機(jī)關(guān)等成開發(fā)商熱衷客戶房產(chǎn)團(tuán)購暗藏權(quán)力尋租(3)

2011-05-07 來源：0352房網(wǎng) 編輯：編輯小馮

　　某房地產(chǎn)銷售公司經(jīng)理吳暢(化名)告訴記者，在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)，當(dāng)房地產(chǎn)商的自有資金不足以支撐整個項(xiàng)目的開發(fā)時，提前進(jìn)行銷售回款往往是他們所想到的第一條解決資金之道。

　　“一般來說，在一個項(xiàng)目里，開發(fā)商自有資金多的占40%-50%，少的占20-30%，其余資金要靠別的途徑來獲得。”吳暢說，資金來源無非三種，銀行貸款、社會渠道籌集融資和銷售回款。銀行貸款要求四證齊全，但如果真的拿到這四個證的話，都可以賣房子了，不需要貸款了。所以，要么就是得不到貸款，要么就是沒必要貸款，這一悖論令貸款渠道越來越窄，而社會融資又涉及到復(fù)雜的股權(quán)分配問題，所以以提前認(rèn)購的方式進(jìn)行前期回款成為常規(guī)做法。

　　“這樣做，開發(fā)商的資金有個底，對市場心理也有個底，什么人、多少人需要買這個房子，需要什么戶型，后期的定價也有了參考。”吳暢說。

　　隨著監(jiān)管部門對商品房預(yù)售管理越來越嚴(yán)格，“團(tuán)購”成為開發(fā)商打政策“擦邊球”的新方式。正如李家有所認(rèn)為的，團(tuán)購意向金只是約定買賣方式，不是一種買賣行為。

　　李家有對中國青年報記者抱怨，“這些團(tuán)購協(xié)議，全是周邊單位主動找上門來要求簽的。”他稱，倫華地產(chǎn)對“團(tuán)購”并不熱衷，因?yàn)?ldquo;簽了團(tuán)購協(xié)議后，要保留那么多房源給團(tuán)購者，制約了銷售主動權(quán)，掌控利潤空間的主動權(quán)也不在了。”

　　吳暢認(rèn)為，如果真的按前期團(tuán)購價來賣，開發(fā)商犧牲的利益的確比較大。“團(tuán)購價5000元不到，但一年后周邊房價都漲到了7500元，等于漲了50%，折成利息算，比銀行貸款利率高多了。”

　　這也許正是倫華地產(chǎn)在眾多購房者的圍攻下仍堅(jiān)持收回“定價自主權(quán)”的原因。

　　一個現(xiàn)象是，每當(dāng)有關(guān)于房產(chǎn)團(tuán)購的消息放出時，購房者總是趨之若鶩，爭相報名。“天驕北麓”的購房者與開發(fā)商談判時，對方說，團(tuán)購者明知項(xiàng)目證照不齊卻貪圖便宜，這事兒是“一個愿打一個愿挨”。

　　吳暢指出，團(tuán)購者買房有一個很大的特點(diǎn)就是，不屬于剛性需求，不是一次購房，不急著住，可以等。哪怕是過了兩三年以后才交房。

　　“這兩起事件只是少數(shù)曝光的，還有大量沒有暴露的，或沒有產(chǎn)生不良后果的，大家都默認(rèn)了，還把團(tuán)購當(dāng)成一種正常的事情來看，當(dāng)成一種新的投資理財(cái)?shù)姆绞健?rdquo;吳暢說。

　　中國青年報記者曾就預(yù)售房監(jiān)管問題向昆明市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)去書面采訪函，但截至發(fā)稿時未能得到回復(fù)。根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)，未取得商品房預(yù)售許可擅自預(yù)售商品房的應(yīng)處以沒收違法所得，可以并處已收取的預(yù)付款百分之一以下的罰款。

　　但業(yè)內(nèi)人士透露，并未聽到任何處理結(jié)果。記者在“天驕北麓”售樓部看到，該樓盤銷售已飄紅大半。

　　目前，部分購房者已委托北京盈科(昆明)律師事務(wù)所幫助維權(quán)，該所律師卜傳武說，民事方面只能就倫華地產(chǎn)收取意向金過程中存在民事欺詐的情況進(jìn)行起訴。

（責(zé)任編輯：0352房網(wǎng)）