謝逸楓：把賣地收入變成房產(chǎn)稅是天方夜譚

2012-12-10 來源：謝逸楓的博客編輯：木木

　　上海市居民家庭人均不超過60平方米的，對(duì)其新購(gòu)的住房暫免征收房產(chǎn)稅。稅基暫按應(yīng)稅住房市場(chǎng)交易價(jià)格的70%計(jì)算繳納，適用稅率暫定為0.6%。對(duì)住房每平方米市場(chǎng)交易價(jià)格低于當(dāng)?shù)厣夏甓刃陆ㄉ唐纷》科骄N售價(jià)格2倍(含2倍)的，稅率暫減為0.4%。重慶市獨(dú)棟商品住宅和高檔住房建筑面積交易單價(jià)在上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價(jià)3倍以下的住房，稅率為0.5%;3倍(含3倍)至4倍的，稅率為1%;4 倍(含4倍)以上的稅率為1.2%;在重慶市同時(shí)無戶籍、無企業(yè)、無工作的個(gè)人新購(gòu)第二套(含第二套)以上的普通住房，稅率為0.5%。根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院房地產(chǎn)動(dòng)態(tài)政策設(shè)計(jì)研究組的測(cè)算數(shù)據(jù)，比照上海和重慶的房產(chǎn)稅征收稅率，如果在全國(guó)范圍內(nèi)針對(duì)所有住宅開征房產(chǎn)稅，預(yù)計(jì)每年房產(chǎn)稅規(guī)模約為5000億元。一旦開征，這筆錢用在哪里尚不得而知，至少政府會(huì)又多一筆收入。

謝逸楓

　　據(jù)財(cái)政部數(shù)據(jù)顯示，2011年，全國(guó)和土地和房屋銷售相關(guān)的房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、和契稅這四項(xiàng)稅收總額達(dá)7150.7億元，合計(jì)同比增長(zhǎng)26.8%，增幅較2010年減少8.2個(gè)百分點(diǎn)。財(cái)政部日前公布的2012年上半年全國(guó)政府性基金收支情況反映出，受土地出讓成交額大幅下降影響，全國(guó)國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入11430億元，同比減少4342億元，下降27.5%。土地出讓收入及房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)減少，使地方政府迫切需要新的稅源彌補(bǔ)土地財(cái)政困局。從長(zhǎng)期看，普遍征收的房地產(chǎn)稅將使土地儲(chǔ)備日從重慶與上海房產(chǎn)稅的試點(diǎn)來看，房產(chǎn)稅征稅額及范圍并沒有對(duì)剛需及房?jī)r(jià)起到多大影響，只是給地方政府增加了幾十億的收入，其對(duì)市場(chǎng)層面的影響更多的是心理上的。最近有消息稱，目前湖北、湖南、海南、廣州、杭州等地均已為擴(kuò)圍房產(chǎn)稅做準(zhǔn)備，但大家最關(guān)心的還是擴(kuò)容房產(chǎn)稅的模式以及稅基、稅率的高低標(biāo)準(zhǔn)等許多具體問題。

　　記者：根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院最新測(cè)算數(shù)據(jù)，即使在全國(guó)范圍內(nèi)針對(duì)所有住宅開征房產(chǎn)稅(2010年底城鎮(zhèn)住宅總價(jià)約50萬億元，稅率為1%，稅率超出目前水平且不考慮減免)，預(yù)計(jì)每年房產(chǎn)稅規(guī)模約為5000億元。房產(chǎn)稅年收入5000億元能否代替土地財(cái)政?

　　住建部政策咨詢專家、美國(guó)格理集團(tuán)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝逸楓直言：“想讓房產(chǎn)稅終結(jié)土地財(cái)政是天大笑好，現(xiàn)在很多人說讓房產(chǎn)稅替代土地財(cái)政，按照計(jì)算，房產(chǎn)稅年收入僅僅才5000億元，把賣地收入變成兩萬多億的房產(chǎn)稅，是天方夜譚。怎么可能把賣地收入變成二、三萬多億元的房產(chǎn)稅，這是不現(xiàn)實(shí)的。唯一的辦法就是讓房?jī)r(jià)以每年暴漲30%以上的速度，連續(xù)上漲10年-20年。因此，未來二三十年房產(chǎn)稅無法代替代土地財(cái)政。房產(chǎn)稅年收入5000億，如果與土地財(cái)政收入相比較，遠(yuǎn)低于2010年土地出讓金2.7萬億元，更低以2011年土地出讓金3.15萬億元。所以房產(chǎn)稅很難撼動(dòng)或者是擺脫土地財(cái)政，如果說開征房產(chǎn)稅是為了改變目前地方的土地財(cái)政局面，讓短期的土地出讓金收入改變?yōu)殚L(zhǎng)期的房產(chǎn)稅收入，這個(gè)目的恐怕很難達(dá)到。房產(chǎn)稅既不能改變土地財(cái)政的狀況，也無法全面抑制投機(jī)，還不如不開，否則最后買單的還是老百姓。”

　　住建部政策咨詢專家、美國(guó)格理集團(tuán)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝逸楓指出：“在中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成中，土地成本至少占房?jī)r(jià)的40%左右;建安成本約占30%;營(yíng)業(yè)稅及附加、企業(yè)所得稅和土地增值稅三項(xiàng)稅種約占銷售收入的13.75%，再加上契稅、印花稅等，各類稅費(fèi)之和一般在15%左右。以房款為100萬元計(jì)，拿地成本就是40萬元，各項(xiàng)稅費(fèi)就是15萬元，這兩項(xiàng)就已經(jīng)占了房款的大頭。而開發(fā)商除去30萬元建筑成本，能剩下15萬元。言下之意，如果房產(chǎn)稅政策不能降低土地成本，對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控能力也還是有限。房地產(chǎn)稅收絕對(duì)不僅僅是房產(chǎn)稅，包括土地收入、開發(fā)過程中各種稅，消費(fèi)者購(gòu)買住房繳納的稅等很多內(nèi)容都在房地產(chǎn)的整個(gè)稅收體系里面。如果認(rèn)為房地產(chǎn)稅只有一個(gè)房產(chǎn)稅，就把所謂研究房地產(chǎn)稅的目標(biāo)盯著房產(chǎn)稅一個(gè)稅種，本身就有很大的偏差�，F(xiàn)在很多人建議把房產(chǎn)稅作為將來主體的稅種，無論從哪一角度來看都是不現(xiàn)實(shí)的。”

　　記者：在目前經(jīng)濟(jì)下滑的情況下，房產(chǎn)稅應(yīng)該是接替限購(gòu)政策的最佳工具，且擴(kuò)容已成定局。樓市回暖與政治局會(huì)議前后的財(cái)政部的表態(tài)，房產(chǎn)稅是否擴(kuò)容引發(fā)社會(huì)持續(xù)關(guān)注，你認(rèn)為是否會(huì)擴(kuò)容?

　　住建部政策咨詢專家、美國(guó)格理集團(tuán)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝逸楓認(rèn)為：“所有主張房產(chǎn)稅試點(diǎn)的人所提出的政策目標(biāo)短期內(nèi)都不可能實(shí)現(xiàn)，個(gè)人住房房產(chǎn)稅制度不符合當(dāng)前的中國(guó)形勢(shì)。房產(chǎn)稅何時(shí)試點(diǎn)擴(kuò)容還是一個(gè)未知數(shù)，未來二三年內(nèi)根本無法實(shí)施。如果一意孤行，這就是“合法”搶劫。房產(chǎn)稅擴(kuò)容最關(guān)鍵問題歸根結(jié)底是立法問題，目前兩地房產(chǎn)稅試點(diǎn)的法律依據(jù)是當(dāng)?shù)卣囊?guī)章制度，根本就是違憲違法的房產(chǎn)稅。如果納稅人堅(jiān)決不繳稅，稅務(wù)部門無法對(duì)其實(shí)行強(qiáng)制措施。一是征稅行為從法理上站不住腳。在財(cái)政部的一些提法當(dāng)中房產(chǎn)稅和房地產(chǎn)稅是分開的，由于房地產(chǎn)稅包括土地在內(nèi)，房地產(chǎn)稅的法理在于《憲法》當(dāng)中的《物權(quán)法》的出臺(tái)，實(shí)際上還有法理問題。二是《征管法》并未賦予稅務(wù)部門對(duì)自然人納稅人采取強(qiáng)制措施的權(quán)利。三是目前征收房產(chǎn)稅的政策意圖、標(biāo)準(zhǔn)都不明確，應(yīng)該立即停止正在實(shí)施的房產(chǎn)稅，重新立法與研究房產(chǎn)稅。四是稅收制度應(yīng)該由全國(guó)人大制定。房產(chǎn)稅的征收涉及到公民自身利用，應(yīng)該要通過立法的途徑，而不是地方規(guī)章制度，顯然是下位法超越上位法，不符合憲法與立法法的規(guī)定。”

　　記者：房產(chǎn)稅的作用究竟是什么?開征的目是什么?

　　住建部政策咨詢專家、美國(guó)格理集團(tuán)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝逸楓表示：“讓房產(chǎn)稅發(fā)揮調(diào)控房?jī)r(jià)的作用，最多是學(xué)者理論上的探討和普通民眾的善良愿望。房產(chǎn)稅作為一種財(cái)產(chǎn)稅，與控制房?jī)r(jià)沒關(guān)系。房產(chǎn)稅最重要的作用在于調(diào)節(jié)貧富差距和資源的優(yōu)化配置。按照國(guó)家住建部房產(chǎn)稅開征的作用解釋，征收房產(chǎn)稅能調(diào)節(jié)居民收入和財(cái)富分配，也能健全地方稅體系，同時(shí)有利于資源有效利用，引導(dǎo)住房合理消費(fèi)。而按照2011年年底財(cái)政部對(duì)房產(chǎn)稅改革的目的解釋，個(gè)人住房恢復(fù)房產(chǎn)稅的目的有四方面：一是調(diào)節(jié)居民收入和財(cái)富分配。二是健全地方稅體系。三是促進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整及土地集約利用。四是引導(dǎo)個(gè)人合理住房消費(fèi)。”

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