樓市秘籍之二手房購(gòu)買(mǎi)中的八大新招數(shù)(2)

2011-07-08 來(lái)源：高卓博客編輯：狄海霞

　　第三招首付交到貸款銀行

　　案例：吳小姐看中了一套房屋，但上家在這套房屋上還有銀行的抵押貸款30萬(wàn)元。中介說(shuō)上家要先取消抵押才能過(guò)戶(hù)，不過(guò)由于上家拿不出30萬(wàn)元償還貸款，所以希望吳小姐多付一點(diǎn)首付，然后上家再去注銷(xiāo)。于是，吳小姐在簽約后就付了20萬(wàn)元的首付給上家，但是上家遲遲沒(méi)有去銀行取消抵押。最后上家卻說(shuō)因?yàn)樽錾獍l(fā)生了虧空，將吳小姐付給他的20萬(wàn)元去還了債。吳小姐聽(tīng)了這氣得發(fā)抖，不過(guò)現(xiàn)在也沒(méi)辦法了，只能去打官司。對(duì)策：如果上家有抵押貸款，那么上家必須先還清貸款，并到房產(chǎn)交易中心辦理抵押注銷(xiāo)手續(xù)后才能交易過(guò)戶(hù)(有的交易中心還要求要辦完抵押注銷(xiāo)手續(xù)之日起幾個(gè)工作日后才能交易)。在這種情況下，上家一般會(huì)要求下家先支付一定的首付，用以?xún)斶€銀行的貸款以便取消抵押。但是，如果下家將首付交給上家后，上家并未按原來(lái)的約定去取消抵押而是挪作他用，那么就會(huì)出現(xiàn)吳小姐這樣的事了。但如果下家堅(jiān)持在取消抵押后再交首付的話(huà)，很可能由于上家資金不足以致交易失敗。對(duì)此，下家可以要求上家聯(lián)系好銀行，并在上家辦理好還貸手續(xù)后，再將首付直接匯入上家在該銀行的帳戶(hù)，銀行當(dāng)場(chǎng)即可劃款并出具他項(xiàng)權(quán)證。這樣一來(lái)，上家就不可能將下家交付的首付挪用了。

　　第四招：交易過(guò)戶(hù)辦委托公證

　　案例：謝女士看中了一套二手房，可這套房屋上還有銀行的抵押貸款，上家要求謝女士先交首付以便取消抵押，謝女士了解到只要將首付直接匯入上家的貸款銀行就可以了，于是就與上家一起去貸款銀行幫上家還款。上家也按約付清了銀行的貸款并拿到了他項(xiàng)權(quán)證。不過(guò)，因?yàn)榻灰字行囊?guī)定在辦理完抵押注銷(xiāo)手續(xù)后需要再過(guò)三個(gè)工作日才能辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。于是謝女士和上家約好再過(guò)三個(gè)工作日再去辦理。可到了約定的那一天，上家卻沒(méi)有來(lái)，對(duì)方一會(huì)說(shuō)出差去了，一會(huì)又說(shuō)家里不同意賣(mài)了，其實(shí)后來(lái)謝女士了解到，上家是因?yàn)橛X(jué)得房子賣(mài)便宜了想反悔，所以故意不去辦過(guò)戶(hù)手續(xù)。謝女士向咨詢(xún)律師，律師建議她為了防止上家再轉(zhuǎn)賣(mài)給他人必須立即起訴，謝女士只得按照律師的建議做打官司的準(zhǔn)備了。

　　0352房網(wǎng)的建議：下家交首付讓上家注銷(xiāo)抵押貸款，但注銷(xiāo)抵押和過(guò)戶(hù)之間有一個(gè)時(shí)間差。按照法律的規(guī)定，房屋在誰(shuí)的名下才是誰(shuí)的，就算拿到鑰匙也沒(méi)有用。所以，只有過(guò)戶(hù)好并拿到新的產(chǎn)證之后，房屋才會(huì)成為下家的。但是如果上家在這期間毀約的話(huà)，下家非但不能按時(shí)過(guò)戶(hù)，反而還有一筆首付被上家扣著。為了避免發(fā)生這種情況，下家最好在交首付之前要求上家辦理一個(gè)過(guò)戶(hù)交易的委托書(shū)，并對(duì)委托書(shū)進(jìn)行公證，并且最好在委托書(shū)上注明“本委托不可撤銷(xiāo)”的字樣。一般情況下，中介公司員工可以作為受托人。這樣的話(huà)，即使上家到交易時(shí)反悔，下家也可以和受托人憑委托公證書(shū)直接到交易中心辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。當(dāng)然辦理委托公證會(huì)付公證費(fèi)，但幾百元的公證費(fèi)和幾十、幾百萬(wàn)元的房款比起來(lái)，公證費(fèi)就不算什么了。畢竟，誰(shuí)也不想發(fā)生了糾紛后再去打官司。

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