的能力要大，所以房地產(chǎn)股權(quán)類(lèi)基金會(huì)慢慢從純債權(quán)再加股慢慢走向純股權(quán)。

　　第三，經(jīng)營(yíng)性的股權(quán)基金會(huì)越來(lái)越多，比如商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)都不可能一下子賣(mài)掉，包括寫(xiě)字樓在內(nèi)，賣(mài)掉你就沒(méi)法經(jīng)營(yíng)，沒(méi)法管理，所以有一些小的開(kāi)發(fā)商采取了把產(chǎn)權(quán)分割賣(mài)了，但統(tǒng)一集中管理。比較徹底的辦法，還是自己持有，長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)，在經(jīng)營(yíng)當(dāng)中有一部分獲利，在整個(gè)市場(chǎng)升值當(dāng)中有更多的獲利。這樣的基金我們感覺(jué)到可能現(xiàn)在會(huì)越來(lái)越多浮上水面。

　　房地產(chǎn)基金目前的發(fā)展趨勢(shì)，我再提兩句，雖然現(xiàn)在房地產(chǎn)基金像雨后春筍般發(fā)展起來(lái)，我現(xiàn)在越來(lái)越看到是個(gè)房地產(chǎn)工資就愿意發(fā)基金，作為自己融資的第二渠道，像雨后春筍般發(fā)展起來(lái)，現(xiàn)在說(shuō)房地產(chǎn)基金有千家我都不會(huì)覺(jué)得有驚奇。但另一方面的現(xiàn)象出現(xiàn)了，就是兩極分化，大型的房企高端化，銀企合作化和大型化，既沒(méi)有開(kāi)發(fā)商背景又沒(méi)有金融背景的房地產(chǎn)基金其實(shí)面臨著處境是比較困難的，所以為了應(yīng)對(duì)這樣的困難，我們覺(jué)得在房地產(chǎn)基金聯(lián)盟這個(gè)范圍內(nèi)，由于大家都比較熟悉，我們提倡合作，比如做雙GP，你有項(xiàng)目資源，我有資金資源，咱們攙和起來(lái)一起做，共同渡過(guò)房地產(chǎn)基金萌芽之后初期的生長(zhǎng)期，使得大家都可以發(fā)育和成長(zhǎng)起來(lái)。

　　我就講這么多，謝謝大家！

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（責(zé)任編輯：0352房網(wǎng)）