地王之死：誰會是下一個地王順馳(4)
2011-05-21 來源：0352房網(wǎng) 編輯：編輯小馮
2010年1月22日，北京市國土局發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)北京市閑置土地清理處置問題的公告》，對欠繳地價款、招拍掛成交后未按期簽訂土地出讓合同的用地單位，暫停其在北京市土地交易市場新的土地出讓交易活動的資格，大龍開發(fā)位列名單之首。不但“地王”被收回，2億元的資金亦是打了水漂。
交易日當(dāng)天，大龍地產(chǎn)的股票價格在該利空打擊下連續(xù)下挫，公開交易信息顯示機(jī)構(gòu)紛紛出逃。從2010年1月21日的最高價每股22.6元一路狂跌，截至2010年12月30日的收盤價僅為5.12元。來自市場的眾多分析認(rèn)為，盡管作為北京順義區(qū)域性龍頭地產(chǎn)開發(fā)公司背靠資產(chǎn)雄厚的國有企業(yè)， 但是在面對北京動輒十幾億或幾十億一塊的土地拍賣結(jié)果面前，總資產(chǎn)30億元的大龍地產(chǎn)已面臨難以拍得土地。
此次順義拍地的最終失利，將使公司中短期內(nèi)再次使用較高資金杠桿獲得土地的概率大大減小。賬面資金還剩2.55億元，這將迫使公司中短期內(nèi)在項目拓展上可能被迫轉(zhuǎn)向其他土地價格較便宜地區(qū)。2010年12月22日晚間，大龍地產(chǎn)發(fā)布公告稱，公司董事長趙川因工作原因辭去公司董事、董事長及公司其他一切職務(wù)。盡管沒有被這塊價格高昂的土地所拖垮，但是大龍地產(chǎn)從“地王”到褪去光環(huán)僅用了兩個月時間，并最終以股價暴跌、高管換人收場。
富力地產(chǎn)：資金鏈緊繃
同樣是“地王”，香港聯(lián)交所上市的富力地產(chǎn)面對2009年“北京廣渠路10號地塊”的10.22億元則并未引起太多波瀾。
早在2002年3月，富力地產(chǎn)就曾以32億元競投奪得北京廣渠門外東五廠面積為48萬平方米的土地，從此開始了在北京的發(fā)展。先后開發(fā)了富力城、富力又一城、富力丹麥小鎮(zhèn)、富力灣、富力愛丁堡、富力信然庭等住宅和富力萬麗酒店、富力廣場、富力雙子座、富力中心、富力摩根中心等商業(yè)寫字樓項目。2009年，富力地產(chǎn)協(xié)議銷售總額上升51%達(dá)242億元;可銷售面積則增加了46%達(dá)233萬平方米。來自其2009年年報現(xiàn)金流量表顯示，“強(qiáng)勁的合約銷售帶來人民幣217億元的預(yù)售所得款項，而支付土地出讓金款額并不龐大，造成數(shù)目龐大的正數(shù)經(jīng)營現(xiàn)金流入。”“本集團(tuán)現(xiàn)金為人民幣78.9億元，借款總額為人民幣243.9億元，包括于2009年10月發(fā)行的境內(nèi)債券人民幣55億元。凈負(fù)債與權(quán)益比率由上一年度的123.2%改善為97.6%，主要乃因年內(nèi)銷售強(qiáng)勁令現(xiàn)金流入所致。本集團(tuán)從多間聯(lián)系銀行獲得信貸融資額度約人民幣240億元(2008年：人民幣130億元)尚未動用。”
然而，看似寬松的資金環(huán)境卻并未讓已成高樓的“地王”順利脫離觀察家視線。2010年7月22日，已化身為“富力十號”高端社區(qū)“地王”取得了預(yù)售許可證。但是時隔多日后，媒體卻爆出該項目的“銷售迷局”：或已被團(tuán)購或尚未開盤，而中介機(jī)構(gòu)已經(jīng)將該項目的二手房放在外網(wǎng)上叫賣。有媒體援引匿名人士的話報道稱，類似行為有可能意在快速回流資金以彌補(bǔ)緊張的資金鏈。近年來，富力地產(chǎn)強(qiáng)勢進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)，將其大部分資金押寶在商業(yè)持有上，緩慢的資金回籠，難以填平日趨增長的資金需求“黑洞”，資金鏈日趨緊繃在所難免。資本密集型的房地產(chǎn)開發(fā)，本來負(fù)債率都在其他行業(yè)之上，全行業(yè)平均負(fù)債率維持在70%左右，但據(jù)瑞銀發(fā)布的報告，富力地產(chǎn)在2010年的負(fù)債率一度卻達(dá)到了120%。
“央企”開發(fā)商：有援無憂
作為民企的富力地產(chǎn)面對肇始于2010年的“史上最嚴(yán)厲的調(diào)控”，或許在融資渠道方面將更加緊迫。相對而言，有央企背景的房地產(chǎn)公司可能會更好過一些。因為他們的錢可能受益于金融危機(jī)以來的“天量信貸”。
中國電子集團(tuán)旗下的中國電子產(chǎn)業(yè)開發(fā)公司子公司成都中澤置業(yè)，自從成為地王，便悄然隱藏，再未給公眾留下影像。根據(jù)工商注冊資料，成都中澤置業(yè)有限公司注冊資金為1000萬元人民幣，其法人代表(負(fù)責(zé)人) 為黃明巖。黃是中國電子產(chǎn)業(yè)開發(fā)公司的總經(jīng)理。中國電子產(chǎn)業(yè)開發(fā)公司是中國電子信息產(chǎn)業(yè)集團(tuán)有限公司的全資子公司，公開信息顯示，該子公司于2003年被批準(zhǔn)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營。而在2010年中央要求退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的78家央企名單中，中國電子信息產(chǎn)業(yè)集團(tuán)有限公司赫然在目。
如今，那塊價值19.6億元的地塊已經(jīng)開工，其開發(fā)商為成都中澤置業(yè)的項目公司北京中澤林翠置業(yè)有限公司，成立時間為2009年8月13日，法人代表依舊為黃明巖，注冊資金2000萬元。據(jù)媒體報道稱，該公司人員擔(dān)心如果項目再不開工，便有可能被收回。
盡管隸屬于央企而難以識別其資金鏈狀況，但是中國電子產(chǎn)業(yè)開發(fā)公司已經(jīng)按照中央要求逐步退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。《中國經(jīng)濟(jì)周刊》從上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所獲取的信息顯示，2011年1月14日，中國電子產(chǎn)業(yè)開發(fā)公司掛牌轉(zhuǎn)讓煙臺科信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司86.4%股權(quán)，價格為9537.57萬元。
煙臺科信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2010年8月31日報表顯示，營業(yè)收入為892.2844萬元，營業(yè)利潤為-127.930477萬元，凈利潤-238.365722萬元�？傎Y產(chǎn)為39204.047575萬元，負(fù)債總計為34150.756487萬元。同樣作為央企背景的中化方興則進(jìn)度更快。該公司在“地王”身上所種的“金茂府”項目即將結(jié)果。
上一篇：國家土地督察北京局：對香河土地違法問題一查到底
下一篇： 7.74萬公頃保障性安居工程用地以發(fā)布
·上海地塊空置18年竟?jié)q170多倍 或可成天價地王
