謝逸楓：全國房地產(chǎn)投資連續(xù)5個(gè)月大幅增長(2)

2012-12-10 來源：謝逸楓的博客編輯：木木

　　美國格理集團(tuán)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、亞太城市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長謝逸楓認(rèn)為：“土地市場的數(shù)據(jù)顯示出市場回穩(wěn)的趨勢。1-11月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購臵面積31638萬平方米，同比下降14.8%，降幅比1-10月份大幅縮窄3.2個(gè)百分點(diǎn);土地成交價(jià)款6594億元，同比下降10.3%，降幅縮窄1.5個(gè)百分點(diǎn)。11月單月，土地市場回暖明顯，單月土地購臵面積3979萬方，單月同比增長16.8%，單月土地購臵費(fèi)832億元，同比增長2%，單月土地成交均價(jià)為2091元/平，同比回落13%。土地市場雖然單月數(shù)據(jù)有所回暖，但累計(jì)同比仍是負(fù)增長，預(yù)計(jì)年內(nèi)難以轉(zhuǎn)正，地方財(cái)政壓力仍存。另外，雖然近期有地王出現(xiàn)，從11月單月地市均價(jià)同比負(fù)增長的情況上看，地王應(yīng)該僅是個(gè)別城市的個(gè)別現(xiàn)象，結(jié)合目前政府忙于換班，預(yù)計(jì)短期政策難實(shí)質(zhì)性加碼，預(yù)計(jì)多以“喊話”為主。”

　　二、商品房銷售和待售情況

　　1-11月份，商品房銷售面積91705萬平方米，同比增長2.4%， 1-10月份為下降1.1%;其中，住宅銷售面積增長2.3%，辦公樓銷售面積增長11.6%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長1.7%。商品房銷售額53526億元，增長9.1%，增速比1-10月份提高3.5個(gè)百分點(diǎn);其中，住宅銷售額增長10.4%，辦公樓銷售額增長4.1%，商業(yè)營業(yè)用房銷售額增長4.2%。1-11月份，東部地區(qū)商品房銷售面積44752萬平方米，同比增長5.0%，增速比1-10月份提高3.6個(gè)百分點(diǎn);銷售額32240億元，增長10.2%，增速提高3.5個(gè)百分點(diǎn)。中部地區(qū)商品房銷售面積23452萬平方米，增長3.8%，1-10月份為下降0.5%;銷售額10346億元，增長11.3%，增速提高3.7個(gè)百分點(diǎn)。西部地區(qū)商品房銷售面積23500萬平方米，下降3.5%，降幅縮小2.8個(gè)百分點(diǎn);銷售額10940億元，增長4.2%，增速提高3.3個(gè)百分點(diǎn)。11月末，商品房待售面積33567萬平方米，比10月末增加519萬平方米。其中，住宅待售面積增加298萬平方米，辦公樓待售面積減少15萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房待售面積增加119萬平方米。

　　美國格理集團(tuán)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、亞太城市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長謝逸楓分析：“今年全年商品房銷售超過去年，實(shí)現(xiàn)正增長已基本確定。銷售回升速度加快,11月單月銷售創(chuàng)年內(nèi)新高。1-11月商品住宅銷售額增速10.4%,較1-10月提高3.7個(gè)百分點(diǎn);其中11月銷售金額增速43.1%,較10月增幅提高7.8個(gè)百分點(diǎn),環(huán)比升18.3%。11月商品住宅單月銷售額、銷售面積均創(chuàng)年內(nèi)新高,均價(jià)同比漲8.7%。從需求端看，商品房銷售面積轉(zhuǎn)降為升。1-11月，商品房銷售面積同比增長2.4%。1-10月為同比下降1.1%。今年前11個(gè)月，全國商品房銷售面積91705萬平方米，同比增長2.4%，這是該指標(biāo)今年以來首次正增長。主要是由于降息導(dǎo)致購房成本降低以及多地調(diào)整公積金政策的結(jié)果。在限購政策仍持續(xù)的情況下，前11個(gè)月房屋銷售面積仍有所增長，說明市場中的剛性需求頗為龐大。11 月銷售情況好于預(yù)期:1-11 月商品房累計(jì)銷售面積同比上升2.4%,全年首次進(jìn)入正增長區(qū)間;11 月單月銷售面積環(huán)比增長25.8%,好于往年平均10%-15%左右的水平;同比上,由于去年底低基數(shù),單月同比大幅增長30.4%。”

　　美國格理集團(tuán)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、亞太城市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長謝逸楓分析：“2012年1月-11月全國商品房銷售額53526億元，同比增長9.1%，增速比1-10月份提高3.5個(gè)百分點(diǎn);11月單月全國商品房銷售面積12962萬方，銷售額11408億元，雙雙創(chuàng)下年內(nèi)新高，符合10月份“暖冬”的預(yù)判。公司銷售額繼續(xù)分化:已公布前十一個(gè)月銷售的主要地產(chǎn)公司,A股萬科(10%),保利地產(chǎn)(36%),金地集團(tuán)(17%);H股中國海外(30%),龍湖地產(chǎn)(1%),遠(yuǎn)洋地產(chǎn)(23%),綠城中國(58%),恒大地產(chǎn)(7%)。12月銷售的預(yù)判：①年末銀行信貸額度偏緊，個(gè)貸發(fā)放周期拉長，預(yù)計(jì)將對銷售產(chǎn)生一定負(fù)面影響;②從上市公司前11月累計(jì)銷售業(yè)績情況看，多數(shù)公司已經(jīng)完成全年銷售計(jì)劃，預(yù)計(jì)12月份推盤會(huì)有所放緩;③樓市已經(jīng)有所回暖，結(jié)合全年銷售計(jì)劃已完成，預(yù)計(jì)12月開發(fā)商在銷售價(jià)格方面難有更進(jìn)一步的優(yōu)惠措施;綜合上述三個(gè)因素，12月實(shí)際銷售情況難以超越11月。但由于統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)在每年12月有對全年錯(cuò)誤遺漏回補(bǔ)的慣例，統(tǒng)計(jì)局口徑的銷售數(shù)據(jù)12月份預(yù)計(jì)仍將環(huán)比11月大增。”

　　美國格理集團(tuán)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、亞太城市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長謝逸楓指出：“根據(jù)統(tǒng)計(jì)局公布的商品住宅銷售額和銷售面積數(shù)據(jù)推算2012年11月單月成交均價(jià)為5223元/平方米，環(huán)比回落4.5%。11月房價(jià)數(shù)據(jù)的表現(xiàn)符合我們樓市“理性暖冬”的預(yù)判，房價(jià)整體表現(xiàn)穩(wěn)定也有利于穩(wěn)定政策預(yù)期。全國房價(jià)環(huán)比繼續(xù)下滑,漲價(jià)壓力主要在重點(diǎn)城市。根據(jù)2012年11月單月售價(jià)為5574 元/平米,同比增長6.1%,環(huán)比則下滑3.4%,東部區(qū)域、中部區(qū)域11月單月房價(jià)環(huán)比下行4.5%和6.1%。連續(xù)四個(gè)月,全國房價(jià)沒有出現(xiàn)明顯漲價(jià)勢頭,近期的房價(jià)反彈主要集中在重點(diǎn)城市,特別是一線城市。”

　　美國格理集團(tuán)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、亞太城市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長謝逸楓表示：“理論上房價(jià)存在反彈暴漲的因素，一則2012年土地地供應(yīng)負(fù)增長。二則開工量負(fù)增長;三是庫存消化速度增快。四則限購令未能限制需求，二手房供應(yīng)量減少。譬如2003年、2005年和2006年的土地負(fù)增長導(dǎo)致了2007年出現(xiàn)的一輪房價(jià)暴漲，2008年年中的土地供應(yīng)下降導(dǎo)致了2009年以至于2010年的房價(jià)又一輪的暴漲。而2012的數(shù)據(jù)也顯示，土地供應(yīng)再次出現(xiàn)負(fù)增長，再加上開工負(fù)增長及庫存消化過快。但是，全國未竣工住房用地形成的房屋供應(yīng)可足夠未來3-4年的市場消化。理論上,房價(jià)受供求失衡導(dǎo)致暴漲。實(shí)際上,房價(jià)不僅受供求關(guān)系影響,還受到調(diào)控、政策、貨幣、市場等變化影響。”

　　美國格理集團(tuán)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、亞太城市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長謝逸楓分析：“成交平穩(wěn)、淡季不淡背景下行業(yè)資金狀況持續(xù)改善,帶動(dòng)新開工、土地購臵增速回升,預(yù)計(jì)全年投資增速將超出我們年初15%的預(yù)期。但目前行業(yè)庫存仍居高位,新開工難有較大起色,且土地購臵主要依賴于資金面好的開發(fā)商的補(bǔ)貨行為,或?qū)⒅萍s投資進(jìn)一步回升力度，房地產(chǎn)庫存壓力正在顯現(xiàn)。”

　　三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金情況

　　1-11月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年到位資金85802億元，同比增長14.1%，增速比1-10月份提高2.5個(gè)百分點(diǎn)。其中，國內(nèi)貸款13208億元，增長16.1%;利用外資371億元，下降51.5%;自籌資金35374億元，增長13.8%;其他資金36849億元，增長15.2%。在其他資金中，定金及預(yù)收款23119億元，增長20.2%;個(gè)人按揭貸款9274億元，增長23.7%。

（責(zé)任編輯：0352房網(wǎng)）