地王之死：誰會是下一個地王順馳

2011-05-21 來源：0352房網編輯：編輯小馮

　　“地王”，一個偏正結構的現代詞匯，一個財富符號，一個價值信號。地王是那些投擲重金購得土地的經濟組織——房地產企業(yè);地王是那些被房地產企業(yè)揮斥億萬購得的土地。在中國，凡以“王”字所結尾的詞語，不管褒貶，都已物近其極。但是，連朝代也要盛衰更迭，地王亦不能永保江山�；蛟S被后來者超越，或許被腳下蹬踩的那塊昂貴土地拖下王位。2007年，業(yè)界黑馬——“地王”順馳被香港路勁收購，其董事長孫宏斌7年心血由此化為淡薄。在高價購買北京大興黃村地塊之后，這架頂著非理性腦袋的戰(zhàn)車開始在全國狂飆。“地王”的帽子讓人上癮，孫宏斌和順馳的名字頻繁見諸報端。與日俱增的名望背后，是資金日漸捉襟見肘。終于，順馳挺不住日漸襲來的資金缺口，被生生拖下馬鞍。這個冒進分子終于成為中國記錄在冊的第一個“消失”的地王。歷史的重復不會停止。在擁擠不堪的拍賣席中，誰將是下一個倒下的“地王”?

　　地王狂奔

　　北京南五環(huán)，大興區(qū)黃村。

　　一片面積大約3.8萬平方米的人工湖蜷縮在四下怪石的懷中。怪石背后便是數十棟高樓林立的生活社區(qū)。如今在社區(qū)里的現房銷售代表都這樣告訴《中國經濟周刊》記者：“我們的開發(fā)商是香港路勁基建。”而在這片北京乃至全國最大的社區(qū)人工湖底，寂靜沉淀著地王順馳倒下的歷史。

　　順馳倒下

　　2003年，孫宏斌執(zhí)掌的天津順馳置地(北京)房地產開發(fā)有限公司以9.05億元地價購得當年的北京“地王”，也是北京第一宗拍賣的大幅國有土地。12月8日當天上午10點，北京國際飯店二層會議廳，進入場面控制角色的拍賣師陳少湘開口一句：“各位不論是舉牌、還是喊出來，只要給錢怎么都行。”將競拍者緊張的情緒略為化解。但是輕松數秒，拍賣便驟然緊張。第一個舉牌的是10號競拍者，隨后28號、8號、7號、9號、6號競拍者跟進舉牌，價格小幅攀升。開場半小時之后，沉寂多時的18號突然將價格叫至近7億元。此時，陳少湘提醒大家“投資有風險，舉牌要謹慎”。接著，9號叫價7.1億元，16號叫價7.2億元。隨著時間延伸，有8家競拍者退出競價，現場僅剩9號和16號。而每次1000萬元的加價使價格迅速逼近8億元關口。10點41分，16號叫價8億元，9號叫價8.1億元。如此循環(huán)，不斷加價。直至?10點48分，16號叫價9.01億元，9號擲出“9億零500萬”的價格。隨后，再無人應價。

　　其實，當競拍價格推升至7億元時，陳少湘借機提示：“投資有風險，舉牌要謹慎。”在隨后的10點43分，陳少湘再次提醒競拍者舉牌需謹慎，并稱大興區(qū)陸續(xù)還有土地推出。

　　這樣的警告并未抑制荷爾蒙的分泌。10點49分，面對無人應價的場面，陳少湘的定價槌敲響了終結的聲音——孫宏斌的順馳公司成為“地王”，并愿意為大興黃村地塊支付9.05億元天價。事后接受媒體采訪的天津順馳置地(北京)房地產開發(fā)有限公司總經理王全存認為9.05億元的價格“合適”。他說：“我們這次來北京參與這次競拍，本身并不是為了盈利，而是為了順馳的長期發(fā)展，所以我們對這次拍賣的態(tài)度是無底價。”拿地事后，孫宏斌亦稱：“在取得北京大興黃村項目上，順馳更看重的是進入北京這個市場，價格是次要的。”隨后，順馳開始了全國性的急速拿地擴張。

　　2004年，順馳競得上海寶山、無錫等大體量地塊，并在南京、蘇州、石家莊、武漢、重慶、成都等地不斷拿地擴張。

　　眾所周知，拿地需要高成本，而如此急速拿地則已經超出了一個成長階段企業(yè)的承載能力。有觀察家將順馳的脫韁視作與同行“結怨已深”。有地產商在接受媒體采訪時說按照當時拿地的價格、成本測算，順馳的叫價，是沒有一個開發(fā)商敢承擔的，“順馳的做法是拿未來房地產高速增長作為賭注，先期才敢投入，這在其他房企是不能茍同的。”

　　萬科董事局主席王石在2006年發(fā)表《和地產黑馬交鋒》一文中提到萬科內部的分析報告認為，孫宏斌靠二手房代理起家，對客戶需求市場反應敏感，企業(yè)的貫徹力強，職員斗志旺盛，經營上極其強調資金流;截至2003年年底，順馳預交地價的資金在人民幣70億元以上，進入2004年第一季度，預付資金規(guī)模已經超過100億。從資金流上看，除非有強大的財團或銀行做后盾，按期交付地價款是不可能的。實際上，順馳在許多城市都在拖延交付地價款，另一方面，繼續(xù)高價拿地。

　　王石認為，孫宏斌在賭博，高價拿地的時候就沒有準備按時還錢，同政府公信力博弈，屬惡意競爭行為。

　　盡管為同行異見，順馳依舊不斷高價拿地，同時在各地拖延交付地價款。孫宏斌則對順馳資金鏈充滿信心，他試圖通過無限延長支付土地出讓金來獲得市場機會，然后依靠后期銷售回款來償還所欠土地款項。鑒于土地的升值事實，土地出讓方以及授信銀行都在獲益前提下緘默。隨著不斷拖欠土地出讓金，順馳整個資金缺口超過30億元，僅其當下緊迫性資金需求就達近10億元。而全國化項目的資金使用常常處于“十個瓶口、四五個蓋子”的狀態(tài)。媒體曾報道順馳在北京開發(fā)的藍調國際公寓項目從建成到2006年5月，僅賠付業(yè)主延遲交房違約金就超過4000萬元，且數字不斷增加。盡管孫宏斌和順馳憑借被外界稱為“先拿地后算賬”的風格不斷擴張，原本為順馳提供滾滾現金流的天津市場卻受到內地以及香港房企等四面圍殺，順馳幾無項目可買。

　　此時，孫宏斌的順馳已不能順利奔馳。2007年，《中國經濟周刊》曾根據路勁對外公布的數字報道：順馳濱海土地尚需支付7億元地價，欠銀行約7億元貸款;順馳地產土地與其他合營企業(yè)攤占100萬平米來計算，尚需支付16億元地價款，欠銀行16億元貸款。此外，蘇州鳳凰城項目尚有18億元土地款未付，加上銀行貸款，債務達20多億元。據此計算，順馳負債總計已達66億元，是外界猜測的30億元負債規(guī)模的兩倍多。時不過4年，面對十位數字的巨量資金缺口，順馳活生生地被“地王”二字拖倒，賤賣。2007年的第一個月份尚未過完，香港上市公司路勁基建(1098.HK)發(fā)布公告，路勁及其伙伴以13.1億港元收購增持順馳中國39.74%股份，最終控股比例達到94.74%，順馳原股東孫宏斌僅持其余5.26%股份。

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