楊紅旭：樓市或已度過“冬天”最冷時點

2012-08-10 來源：楊紅旭博客編輯：玥婷

　　截至8月9日，滬深兩市共有22家房企發(fā)布中報。數(shù)據(jù)顯示，22家房企負債總額接近4000億元，同比增加23%，比2011年期末增加了400多億元;資產(chǎn)負債率為76%，比上年末上漲近2%。不過，期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物余額也同比增長12.6%，達625億元。庫存達3530億元，同比增長28.6%，環(huán)比增長8.6%。

　　專家認為，目前房地產(chǎn)企業(yè)融資環(huán)境已相對寬松，庫存去化趨勢也較為明顯，樓市已經(jīng)度過“冬天”最冷的時點。

　　負債居高不下將加大房企風險

　　根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部發(fā)布的報告，在22家上市房企中，有12家房企資產(chǎn)負債率與年初相比出現(xiàn)上漲，其中3家房企資產(chǎn)負債率超過80%。資產(chǎn)負債率上升主要來源于融資增加和規(guī)模擴張。從房企類型來看，大型房企依舊持續(xù)平穩(wěn)擴張態(tài)勢，負債率有所上漲，而排名在100外的中小房企收縮經(jīng)營較為謹慎，收縮經(jīng)營降低風險，資產(chǎn)負債率漲幅較小。

　　財報顯示，僅萬科一家負債就高達2600多億元，剔除預售賬款，萬科真實負債率仍達有39.3%，但已較去年年末下降0.3個百分點。萬科在半年報中稱，盡管二季度銷售回款有好轉(zhuǎn)，但僅帶來企業(yè)償債能力的增強，開工、投資能力不足的問題并未解決。上半年萬科商品房的銷售均價為10380元，較去年同期下降10.6%。經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流比上年同期減少26.31%，房地產(chǎn)業(yè)務毛利率26.5%，比去年同期下降5.6%。

　　據(jù)統(tǒng)計，22家房企中利潤同比下滑的接近六成，部分企業(yè)因為上半年可結(jié)算項目很少，利潤下滑超過四成。

　　9日國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)也顯示，1-7月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年到位資金50832億元，同比增長6.2%，增速比1-6月份提高0.5個百分點。其中，國內(nèi)貸款8723億元，增長8.8%。但分析開發(fā)企業(yè)資金來源構(gòu)成變化趨勢可見，國內(nèi)貸款占比已連續(xù)5個月下滑，由6月份的17.5%下降至17.2%。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭認為，雖然今年以來央行已經(jīng)兩次降息和下調(diào)存款準備金率，8月可能會再次下調(diào)存款準備金率，但房地產(chǎn)開發(fā)貸款仍不寬松，開發(fā)企業(yè)資金狀況依然不容樂觀。

　　易居對上半年房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)企業(yè)資金狀況的綜合評價得分為0.18，基本和2008年全年相當，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金狀況處于“緊張”的藍色區(qū)。“我們預計這將是2009年12月調(diào)控以來最糟糕的時期，但2012年下半年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金緊張狀況將逐步緩解，因為樓市筑底復蘇，融資環(huán)境也有所好轉(zhuǎn)。”楊紅旭表示。

　　鏈家地產(chǎn)市場研究部常清認為，資產(chǎn)負債率上升，一方面使得房企財務成本增長;另一方面，也使得房企經(jīng)營風險增加，下半年不排除會有房企出售資產(chǎn)或者股權(quán)來降低負債率的案例出現(xiàn)。

（責任編輯：0352房網(wǎng)）