房地產(chǎn)金融發(fā)展的未來趨勢和路徑(3)

2012-08-20 來源：k8 編輯：紫琳

　　產(chǎn)品的細(xì)分應(yīng)該標(biāo)志著一個行業(yè)的逐漸成熟，也標(biāo)志著在這些環(huán)節(jié)里存在的各種商機(jī)。所以，如果以大規(guī)模開發(fā)來競爭覺得比較吃力的中小開發(fā)商和民營開發(fā)商可以在開發(fā)的各個環(huán)節(jié)和各種產(chǎn)品之中找到自己的出路�，F(xiàn)在我看有許多開發(fā)商也在轉(zhuǎn)型，但是有一點(diǎn)，商業(yè)地產(chǎn)研究對旅游地產(chǎn)也要進(jìn)行研究，我們發(fā)現(xiàn)，凡是地產(chǎn)前面加一個前綴的話，這個地產(chǎn)就不是地產(chǎn)本身了，而是這個前綴。養(yǎng)老地產(chǎn)是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，商業(yè)地產(chǎn)是商業(yè)產(chǎn)業(yè)，物流地產(chǎn)是物流產(chǎn)業(yè)，更不用說文化地產(chǎn)等等。所以，開發(fā)商在轉(zhuǎn)型的時候?qū)嶋H上是對企業(yè)做一個非常徹底的轉(zhuǎn)型。

　　開發(fā)商的房地產(chǎn)經(jīng)營模式也做了轉(zhuǎn)變，這個經(jīng)營模式很重要的一點(diǎn)是存量資產(chǎn)經(jīng)營成為一種可能，以前如果租售比在1：500，1：600的情況下誰都沒有能耐，明明一下子就可以把錢賺回來，要分500、600個月去掙，誰都沒這個胃口。如果把價格漸漸降到1：400，1：300，甚至開發(fā)商自己開發(fā)和經(jīng)營的時候，把利潤部分刨除，持續(xù)經(jīng)營就成為可能。如果再找到一些價格比較低廉的，像險資來進(jìn)入經(jīng)營領(lǐng)域的，這種經(jīng)營就成為可能。據(jù)說中國的第一個REITs將要出現(xiàn)，當(dāng)然雖然以保障房的形式出現(xiàn)，但我相信只要有第一個REITs出現(xiàn)，以后長期持有、經(jīng)營來升利的REITs就會越來越多，經(jīng)營模式就會轉(zhuǎn)變。

　　房地產(chǎn)的區(qū)域布局模式發(fā)生了轉(zhuǎn)變，區(qū)域布局模式從沿海200公里伸向內(nèi)地，以前主要集中在沿海200公里，現(xiàn)在我們可以看到遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止，中原地帶和西部成為房地產(chǎn)開發(fā)的熱土。另外有許多民營、中小的開發(fā)商深耕，也是一種出路，到三線城市去，到四線城市去，這是我做過試驗(yàn)的。三四線城市也同樣存在著城市化的需求，存在著開發(fā)商的廣闊天地，我們做的項(xiàng)目在山東菏澤這些區(qū)域原先是山東最窮的地級市，現(xiàn)在我們進(jìn)去的是1800元，現(xiàn)在市場叫價也叫到了4800元，實(shí)際成交價大概全市在4000元左右，因?yàn)樗耐恋睾鼙阋�，這些三四線城市也可以成為民營企業(yè)的一個主戰(zhàn)場。

　　轉(zhuǎn)型就有機(jī)會，在轉(zhuǎn)型的過程當(dāng)中，每一個企業(yè)找到自己的轉(zhuǎn)型模式，我相信是能夠在這塊肥沃的土地上找到自己的立足之地的。我覺得最根本的轉(zhuǎn)型是房地產(chǎn)金融化，下面我重點(diǎn)說說房地產(chǎn)金融化�；剡^頭來說，房地產(chǎn)應(yīng)該天然具有金融化的趨勢，因?yàn)榉康禺a(chǎn)體量特別大，金融需求特別足，小到一個家庭購房需要信貸資本，大到一個企業(yè)，一個開發(fā)區(qū)，甚至一個城市的開發(fā)都需要金融資本的支持，這是問題的一個方面，需要金融資本來支持。

　　房地產(chǎn)產(chǎn)品本身就是一個非常好的金融產(chǎn)品，是非常好的金融等價物，因?yàn)樗遣粍赢a(chǎn)，所以它是一個非常牢靠，不會輕易損傷的金融對價物，另外它是無移動抵押，在抵押的時候既不妨礙原有的業(yè)主對它進(jìn)行經(jīng)營和租賃，只要不動產(chǎn)權(quán)，又不妨礙債權(quán)人對于他債權(quán)的抵押，一旦他還不起，我就從債權(quán)變成了產(chǎn)權(quán)。由于有這樣一種屬性，形象地說一頭牛身上可以扒兩張皮，房地產(chǎn)又是很好的金融品，天然具有金融化的趨勢。只不過我們以前是一種不自覺的金融化，你只要拿到一塊地就有人借給你錢，現(xiàn)在的金融環(huán)境并不那么好了，而且作為參與房地產(chǎn)的各方也要精打細(xì)算，也要控制風(fēng)險，所以現(xiàn)在是一個非常自覺的金融化的階段，我們作為房地產(chǎn)基金特別有體會，房地產(chǎn)基金就是自覺金融化的結(jié)果。

　　房地產(chǎn)商現(xiàn)在也非常有金融意識，我們和Top50和Top20企業(yè)談的過程當(dāng)中發(fā)現(xiàn)，他們叫資產(chǎn)資本化，資本金融化，就是把所有的資產(chǎn)(包括有形的、無形的)都作為資本來經(jīng)營，而且把所有的資本都物化為金融。所以，在談判當(dāng)中我們就覺得，尤其和大企業(yè)他的金融意識太強(qiáng)了，談起來就特別費(fèi)勁，一個點(diǎn)一個點(diǎn)地?fù)�，這是一個自覺的金融化的過程，可以好不夸張地說，每一個房地產(chǎn)企業(yè)對于房地產(chǎn)金融意識的強(qiáng)弱，對于房地產(chǎn)金融資源掌握的多少決定了他在市場上的份額和大小，甚至于決定他的生死存亡。因此，我們要拋棄以前對房地產(chǎn)金融不正確的認(rèn)識，以前覺得不動產(chǎn)變現(xiàn)不容易，我們現(xiàn)在改變這種認(rèn)識，認(rèn)為房地產(chǎn)具有天然金融化的趨勢，我們自覺地運(yùn)用這個金融化工具就可以創(chuàng)造出許許多多有聲有色的劇目來。

　　房地產(chǎn)有沒有這樣的需求?一方面我們在市場的過程當(dāng)中感覺到，尤其是最近，房地產(chǎn)企業(yè)大的上市公司不缺錢，昨天萬科發(fā)表了他的半年報，他的自有資金從上一季度不足200億，現(xiàn)在變成了470億，確實(shí)不差錢，就是錢多了。我相信上市公司前20位、前50位資金不缺，但他們?nèi)辈蝗蹦?還是缺，因?yàn)樗麄兊默F(xiàn)金流一方面要支付再建工程，另一方面他要擴(kuò)張規(guī)模，要在市場上占據(jù)一定的份額，還要擴(kuò)張。最大的問題是什么呢?負(fù)債率很高，現(xiàn)在上市的房地產(chǎn)企業(yè)普遍負(fù)債率在80%左右，這種負(fù)債率對于他們的市值有很大的影響，對他們的風(fēng)險控制有很大的影響，所以他們也是要錢的。房地產(chǎn)基金的錢進(jìn)去能夠降低他們的負(fù)債率，同時提高他們自有資金的利潤率，所以對他們來說也非常有意義。

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