房地產(chǎn)的十大規(guī)律

2011-05-09 來源：0352房網(wǎng) 編輯：編輯小馮

　　【規(guī)律1】市場波動規(guī)律：小波動是常態(tài)，大波動是危機

　　與其他市場一樣，房地產(chǎn)市場也必有其景氣循環(huán)規(guī)律。事實上，對具有鮮明資本市場特性的房地產(chǎn)市場而言，小波動是常態(tài)——就像人每天的體溫一樣，而大波動是危機——就像人發(fā)燒一樣。面對新一輪的市場調(diào)控，近期很多人斷言房地產(chǎn)又將經(jīng)歷一場較大的波動，甚至預言泡沫將會泡沫。但筆者對近期政策的解讀是：沒有新意，但市場會出現(xiàn)調(diào)整;有調(diào)整，但在供需關(guān)系沒有根本變化的情況下，房價上漲的大趨勢不變。

　　或許，如果明后年再回望2009年末到2010年初的市場的話，結(jié)論是：小波動而已。

　　【規(guī)律2】市場調(diào)控規(guī)律：“兩會”前出臺政策，年中后市場反彈

　　諳熟房地產(chǎn)市場規(guī)律的人想必知道，其實新一輪的市場調(diào)控并不出預料：幾乎每年末的中央經(jīng)濟工作會議到次年“兩會”期間，都是調(diào)控政策頻出的高峰期(有“安撫”無房族和對“兩會”有所交代的意味)。其后，部分地方政府會識時務地出臺一些配合措施;之后進入政策效果觀察期，然后是市場重新活躍，再重新調(diào)控。除了2008年因為處于金融危機爆發(fā)不久的特殊時期外，這幾乎成了房地產(chǎn)市場的“黃宗羲定律”。

　　【規(guī)律3】“唱衰派”PK“唱興派”規(guī)律：勝少負多

　　同樣不出所料的是，每一個政策出臺之后，都是兩派觀點一如既往地針鋒相對之時：以CCTV2、社科院和業(yè)外社會學者為代表的“唱衰派”，依然會斷言市場將呈現(xiàn)“拐點”，泡沫將要破滅，并會羅列出能夠佐證其觀點的一堆數(shù)據(jù);以任志強等諸多業(yè)內(nèi)企業(yè)家、專家等為代表的“唱興派”，更是早已儲備好了足夠多的反駁證據(jù)，并預言房價還會繼續(xù)上漲。此時，各種媒體早已為兩派搭建好“擂臺”。在“咚咚咚…”的密集鼓點聲中，唯有住建部、國土資源部等相關(guān)部委的官員們，因為擔心說錯話而集體失語，原本的主角只能呆在辦公室里把自己當作了旁觀者。

　　【規(guī)律4】政策影響規(guī)律：一線城市吃肉，二線城市喝湯，三、四線城市受傷

　　從調(diào)控緣起和影響來看，歷年來，幾乎都是在一線城市房價飛漲、“地王”頻現(xiàn)后，政府開始出臺調(diào)控政策。此時，一線城市的房地產(chǎn)企業(yè)早已賺得盆滿缽滿，而三、四線城市開發(fā)商的利潤還是200-500元/平方米。調(diào)控政策出臺后，振動波會幾乎同步傳播到各級城市。但市場經(jīng)歷較大波動后，因為一線城市有強調(diào)的市場需求，市場會率先反彈;而三、四線城市通常要延續(xù)半年多后才開始復蘇。

　　【規(guī)律5】利潤高低規(guī)律：價格越高越好賣

　　某影片中有一句關(guān)于房地產(chǎn)的經(jīng)典臺詞是：不求最好，但求最貴。多少年過去了，市場還依然反復驗證這這一“悖論”——檔次越高利潤越高，房價越高越好賣。反之，中低端樓盤因為開發(fā)及銷售周期長，期間費用高，利潤率卻不高。至少，現(xiàn)在已有越來越多的企業(yè)認識到了這一規(guī)律，所以在制訂產(chǎn)品戰(zhàn)略時，大都會定位于“以高端項目開發(fā)為主”。如果這種趨勢下去，再加上政府也熱衷于出讓商品房用地，而對出讓保障房建設(shè)用地積極性不高，市場供需結(jié)構(gòu)必將進一步扭曲。但令人欣喜的是，已有越來越多的開發(fā)商看到了保障房市場的巨大商機，及其對企業(yè)發(fā)展的重要性(高檔房賺品牌、賺利潤，保障房賺現(xiàn)金流、賺資源)，于是對產(chǎn)品戰(zhàn)略進行了重新定位：堅持中高端商品房和保障房建設(shè)開發(fā)“兩條腿”走路，實現(xiàn)良性互動。

　　上面五條規(guī)律是關(guān)于市場的。下面五條規(guī)律是關(guān)于企業(yè)的。

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