摘要：面對(duì)A股的上市通道關(guān)閉和高昂的融資成本，借助赴港上市或借殼上市，成為不少房企的選擇，雖然赴港上市募集的資金有限，但借助香港資本市場(chǎng)搭建海外融資平臺(tái)，其成本競(jìng)爭(zhēng)力遠(yuǎn)高于內(nèi)地信托等社會(huì)資本融資，受到房企高度追捧。

　　□現(xiàn)狀房企接連赴港IPO

　　香港資本市場(chǎng)見(jiàn)證了內(nèi)地房地產(chǎn)的十年繁盛，2006年被稱為“內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)香港上市年”。

　　一年來(lái)，內(nèi)地一共有5家房地產(chǎn)企業(yè)在香港成功上市，2007年，碧桂園、SOHO中國(guó)、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)(遠(yuǎn)洋萬(wàn)和公館遠(yuǎn)洋一方)、合景泰富和中國(guó)奧園紛紛在港上市。2009年，多家房企再次集中赴港，恒大、龍湖與恒盛地產(chǎn)完成上市，籌資巨大。此后，2010年融創(chuàng)中國(guó)、卓爾發(fā)展成功突圍上市。

　　隨著樓市調(diào)控深入，內(nèi)地房企赴港上市在過(guò)去兩年短暫地停滯，從去年開(kāi)始，隨著房企業(yè)績(jī)回暖，內(nèi)地房企赴港上市閘門(mén)再度開(kāi)啟。2012年11月23日，旭輝控股集團(tuán)在港交所掛牌。作為16個(gè)月來(lái)首家在港上市的內(nèi)地房企，旭輝被稱為“破冰者”。

　　2012年11月29日，新城發(fā)展控股有限公司在香港主板上市，發(fā)行股票14.18億股，每股發(fā)行價(jià)1.45元港幣，共募集資金20.56億元港幣。新城控股集團(tuán)旗下住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)主要分布在長(zhǎng)三角東部沿海、滬寧地區(qū)。

　　今年1月，金輪天地在港交所掛牌，成為2013年首家香港上市的內(nèi)地地產(chǎn)商。這家不知名的地產(chǎn)商去年上半年收入僅6.6億元，土地儲(chǔ)備28.4萬(wàn)平方米。繼金輪天地之后，位于江蘇的五洲國(guó)際6月13日8時(shí)登陸香港聯(lián)交所，成功在香港上市。五洲國(guó)際主要在二、三、四線城市開(kāi)發(fā)散售型商業(yè)。

　　蘭德咨詢總裁宋延慶預(yù)計(jì)，隨著房企赴港IPO(首次公開(kāi)募股)陸續(xù)披露，再加上隨時(shí)可能披露出來(lái)的借殼收購(gòu)，預(yù)計(jì)到今年末，將有6家內(nèi)地房企在港上市，香港上市內(nèi)地房企或?qū)⒊�過(guò)65家。

　　□原因資金渠道日漸收窄

　　一直以來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)都屬于資金十分“饑渴”的行業(yè)，對(duì)融資有很高期待。然而，樓市調(diào)整之下，房企資金渠道日漸收窄。

　　一方面A股上市房企融資渠道依然不暢，大量到期短債需償還，債務(wù)結(jié)構(gòu)亟待優(yōu)化以緩解資金壓力;另一方面下半年土地市場(chǎng)供應(yīng)放量，企業(yè)拿地意愿增強(qiáng)，迫切需要募資補(bǔ)充土地儲(chǔ)備。從政策上看，北京等地對(duì)預(yù)售證新政的打壓對(duì)房企，尤其是豪宅及大戶型的開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，未來(lái)拿地會(huì)有所掂量。資金來(lái)源的渠道進(jìn)一步收窄。

　　中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截至5月，今年萬(wàn)科、恒大、富力、華潤(rùn)等十大標(biāo)桿房企融資額度已達(dá)380億，接近2012年全年413億的融資額，與2012年下半年的融資額151.6億相比上漲150%。

　　內(nèi)地土地市場(chǎng)持續(xù)活躍，房企在土地市場(chǎng)上爭(zhēng)搶比拼的往往是融資能力。根據(jù)用益信托最新數(shù)據(jù)，截至5月份，房地產(chǎn)信托取代2012年的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)信托重登融資額榜首。1-5月共成立344款房地產(chǎn)信托，募集資金908.53億元，占總成立規(guī)模的29.85%，較去年全年21.83%的占比有較大提升。其中，5月份的地產(chǎn)信托亦拔得當(dāng)月成立規(guī)模的“頭籌”，募集資金166.2億元。

　　與融資成本高昂的信托相比，在資本利得、利息收入、人民幣升值三重效應(yīng)的刺激下，海外資金正在香港這個(gè)資本平臺(tái)上，以多種形式投資于內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)，其成本競(jìng)爭(zhēng)力遠(yuǎn)高于內(nèi)地信托等社會(huì)資本融資，因此受到房企高度追捧。

　　□其他方式

　　大房企青睞借殼上市

　　事實(shí)上，直接IPO是房企在港上市的一種方式，借殼上市的戰(zhàn)略部署，也是近期不少內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)的選擇。赴港借殼尤以大型房地產(chǎn)企業(yè)為主，因?yàn)樗麄兊慕铓こ杀鞠鄬?duì)較低，且融資需求巨大。公開(kāi)資料統(tǒng)計(jì)，除了萬(wàn)科，招商地產(chǎn)、中糧香港、萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)、綠地集團(tuán)等先后選擇在港借殼。

　　2012年5月2日，招商地產(chǎn)以1.99億港元的價(jià)格收購(gòu)香港公司東力實(shí)業(yè)已發(fā)行股本的70.18%。不到一年后，招商地產(chǎn)于今年4月宣布注資，注入資產(chǎn)涉及廣州、佛山、南京、重慶四地8個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目。

　　今年5月，綠地集團(tuán)則宣布以認(rèn)購(gòu)增發(fā)股份的方式，入主香港上市房企盛高置地。

　　據(jù)蘭德咨詢統(tǒng)計(jì)，僅2012年至今，除旭輝、新城、西南環(huán)保3家企業(yè)實(shí)現(xiàn)成功上市外，另有6家企業(yè)通過(guò)借殼、收購(gòu)等方式實(shí)現(xiàn)了在香港上市，它們分別是借殼至祥置業(yè)的勒泰地產(chǎn)，招商地產(chǎn)成功收購(gòu)東力實(shí)業(yè)，金地集團(tuán)通過(guò)旗下全資子公司成功控股了星獅地產(chǎn)，中糧置業(yè)控股了僑福地產(chǎn)，萬(wàn)科收購(gòu)南聯(lián)地產(chǎn)后的萬(wàn)科置業(yè)海外，及新近已被萬(wàn)達(dá)控股的恒力商業(yè)地產(chǎn)。至此，“萬(wàn)保招金”這4家老牌上市公司都直接和間接擁有香港融資渠道，都成功實(shí)現(xiàn)了“A+H雙主體”模式的資本布局。

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