地王之死：誰會是下一個地王順馳(5)
2011-05-21 來源：0352房網(wǎng) 編輯：編輯小馮
來自方興地產(chǎn)拿地后的2009年財報顯示，2009年其收入為63.21億港元，毛利潤為32.99億港元，兩項數(shù)值較2008年都有較大增長。2010年8月20日，方興地產(chǎn)又發(fā)布了2010年半年報，顯示該年上半年，總收入達41.03億港元，同比增長61%。公司旗下三大業(yè)務(wù)板塊——物業(yè)開發(fā)、物業(yè)租賃及酒店經(jīng)營均衡發(fā)展，分別占總收入之58%、10%及25%。中化方興地產(chǎn)主席羅東江亦曾公開表示，廣渠路15號項目將于2011年預售，并于2012年入賬。目前，金茂府尚未公布定價。
另一家央企背景企業(yè)、遠洋地產(chǎn)旗下北京遠豪置業(yè)有限公司所持有的大望京地塊在經(jīng)歷去年退地傳聞后，如今亦無動作。但據(jù)稱該項目將作為2011年北京入市主要高端項目之一的角色被推入公眾視線。注冊資金6000萬的北京遠豪置業(yè)有限公司法人代表為趙新強，根據(jù)目前最近一次的公開消息，趙為遠洋新干線總經(jīng)理，此前身份為遠洋地產(chǎn)質(zhì)量部總經(jīng)理。遠豪置業(yè)背后遠洋地產(chǎn)的資金實力決定了該地塊的命運。在將此地收入囊中之后的2010年7月份，遠洋地產(chǎn)發(fā)行9億美元的可轉(zhuǎn)債，并表示“這些資金要用于以后的土地擴張”。
根據(jù)遠洋地產(chǎn)網(wǎng)站所公布的財報顯示，2010年上半年協(xié)議銷售額為83.03億元人民幣，毛利潤為12.06億元人民幣，手頭現(xiàn)金為143.59億元人民幣，土地儲備為1441.8萬平方米。其2010年上半年經(jīng)營活動所用現(xiàn)金凈額為113.71億元人民幣，投資活動所用現(xiàn)金凈額為9.08197億元人民幣，融資活動現(xiàn)金凈額為82.7509億元�，F(xiàn)金及現(xiàn)金等價物為40.04314億元人民幣。上述金額較2009年同期都出現(xiàn)明顯增長。
2011年1月17日，遠洋地產(chǎn)完成新年以來第一次競拍土地。遠洋地產(chǎn)旗下青島遠豪置業(yè)有限公司經(jīng)過12輪現(xiàn)場競價，最終以樓面單價6500元/平方米，總地價6.98億元，競得青島浮山新區(qū)F地塊。而曾經(jīng)拿下北京大興亦莊地塊的央企中信，在2010年末更是拿下北京CBD最后一幅黃金地塊：價值63億的中服地塊Z15號。僅僅時隔6日的12月27日，集團子公司中信地產(chǎn)再度斥資22.68億將北京亦莊地塊X1-3地塊收入囊中。一個星期之內(nèi)，中信地產(chǎn)斥資逾85億元重兵布陣京城，筑底京城之心躍然紙上。
根據(jù)中信集團的財務(wù)報告顯示，2009年集團營業(yè)收入共計2090.65億元人民幣，其中房地產(chǎn)以及基礎(chǔ)設(shè)施業(yè)收入為144.26億元，貢獻利潤36.09億元。
與中信集團實力有一拼的中國兵器裝備集團公司旗下也有一塊“地王”。這便是價值17.6億元的北京海淀區(qū)東升鄉(xiāng)居住、商業(yè)項目用地，競拍得手者是北京世博宏業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。2010年3月15日，世博宏業(yè)剛剛當上地王，便有人對其“指手畫腳”。有媒體報道援引知情人的話說：“世博宏業(yè)有以往開發(fā)運營的收益，不會直接或間接使用集團從4萬億投資中得到的份額。”據(jù)該人士透露，世博宏業(yè)公司有以往開發(fā)運營的收益，也有來自銀行的貸款、授信等，現(xiàn)有資金完全滿足下一階段開發(fā)需要，“不需要從國家的4萬億投資中拿錢。”
不過，流傳到網(wǎng)上的一份股權(quán)出讓招標信息則顯示出：該公司的財務(wù)狀況似乎并不理想。據(jù)該信息，世博宏業(yè)在2008年便虧損1057萬元，所有者權(quán)益僅剩3517萬元。截至2009年年初，世博宏業(yè)的總負債為9771萬元，而其中8500萬元是向南方工業(yè)資產(chǎn)管理有限責任公司所借，而后者正是中國兵器裝備集團的成員單位之一。由此可見，母公司在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)方面給予世博宏業(yè)的扶持力度。
目前該地塊已超過約定開工時間逾兩個半月，卻尚無動工跡象。
與中國兵器裝備集團同為央企的保利集團旗下保利地產(chǎn)，在連拿廣州白云新城價值24億元的AB2907008-1和價值11億元的AB2907008-2兩塊“地王”之后，也并未見到有后續(xù)動作。2011年1月11日，保利地產(chǎn)公布了2010年全年的銷售業(yè)績，共計662億元。來自保利地產(chǎn)公布的2010年第三季度報告顯示，其經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額達-261億元。
此前，《中國經(jīng)濟周刊》亦曾報道目前保利地產(chǎn)的土地儲備量占全國首位，達到3369萬平方米。
鑒于針對上述各公司公開置評的不便，一位要求匿名的內(nèi)地境外上市房地產(chǎn)企業(yè)的高級財務(wù)經(jīng)理向《中國經(jīng)濟周刊》說：“國企特別是央企擁有大量的信貸資金無處安置，于是便四處拿地，或囤積或建設(shè)高端物業(yè)。即便虧損，央企也并不在意，因為這并不是自己的錢。”他表示，從多家作為房地產(chǎn)業(yè)務(wù)平臺的子公司虧損情況中便能顯而易見，單憑幾塊高價土地難以拖垮有央企背景的子公司，因為“靠山”總是會向他們伸出援助之手。
緊縮的考驗
不過，一些既非央企背景也非上市企業(yè)的“地王”在已到來的2011年或?qū)⒚媾R更嚴峻的資金考驗。因為他們不僅要負擔沉重的土地出讓款項，還要忍受不斷收緊的貨幣政策。2011年2月8日晚間，中國人民銀行宣布，自9日起上調(diào)金融機構(gòu)一年期存貸款基準利率0.25個百分點，其他各檔次存貸款基準利率相應(yīng)調(diào)整。這是央行今年以來首次上調(diào)利率，也是2010年以來第三次上調(diào)利率。央行曾于去年10月份和12月份兩次上調(diào)利率。
易居中國房地產(chǎn)研究院綜合研究部楊紅旭部長向《中國經(jīng)濟周刊》置評說：“存貸款利率的提高不僅從購房者方面控制了需求成本，也再次提高了開發(fā)商的貸款成本。”楊紅旭認為，當前開發(fā)商的問題不僅僅是貸款價格的提高，更嚴重的問題在于銀行早已收緊了對房企的授信額度。中國指數(shù)研究院預測認為，當前的貨幣政策環(huán)境和2002 年、2006 年較為類似， 考慮到2010 年全年新增貸款將達到8 萬億元，而此前幾次制定該指標計劃時一般會低于上年實際值。預計2011 年新增貸款計劃將為7萬億元。此外，一度受到政策打壓的房地產(chǎn)信托資金進來據(jù)稱將重新啟動。但消息稱，更多的信托基金考慮到房地產(chǎn)調(diào)控仍在持續(xù)，為規(guī)避風險，紛紛提高了房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的門檻。記者獲悉，主要信托公司今年在做房地產(chǎn)信托時，將以大中型房企尤其是國企為主，同時拒絕接盤收益低于3000萬元的項目。中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會的高層人士和一位股份制上市銀行對公業(yè)務(wù)經(jīng)理都向《中國經(jīng)濟周刊》證實：目前銀行對房企的開發(fā)信貸越來越緊張嚴格，而其他融資渠道也跟隨受到不同程度的封堵。
“從目前情況看，手中持有高價地塊，既無背景又無特殊融資渠道的房地產(chǎn)公司可能會在今年面臨生存危機。”來自上市公司的財務(wù)負責人如此歸類已經(jīng)或即將成為“地王”的企業(yè)未來命運，“要么接受土地被收回的現(xiàn)實，要么被昂貴的地塊拖死。”
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