鄧聿文：限購令即將產(chǎn)生誘人的核心價(jià)值

2011-07-28 來源：鳳凰網(wǎng) 編輯：?jiǎn)蹄?/div>

　　中國(guó)房?jī)r(jià)的上漲，有很多復(fù)雜的因素。中國(guó)人的置業(yè)思維;政府多年的住房保障欠賬，致使人們不得不到商品房市場(chǎng)去滿足居住需求;投機(jī)導(dǎo)致的房?jī)r(jià)非理性上漲;土地的政府壟斷;以及公共資源的分配不均。后一點(diǎn)很重要。房產(chǎn)的價(jià)值并不取決或不主要取決房子本身，而取決于自然、歷史、社會(huì)等因素。一般而言，靠近政治經(jīng)濟(jì)中心的城市可以獲得相比其他城市好得多的公共服務(wù)資源，而這些資源才是房產(chǎn)最核心的價(jià)值，并體現(xiàn)在房?jī)r(jià)上。

　　因此，在政府持續(xù)的限購、限貸等措施的打壓下，不排除一些資金實(shí)力不足的開發(fā)商遲早要面臨資金鏈斷裂的問題，從而不得不降價(jià)售房，但是，要使房?jī)r(jià)回歸到一個(gè)合理的價(jià)位，指望限購令是不可行的，否則，代價(jià)太大。對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控不能像西醫(yī)一樣一味下猛藥，而應(yīng)如中醫(yī)一樣慢慢調(diào)理，但這就要求態(tài)度應(yīng)堅(jiān)定，同時(shí)要綜合治理。所以，必須在土地制度、供給方式、人口結(jié)構(gòu)、資源配置和收入分配上進(jìn)行系統(tǒng)的改革，做好了這些基礎(chǔ)性工作，市場(chǎng)自然會(huì)去調(diào)整與規(guī)范自己的行為，也才能最終解決好房?jī)r(jià)問題。如果沒有這些基礎(chǔ)性的工作，限購的時(shí)間越長(zhǎng)，積聚的反彈力量越大，一旦限購令解禁，市場(chǎng)將會(huì)出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈，最終受害的還是普通民眾。從這一角度看，房?jī)r(jià)調(diào)控實(shí)際是一個(gè)社會(huì)治理的問題，急不得。

　　中國(guó)的房地產(chǎn)調(diào)控，很難用經(jīng)濟(jì)學(xué)教科書去解釋，只能從政治的角度才可以得到合理解釋。比如限購令，就是一個(gè)典型的經(jīng)濟(jì)問題政治化的解決方式。當(dāng)然，如果把目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)問題看作政治問題，用政治的或行政的手段去調(diào)控市場(chǎng)也無可厚非，只是，即便是政治問題，為什么就不可試著用經(jīng)濟(jì)的或市場(chǎng)的手段去解決?

　　自2010年4月北京實(shí)行限購政策以來，迄今已有43個(gè)城市出臺(tái)限購令，包括所有的一線城市、除拉薩外的省會(huì)級(jí)城市，以及部分二級(jí)城市。最近國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議又決定，將房?jī)r(jià)上漲過快的二三線城市也納入限購范圍，住建部正在擬議名單，據(jù)說有二、三十個(gè)之多。

　　從二三線城市的房?jī)r(jià)漲幅看，似乎有必要對(duì)它們進(jìn)行限購。如河北省一些地方的房?jī)r(jià)今年上半年上漲了60%。鑒于二三線城市居民的收入水平普遍比不上一線城市，房?jī)r(jià)的快速上漲對(duì)他們的影響尤大。

　　然而，限購令能否拽住二三線城市房?jī)r(jià)快速上漲步伐?比較一下限購令實(shí)施后一線城市的房?jī)r(jià)漲幅情況，似乎不太樂觀。限購令的推行從北京看有一年多了，其他一線城市也大部分接近10個(gè)月，但最新公布的6月份全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)顯示，價(jià)格同比下降的城市只有3個(gè)，漲幅超過5.0%以內(nèi)的城市有39個(gè)，比5月份增加了3個(gè)。北京、上海漲幅同比超過了2%，一線城市只有杭州同比微降了0.7%，其他大部分城市漲幅都在5%以上。

　　當(dāng)然，也可以說，如果不限購，可能一線城市的漲幅比現(xiàn)在還大。因此，限購還是起到了一定作用。只能這樣聊以自慰。不過，與限購政策剛推出時(shí)政府和民眾對(duì)它的期望相比，心里的落差還太大。無論主管部門還是普通民眾，當(dāng)時(shí)都樂觀地以為，限購政策能夠終止房?jī)r(jià)上漲的腳步，甚至房?jī)r(jià)會(huì)有深度下跌。目前很多人，包括一些所謂專家在內(nèi)，對(duì)二三線城市的限購，也是如是之想法。

　　問題在于，為什么二三線城市房?jī)r(jià)上漲很快?其實(shí)，這正是房地產(chǎn)限購的結(jié)果。限購使得一線城市的投資客轉(zhuǎn)戰(zhàn)二三線城市，從而助推房?jī)r(jià)過快上漲。本來，一線城市與二三線城市在社會(huì)資源享有方面的巨大差距，使得各個(gè)城市房地產(chǎn)價(jià)格差距較大，進(jìn)而產(chǎn)生“價(jià)格洼地”，吸引投資資金和消費(fèi)資金向“洼地”積聚，于是，無形中提升了“洼地”區(qū)域房地產(chǎn)的價(jià)格。限購政策更加速了一線城市資金向二三線城市流動(dòng)，導(dǎo)致其房?jī)r(jià)直逼一線城市，超過本土居民的承受能力。因此，從全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控的角度看，全國(guó)房?jī)r(jià)漲幅就很難簡(jiǎn)單從當(dāng)前一線城市房?jī)r(jià)上來控制住，對(duì)房?jī)r(jià)上漲較快的二三線城市出臺(tái)限購政策也就在情理之中。

　　一般來說，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，作為政府管制交易的一種手段，乃是不得已而用之，因此，限購屬于短期政策范疇，短期政策當(dāng)然解決短期問題，若限購長(zhǎng)期化，普遍化，說明這一政策本身已經(jīng)失效。

　　從國(guó)內(nèi)外限購的實(shí)踐來看，政府若要對(duì)一種商品采取限購措施，要么是這種商品很短缺，要么是價(jià)格很高。后者嚴(yán)格說來也是市場(chǎng)供不應(yīng)求所致。當(dāng)然，也存在壟斷或囤積居奇導(dǎo)致價(jià)高的情況，但即便如此，在表現(xiàn)形式上，它也是一個(gè)數(shù)量問題，即盡管生產(chǎn)的產(chǎn)品很多，可投放市場(chǎng)的產(chǎn)品很少。所以，歸根到底，是市場(chǎng)可流通的商品少，買家多，才迫使政府采用行政力量去干預(yù)市場(chǎng)。

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