房地產(chǎn)金融發(fā)展的未來趨勢(shì)和路徑(2)

2012-08-20 來源：k8 編輯：紫琳

　　2、房地產(chǎn)的持有稅實(shí)際上存在一個(gè)巨大的問題，就是它的征收是極其困難的，有的老干部說，我給政府干了幾十年，我的工資沒有一分是可以用來付房地產(chǎn)稅的，現(xiàn)在你要收房地產(chǎn)稅，我從哪兒給你支出這筆錢?新買房的人也會(huì)覺得委曲，你已經(jīng)收了我70年的土地出讓金，再收房地產(chǎn)稅是不是一頭牛上要扒兩層皮?

　　所以，房地產(chǎn)稅收的提出和實(shí)施總是在試點(diǎn)過程當(dāng)中，但隨著每一輪試點(diǎn)城市擴(kuò)大，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的沖擊還是客觀存在的，房地產(chǎn)交易稅的提高是不是有利于抑制房地產(chǎn)漲價(jià)呢?其實(shí)也不然。

　　房地產(chǎn)交易稅現(xiàn)在經(jīng)常被市場(chǎng)用欺瞞的辦法來解決，就是上下兩聯(lián)發(fā)票，兩種不同的發(fā)票，真正的交易是一個(gè)價(jià)格，而賬面上又體現(xiàn)另一個(gè)價(jià)格，所以用房地產(chǎn)交易稅、房地產(chǎn)持有稅解決房?jī)r(jià)問題又不徹底。再加上地方政府需要土地財(cái)政來作為他城市化進(jìn)程的支付手段。如果以上原因得不到根本解決，沒有真正體制上的改革，那么房地產(chǎn)價(jià)格上漲是不可遏制的。

　　為了壓住房?jī)r(jià)進(jìn)行宏觀調(diào)控，建設(shè)部部長(zhǎng)都說了，這是一個(gè)迫不得已的辦法，但是這種辦法還要實(shí)施下去，就想北京和廣州都要開始實(shí)行，對(duì)于車輛一是限行私家車，二是限購(gòu)。這個(gè)辦法是否合理?有種種不合理，等于把我使用車的價(jià)值打掉了五分之一，法律和憲法上都有缺陷。不用這個(gè)方法行不行?還真不行。我的感覺，從政府的威信，如果這次宏觀調(diào)控再半途而廢，以后就沒有人能相信我們的政府能控制住房?jī)r(jià)，而房?jī)r(jià)問題像最近人民日?qǐng)?bào)社一個(gè)社評(píng)一樣，房?jī)r(jià)是經(jīng)濟(jì)問題，是民生問題，更是政治問題，對(duì)于房?jī)r(jià)確實(shí)已經(jīng)提高到威脅到執(zhí)政黨執(zhí)政安全的問題，所以，我感覺房地產(chǎn)調(diào)控這樣一種總的方向和去投資化，去投機(jī)化的本質(zhì)是不會(huì)改變的。如果有些許的調(diào)整，但方向不會(huì)變，持續(xù)性不會(huì)變。我們一定要有將來三五年內(nèi)處于宏觀調(diào)控常態(tài)化的心理準(zhǔn)備。

　　大家都在說，這次調(diào)控確實(shí)是歷史上最比較徹底和影響深遠(yuǎn)的一次宏觀調(diào)控，標(biāo)志是使得中國(guó)的房地產(chǎn)歷史進(jìn)程明顯區(qū)分出了上下半場(chǎng)，上半場(chǎng)已經(jīng)結(jié)束，下半場(chǎng)已經(jīng)開始，這次調(diào)控最大的影響在于，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行規(guī)則發(fā)生了巨大的改變。其實(shí)大家平時(shí)也在討論，這個(gè)巨大的改變其實(shí)對(duì)于民營(yíng)企業(yè)的市場(chǎng)份額影響是非常巨大的�？偟膩碚f，這次房地產(chǎn)調(diào)控比任何領(lǐng)域的調(diào)控也許都是類似的，就是“國(guó)進(jìn)民退”，我到了晉商會(huì)所特別有感觸，民營(yíng)晉商的礦主們今日何在?他們的產(chǎn)業(yè)現(xiàn)在情況怎么樣?其實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控，這種結(jié)果我覺得也會(huì)有類似。

　　為了應(yīng)對(duì)這種調(diào)控，房地產(chǎn)行業(yè)其實(shí)自覺做出了應(yīng)對(duì)，這種應(yīng)對(duì)主要表現(xiàn)為幾個(gè)方面的轉(zhuǎn)型。

　　1、房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)模式的轉(zhuǎn)變，以前在房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)當(dāng)中，高檔的、改善的，甚至于是奢侈的產(chǎn)品所占的份量非常大，現(xiàn)在是以剛性需求和第一次改善為主的產(chǎn)品才能大行其道。我到長(zhǎng)沙特別有感觸，長(zhǎng)沙有過統(tǒng)計(jì)，長(zhǎng)沙這個(gè)市場(chǎng)是非�；钴S的，非常大的一個(gè)市場(chǎng)。但是它的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)確實(shí)很一致，非常一致，大概70%是剛需產(chǎn)品，30%以上的需求又是在他的程序之外。我們?nèi)ラL(zhǎng)沙做論壇狠狠地把市政府表?yè)P(yáng)了一頓，說長(zhǎng)沙市政府真有經(jīng)濟(jì)眼光，調(diào)控真符合經(jīng)濟(jì)規(guī)律，它叫“限小不限大”，“限新不限舊”，“限城不限郊”，就是城區(qū)二環(huán)路內(nèi)是調(diào)控的，90平方米以下是調(diào)控的，新房是調(diào)控的，除此之外就不調(diào)控了。這樣的市場(chǎng)發(fā)育就非常健康，但即使這樣健康發(fā)展的市場(chǎng)，剛性需求和第一次改善的需求占了絕大多數(shù)。這是可以看出這個(gè)產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)會(huì)發(fā)生很大的變化。其實(shí)這后面就隱藏著一句話，如果靠剛性需求和第一次首輪改善的需求來支撐這個(gè)市場(chǎng)，能支撐多久?

　　2、房地產(chǎn)收益模式進(jìn)行了改變，以前是開發(fā)商掙錢，同時(shí)炒房人也掙錢，有這么一種利潤(rùn)模式，現(xiàn)在可能炒房的獲利機(jī)會(huì)就會(huì)非常少了。按照有關(guān)部門的統(tǒng)計(jì)，如果是以剛需和第一套房需求作為市場(chǎng)的主體，并且去杠桿化的情況下，今后如果想炒房也會(huì)有利潤(rùn)，但會(huì)限制在5%左右。有個(gè)人做了測(cè)算，我是很相信的。以后的房地產(chǎn)收益模式就會(huì)變成從開發(fā)商利潤(rùn)加上售后增值利潤(rùn)為主的分布向開發(fā)商利潤(rùn)加上投資商利潤(rùn)這樣一種模式來轉(zhuǎn)變，也就是說開發(fā)商利潤(rùn)要切出一部分作為投資商的利潤(rùn)，這種利潤(rùn)格局會(huì)有一個(gè)重大的改變。

　　房地產(chǎn)開發(fā)商的財(cái)務(wù)模式也會(huì)有改變，以前說開發(fā)商有一個(gè)本事，叫十個(gè)碟子有六個(gè)蓋，十個(gè)碟子這六個(gè)蓋子就可以蓋住了，也就是說有一部分自有資金就有大量的借貸資金，再加上預(yù)售款，這個(gè)資金模式就成立了。現(xiàn)在大型的房產(chǎn)商還可能在自有資金的基礎(chǔ)上加上一些信貸資金，由于宏觀調(diào)控，信貸規(guī)模受到控制，多數(shù)的開發(fā)商即使你四證齊全，或者你已經(jīng)開賣，甚至于已經(jīng)賣給客戶的情況下，要拿按揭貸款也是簽了合同不見按揭貸款下來。

　　所以，今后的財(cái)務(wù)模式可能會(huì)變成開發(fā)商自有資金，再加上合作的資金，再加上借貸資金，這樣三部分來完成開發(fā)商的財(cái)務(wù)模式。開發(fā)商的開發(fā)模式也做了轉(zhuǎn)變，很形象地說“香港模式”轉(zhuǎn)向“美國(guó)模式”了，在這個(gè)過程當(dāng)中，不但整個(gè)過程細(xì)分，從投資、開發(fā)、營(yíng)造、銷售到經(jīng)營(yíng)，整個(gè)過程細(xì)分化，而且產(chǎn)品也細(xì)分化。在現(xiàn)在的形勢(shì)下，開發(fā)商和投資商、建設(shè)商、經(jīng)營(yíng)商區(qū)分了，開發(fā)的產(chǎn)品從單純的住宅地產(chǎn)變成住宅地產(chǎn)、辦公樓地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、科技地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等等。

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