樓市秘籍之二手房購買中的八大新招數(shù)(3)
2011-07-08 來源：高卓博客 編輯：狄海霞
第五招：上家戶口一定要遷走
案例：古老師買房完全是沖著孩子讀書才去買的，他家在郊區(qū)，現(xiàn)在孩子讀書都是按戶口所在地就近入學，古老師為了讓女兒受到更好的教育，就在市區(qū)一所名校附近買了一套二手房。買房之初他就問上家戶口是不是遷走了，當時上家拍著胸脯保證戶口已經遷走了。古老師看他說得這么肯定，也就相信了。于是支付了房款，辦理了交房手續(xù)�？珊髞砉爬蠋熢谵k戶口時才發(fā)現(xiàn)上家的戶口還沒有遷走，這下他可著急了，而上家卻說那個戶口也不是他的，說他從別人手上買房時戶口已經在上面了，他也沒辦法。古老師想到法院去起訴上家，而律師卻告訴他遷戶口的事法院不受理。古老師只好自認倒霉。
0352房網(wǎng)的建議：遷移戶口是公安機關辦理的，戶口要遷走就一定要找一個落戶的地方，如果不能落戶，當然也遷不走了，所以這類案件由于不適合強制執(zhí)行，法院現(xiàn)在還不受理。因此，在簽訂房屋買賣合同之前，一定要先了解一下房屋內的戶口狀況。下家最好委托律師到公安局戶政處去調查一下房屋內是否有戶口，決不要輕信上家的空口許諾。如果房內有戶口，一定要在合同中約定上家在交房前或過戶前將戶口遷出，否則應支付一定的違約金，或者約定留一部分房款，待戶口遷出后再支付。
第六招：貸款風險要把握
案例：陳先生看中了一套120萬元的二手房，不過他手上沒有足夠的現(xiàn)金，想通過商業(yè)貸款來支付。中介告訴他，按現(xiàn)在的房貸政策，根據(jù)房屋的房齡等情況，他可以貸到七成也就是84萬元。于是，陳先生就與上家簽訂了合同，并支付了首付36萬元，合同約定在付了首付后一個月內通過銀行貸款支付房款余額，如果逾期付款的話，每逾期一天，陳先生要按余款的千分之五向上家支付違約金。但是，陳先生在貸款時卻遇到了麻煩，銀行說陳先生貸款買了好幾套房，所以這套房子銀行只肯貸五成，也就是60萬元。眼看合同約定的付款時間就要到了，可陳先生還是湊不出另外的24萬元。最后只好東拼西湊借了不少錢，盡管這樣還是逾期了，所以又支付了一部分違約金。
0352房網(wǎng)的建議：在下家貸款買房的情況下，合同約定“首付+貸款”只是表明上家許可下家通過貸款的方式來付款，所以如果是由于下家自己的原因使得銀行不貸款或不足額貸款的話，那么這個責任應當由下家自己來負(這個問題有些爭議，不同法院的看法可能不一樣)，但是為了規(guī)避類似的風險，下家在準備貸款時候一定要將自己的情況如實地告訴中介，或直接向貸款銀行咨詢，搞清楚銀行貸款的可能性，再簽訂房屋買賣合同，也可同時約定如果銀行不放貸則合同解除。
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