房地產(chǎn)金融發(fā)展的未來趨勢(shì)和路徑

2012-08-20 來源：k8 編輯：紫琳

　　張民耕：第一次到晉商會(huì)館，第一次在這樣的環(huán)境下講話，我感覺有點(diǎn)“唱堂會(huì)”的意思，我今天努力唱好。我就脫開PPT講，因?yàn)槎际菢I(yè)內(nèi)人士，而且關(guān)心的人士恐怕不是字面上所能表達(dá)的，我們討論更深一點(diǎn)層次，更加內(nèi)心一些的發(fā)言。

　　總的來說，要討論一下房地產(chǎn)業(yè)金融化趨勢(shì)和房地產(chǎn)基金，也就是說在現(xiàn)在宏觀調(diào)控的形勢(shì)下，房地產(chǎn)金融化的趨勢(shì)已經(jīng)越來越明顯了。在這樣的趨勢(shì)下，民營房企出路何在?當(dāng)然有找房地產(chǎn)基金的出路，我們看看這樣的出路是不是存在，有沒有發(fā)展的機(jī)會(huì)。

　　這一點(diǎn)不一定全體與會(huì)者認(rèn)同，但我還是要特別強(qiáng)調(diào)，就是宏觀調(diào)控常態(tài)化已經(jīng)成為大概率事件，而且我后面還要加一句，我最近特別深的感觸，任何把形勢(shì)的反轉(zhuǎn)或者把企業(yè)的命運(yùn)寄托在宏觀調(diào)戛然而止，寄托在政策的巨大變化下的奢望都是不切實(shí)際的，都是十分有害的。

　　第一，中央對(duì)于宏觀調(diào)控的宣傳已經(jīng)到了無以復(fù)加的地步。前幾個(gè)月不說，近幾個(gè)月，由于經(jīng)濟(jì)形勢(shì)放慢了速度，所以中央說對(duì)整體調(diào)控進(jìn)行微調(diào)，銀根放松了，由于銀根放松，資金就從各個(gè)門路跑到房地產(chǎn)上面來，房地產(chǎn)界頓時(shí)又有所滋潤，于是，5—7月三個(gè)月的銷售有所回暖。這種回暖確實(shí)是開發(fā)商以價(jià)換量，但這種銷售量的提高多多少少伴隨著價(jià)格的上升。從全國統(tǒng)計(jì)數(shù)字來說，上升的范圍不會(huì)超過5%，但對(duì)調(diào)控的組織者來說認(rèn)為這是w大的問題，所以派出8個(gè)督查組下去查了16個(gè)省，現(xiàn)在督查報(bào)告還在最后的醞釀。

　　我們感覺到，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步回暖，并且是價(jià)格的進(jìn)一步提高，新的調(diào)控措施有可能出來，因?yàn)楝F(xiàn)在整個(gè)市場(chǎng)成了驚弓之鳥，調(diào)控措施并不一定要有實(shí)質(zhì)性的威力，只要有一個(gè)措施，有一個(gè)象征性的語言，這個(gè)市場(chǎng)就會(huì)受到極大的打擊。就像前些日子中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，特別是把房地產(chǎn)調(diào)控加入了會(huì)議的內(nèi)容，并且加以重申。第二天以房地產(chǎn)股為首的整個(gè)股票市場(chǎng)出現(xiàn)大跌，幾乎達(dá)到了歷史新低。所以宏觀調(diào)控新的政策深度地加深是很有可能的。

　　第二，宏觀調(diào)控目標(biāo)來說是去投資化和去投機(jī)化，房地產(chǎn)主要成為生產(chǎn)和生活用品，而不是投資品，宏觀調(diào)控這個(gè)方向是不會(huì)改變的。根據(jù)中國人多地少，房地產(chǎn)是中國人喜聞樂見的投資品，在這樣的形勢(shì)下，我們認(rèn)為調(diào)控的方向，去投資化，去投機(jī)化是不會(huì)變更的，宏觀調(diào)控的目標(biāo)就是使價(jià)格合理回歸，實(shí)際就是降房?jī)r(jià)，而降房?jī)r(jià)的任務(wù)遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有完成。在這樣的情況下，我們認(rèn)為宏觀調(diào)控是不會(huì)戛然而止的，可能會(huì)做些微的微調(diào)，或更加深它的深度，微觀的微調(diào)都不會(huì)改變宏觀調(diào)控的方向。在這樣的形勢(shì)下，對(duì)于宏觀調(diào)控抱有任何幻想，認(rèn)為它會(huì)反轉(zhuǎn)是不切實(shí)際的。在我們?nèi)珖康禺a(chǎn)投資基金聯(lián)盟里，各自房地產(chǎn)聯(lián)盟企業(yè)里都把宏觀調(diào)控常態(tài)化作為我們今后三五年工作的一個(gè)基本環(huán)境，這樣才有可能應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的嚴(yán)峻形勢(shì)。在這個(gè)嚴(yán)峻形勢(shì)的情況下，有備而無患來找到我們民營房地產(chǎn)企業(yè)和民營房地產(chǎn)基金的一條出路。

　　說到原因大家也是耳熟能詳，之所以調(diào)控不能放松，大家找到這幾方面的原因：

　　一是城市化和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的持續(xù)，這兩個(gè)不斷創(chuàng)造著對(duì)于房地產(chǎn)作為生產(chǎn)資和生活資料的剛性需求，這種剛性需求的增長(zhǎng)是有可能造成市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性的不足，不足會(huì)引起一些價(jià)格上的上漲，而這個(gè)因素是不可能取消的。

　　二是中國土地制度的硬約束，一是18億畝耕地，其實(shí)它最身后的原因是我們的憲法，我們的憲法規(guī)定城市土地國家所有，小產(chǎn)權(quán)房是越不過這個(gè)坎的，如果改憲法有可能，如果不改憲法小產(chǎn)權(quán)房是不可能成為合法的。因此而造成土地的供應(yīng)沒有彈性，因?yàn)闆]有彈性，所以一旦市場(chǎng)需求熱，地價(jià)就伴隨著房?jī)r(jià)往上漲，漲到面粉比面包還貴的時(shí)候，房?jī)r(jià)最后還是以漲體現(xiàn)它的價(jià)值。

　　三是過量的貨幣發(fā)行和低利率，現(xiàn)在有一個(gè)統(tǒng)計(jì)，20年來名義GDP增長(zhǎng)了21.3倍，貨幣發(fā)行量增長(zhǎng)的47.5倍，就是貨幣的發(fā)行量比GDP增長(zhǎng)要高一倍還多，其實(shí)近幾年貨幣發(fā)行量和GDP的增長(zhǎng)根本不成比例。有人說近五年，GDP是2倍，貨幣是9倍的發(fā)展。作為貨幣過量發(fā)行的對(duì)應(yīng)物就是人們要尋找保值增值的可能，而房地產(chǎn)產(chǎn)品是所有可以選擇的產(chǎn)品當(dāng)中最牢靠，最看得見，摸得著，也最為中國人所喜聞樂見的。二十年來，股票漲了28%，黃金漲了4倍，房地產(chǎn)漲了5倍，只要你一放松，房地產(chǎn)肯定會(huì)成為大家保值增值的投資品，于是也引起房?jī)r(jià)的上漲。

　　四是房地產(chǎn)的持有和交易低稅負(fù)，鼓勵(lì)了房地產(chǎn)的投資和投機(jī)，因?yàn)槌钟谐杀竞艿停顿Y和投機(jī)成為經(jīng)濟(jì)人的理性選擇。所謂房地產(chǎn)交易稅和房地產(chǎn)持有稅能不能推出，推出有沒有作用?我覺得，

　　1、房地產(chǎn)持有稅是不能替代土地出讓金的，因?yàn)樗牧亢苄?

（責(zé)任編輯：0352房網(wǎng)）