謝逸楓：把賣地收入變成房產(chǎn)稅是天方夜譚 (3)

2012-12-10 來源：謝逸楓的博客編輯：木木

　　央行、國稅總局、住建部等部委相關(guān)負責人均在今年各種場合談過房產(chǎn)稅改革推進問題。全國 30多個省區(qū)市和計劃單列市的地稅官員也已開展為期6個月的房產(chǎn)稅稅基評估集訓(xùn)，這一培訓(xùn)被解讀成是為開展非經(jīng)營性房產(chǎn)的存量部分恢復(fù)征稅的試點提供技術(shù)儲備。而在2012年11月16日，財政部財政科學(xué)研究所所長賈康透露“擴大房產(chǎn)稅試點范圍的改革方向已被鎖定”。4天后的2012年11月20日，財政部黨組書記、部長謝旭人在《經(jīng)濟日報》上撰文指出：“推進個人住房房產(chǎn)稅改革試點，發(fā)揮房產(chǎn)稅調(diào)節(jié)收入分配、引導(dǎo)居民合理住房消費的作用……認真總結(jié)個人住房房產(chǎn)稅改革試點經(jīng)驗，研究逐步在全國推開，同時積極推進單位房產(chǎn)的房產(chǎn)稅改革。”官方表態(tài)十分明確。

　　中國注冊稅務(wù)師協(xié)會會長許善達表示，雖然財產(chǎn)稅對收入差距的調(diào)節(jié)力度最大，但并不是主體稅種，房產(chǎn)稅不可能代替土地財政。而且在房地產(chǎn)稅收中，房產(chǎn)稅只是其中一種，真正房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的好壞對地方財政的影響絕不是房產(chǎn)稅這一小稅種能代表的。我國的稅制結(jié)構(gòu)是跟國家的經(jīng)濟發(fā)展水平密切相關(guān)的，流轉(zhuǎn)稅、所得稅、財產(chǎn)稅這三大類中，每個都有調(diào)節(jié)功能，調(diào)節(jié)力度不一樣，從調(diào)節(jié)收入差距角度來說，財產(chǎn)稅的調(diào)節(jié)力度最大。但是，我國稅制目標是雙主體，即流轉(zhuǎn)稅和所得稅，經(jīng)過10年的努力在稅制結(jié)構(gòu)上才使流轉(zhuǎn)稅降低了10個百分點，所得稅增加了10個百分點，在很長的時間里一定是流轉(zhuǎn)稅的比重逐漸降低，而財產(chǎn)稅絕不可能在很短時間成為我國的主體稅種。房地產(chǎn)稅收絕對不僅僅是房產(chǎn)稅，包括土地收入、開發(fā)過程中各種稅，消費者購買住房繳納的稅等很多內(nèi)容都在房地產(chǎn)的整個稅收體系里面，如果認為房地產(chǎn)稅只有一個房產(chǎn)稅，就把所謂研究房地產(chǎn)稅的目標盯著房產(chǎn)稅一個稅種，本身就是最大的偏離�，F(xiàn)在很多人建議把房產(chǎn)稅作為將來主體的稅種，從哪一個角度來看都是不現(xiàn)實的。應(yīng)該從投資、消費、金融、財政等幾個領(lǐng)域?qū)Ψ康禺a(chǎn)業(yè)有一個比較清晰的定位，在這個基礎(chǔ)上，再來研究有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)各項政策，包括金融政策、財稅政策、土地政策，在這個框架里面，房產(chǎn)稅只是一個很小甚至無足輕重的因素。

　　國外房產(chǎn)稅千差萬別

　　盡管國外征收房產(chǎn)稅已經(jīng)非常普遍，但各個國家的征收標準并不相同，對當?shù)胤康禺a(chǎn)市場產(chǎn)生的效果也不盡相同。

　　德國：在德國購置房產(chǎn)，首先要繳納評估價值1%~1.5%的不動產(chǎn)稅，房屋買賣要交3.5%的交易稅，還有資本利得稅，買賣盈利繳納15%的差價盈利稅，十年內(nèi)出售即參照公司稅標準征收資本收益的25%。按照德國房產(chǎn)稅征收標準，房產(chǎn)市場價格高，稅收就大幅上升，這對投資炒房客來說套利空間非常有限。過去10年間，德國房地產(chǎn)價格漲幅跟不上同期CPI的漲幅，如此穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場，得益于政府通過各種差別化征稅對房地產(chǎn)市場進行的調(diào)控。

　　新加坡：新加坡的房產(chǎn)稅征收以“調(diào)節(jié)貧富”為原則。目前新加坡的物業(yè)稅征收為雙軌制，主要是根據(jù)房屋用途來區(qū)分。如果房屋是自住，政府將征收4%的物業(yè)稅，如果房產(chǎn)屬于投資，政府將征收10%的物業(yè)稅。新加坡政府對于社會上10%的最困難群體提供補貼或廉租房，同時嚴格控制商品房的比例，對于超過100平方米的高檔住房，政府將收取高額的土地出讓金和物業(yè)費。

　　日本：針對房產(chǎn)的保有環(huán)節(jié)，日本并未設(shè)立專門的房產(chǎn)稅，而是將房產(chǎn)作為固定資產(chǎn)的一種，統(tǒng)一列入“固定資產(chǎn)稅”的對象加以征收，稅率為1.4%。固定資產(chǎn)價值由地方政府評估確定，日本對每戶住宅的土地面積制訂了分級征稅標準。在每戶居民的住宅土地中，200平方米以下部分只需繳納正常標準1/6的固定資產(chǎn)稅，200平方米以上部分至房屋投影區(qū)域10倍面積之間的部分也僅需繳納1/3的固定資產(chǎn)稅。日本的房產(chǎn)稅征收方案保障了小戶型低收入人群的利益。

　　美國：美國房產(chǎn)稅是地方政府的主要收入來源，政府也通過房產(chǎn)稅來平衡地方財政預(yù)算。美國征收房產(chǎn)稅的目的是維持地方政府的各項支出、完善公共設(shè)施和福利，因此美國房產(chǎn)稅的收稅主體是郡政府、市政府和學(xué)區(qū)，聯(lián)邦政府和州政府都不征收房產(chǎn)稅。

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