謝逸楓：把賣地收入變成房產(chǎn)稅是天方夜譚 (2)

2012-12-10 來源：謝逸楓的博客編輯：木木

　　記者：由于官方對房產(chǎn)稅的目的一直沒有明確的說法，而當(dāng)下又以房地產(chǎn)調(diào)控為經(jīng)濟(jì)生活的中心話題，所以房產(chǎn)稅能否平抑房價(jià)也就自然成為了爭議的焦點(diǎn)，是否可以起到遏制房價(jià)上漲的效果，或者說讓房價(jià)下降?

　　住建部政策咨詢專家、美國格理集團(tuán)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝逸楓直言：“不管是國家稅務(wù)總局，還是住建部、財(cái)政部都沒有通過房產(chǎn)稅控制房價(jià)的說法。所以，開征房產(chǎn)稅主要是一項(xiàng)稅制改革，目的在于增加國家稅收收入、減少對土地財(cái)政的依賴。房產(chǎn)稅是一種財(cái)產(chǎn)稅，是針對房地產(chǎn)這種特殊的增值性私有財(cái)產(chǎn)征收的。我國由于土地是70年使用權(quán)，并沒有私有化，征收房產(chǎn)稅不具備條件，強(qiáng)行征收法理不通。因此，開征房產(chǎn)稅的目的，并非直接用于打壓房價(jià)。此前上海、重慶試點(diǎn)時(shí)，最高征稅標(biāo)準(zhǔn)在1.2%，與房價(jià)每年上漲5%～6%相比，兩者之間并沒有直接關(guān)系。從短期來看，開征房產(chǎn)稅可以抑制房地產(chǎn)投資投機(jī)，對穩(wěn)定房價(jià)能起到積極作用。長期來看，會(huì)因房產(chǎn)稅增加成本而推高房價(jià)。目前希望通過開征房產(chǎn)稅大幅降低房價(jià)是不可能的。盡管征收房產(chǎn)稅的信息障礙正在逐漸解除，但許多存量房的產(chǎn)權(quán)界定問題不清晰，計(jì)稅依據(jù)并不完善，短期內(nèi)(2~3年)內(nèi)普遍開征房產(chǎn)稅還不現(xiàn)實(shí)。”

　　近10年來，各地土地出讓金收入迅速增長，在地方財(cái)政收入中比重不斷提升。資料顯示，2001年—2003年，全國土地出讓金達(dá)9100多億元，約相當(dāng)于同期全國地方財(cái)政收入的35%;2004年，收入近6000億元。2009年達(dá)到1.5萬億元，相當(dāng)于同期全國地方財(cái)政總收入的46%左右。在有些縣市，土地出讓金占預(yù)算外財(cái)政收入比重已超過50%，有些甚至占80%以上。2012年10月18日，根據(jù)國土資源部的監(jiān)測，今年前三季度，全國建設(shè)用地供應(yīng)44.06萬公頃，同比增長9.2%。其中，房地產(chǎn)用地供應(yīng)10.40萬公頃，同比減少12.5%;房地產(chǎn)用地出讓面積8.30萬公頃，出讓價(jià)款1.37萬億元，同比分別減少17.0%和29.9%。國土資源部相關(guān)負(fù)責(zé)人針對近期部分地區(qū)土地市場交易火熱的情況表示，土地市場尚未出現(xiàn)全面回暖的動(dòng)力，合理的土地供應(yīng)有助于緩解供求壓力。

　　前三季度，保障性住房用地供應(yīng)1.95萬公頃，同比增加7.7%，占住房用地的比例達(dá)27.3%。截至9月底，全國18個(gè)省區(qū)市保障性安居工程的用地落實(shí)率超過100%。該報(bào)告還對主要城市地價(jià)作了檢測。三季度末，全國主要監(jiān)測城市地價(jià)總體水平為3093元/平方米，商服、住宅、工業(yè)地價(jià)分別為5793元/平方米、4564元/平方米和662元/平方米。綜合、商服、住宅、工業(yè)地價(jià)同比增長率分別為1.77%、3.15%、1.03%和2.00%，同比增速繼續(xù)放緩，較上一季度分別下降了0.56、0.77、0.74和0.27個(gè)百分點(diǎn)，增速連續(xù)五個(gè)季度回調(diào)。同時(shí)，該數(shù)據(jù)中還包含國土資源違法查處的情況。前三季度，全國發(fā)現(xiàn)違法用地行為4.6萬件，涉及土地面積2.09萬公頃，同比分別下降8.7%和41.3%。違法用地用礦成全面下降態(tài)勢。

　　“上海模式”執(zhí)行難度就小一些，2011年房產(chǎn)稅收入22.1億元。” 2012年11月23日上海市稅務(wù)局公布，截止當(dāng)前，上海市認(rèn)定5萬套住房需繳房產(chǎn)稅。其中80%以上的購房家庭是本地戶籍，應(yīng)稅住房比例約占20%。同時(shí)90%適用0.4%的稅率，主要集中在非中心城區(qū)。該5萬套住房中，去年認(rèn)定2萬余套，今年約3萬套。假若按2011年房產(chǎn)稅征收金額計(jì)算，2012年的房產(chǎn)稅收入大約在60億元以內(nèi)。而據(jù)上海市財(cái)政局?jǐn)?shù)據(jù)，2011年上海市地方財(cái)政收入3429.8億元，其中房產(chǎn)稅達(dá)22.1億元。中國指數(shù)研究院將發(fā)布《2011年中國130個(gè)城市土地市場交易情報(bào)》，報(bào)告顯示，成交量減少和成交單價(jià)下降是住宅類用地出讓金減少的主要原因。

　　2011年全國130個(gè)城市土地出讓金總額為18634.4億元，同比減少13%。其中上海土地出讓金1260億元，位居全國第一，但與2010年相比減少16.7%;北京位列第二，同比減少37.9%，降幅非常明顯。數(shù)據(jù)顯示，2012年上半年上海市共成交216幅地塊(包括經(jīng)營性用地及其他用地)，總成交面積為878.8萬平方米，同比下降26.13%�？偝山唤痤~為186.9億元，同比下降62.42%。其中，近九成地塊底價(jià)成交。根據(jù)上海市財(cái)政局2012年1月18日公布的2011年上海預(yù)算執(zhí)行情況報(bào)告顯示，2011年上海房產(chǎn)稅征收為22.1億元，完成預(yù)算的110.5%。而2012年上海房產(chǎn)稅預(yù)算為22.5億元，與2011年執(zhí)行數(shù)基本持平。這在上海市2011年3430億元的地方財(cái)政收入中，所占的比例不到1%。

　　據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域市場研究部的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2012年7月上海完成土地出讓金51.1億元，環(huán)比減少21.6%，較去年同期減少3.2%。2012年1-7月上海共完成土地出讓金235.4億元，較2011年1-7月515.6億元、同比減少54.3%。盡管如此，7月土地出讓金占今年1-7月總體出讓金額的21.7%，僅次于6月27.7%的占比。受此影響，6、7月份土地出讓金總和為116.3億元，較今年1-5月土地出讓金總和119.1億元、只相差2.8億元。漢宇地產(chǎn)市場研究部土地監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，8月份上海市掛牌的經(jīng)營性用地達(dá)到28幅。其中出讓底價(jià)超過10億元的地塊有4幅，有2幅地塊底價(jià)超過30億元。數(shù)據(jù)顯示，2012年1-8月份上海市國有土地出讓金收入僅為321億元，同比下降了56%。數(shù)據(jù)顯示，2012年1-11月份上海市國有土地出讓金收入僅為641.89億元。

　　“重慶模式”工作量太大，2011年才收稅1.5億元。”數(shù)據(jù)顯示，2011年重慶市地方財(cái)政收入超過2900億元，增幅超過40%，其中，房產(chǎn)稅收入僅有1億元，與此同時(shí)，數(shù)據(jù)顯示，2011年重慶市土地出讓收入為1344.2億元，增長47%。另外有數(shù)據(jù)顯示，2011年重慶江北、渝中、渝北、南岸、北部新區(qū)、九龍坡區(qū)等10個(gè)主要區(qū)域的商業(yè)、住宅用地成交共134宗，成交總金額達(dá)656.71億元，較2010年上漲27.69%。成交總面積約1027.32萬平方米，同比上漲2.97%，與2010年基本持平。中國某研究院最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2012年上半年全國300個(gè)城市的土地出讓金總額為6525.98億元，較去年同期的10598.24億元減少38%，縮水額度超過4000億元。在2012年1~6月全國土地財(cái)政收入位列前十名的城市名單中，一線城市基本全線敗退，上海雖上榜僅位列第九，北京更是跌出了前十名。相比之下，二三線城市躋身前列。其中，重慶以出讓金總額379.42億元位居榜首，同比增加20.6%。

　　自從2011年1月28日上海和重慶試行房產(chǎn)稅以來，有關(guān)房產(chǎn)稅擴(kuò)大試點(diǎn)范圍的消息就層出不窮，今年尤甚。據(jù)說湖北、湖南、海南、廣州、杭州等地均在為擴(kuò)圍房產(chǎn)稅做準(zhǔn)備。雖然目前還停留在“研究討論”層面，但無論政府還是學(xué)界，都在近期放出探空氣球。房產(chǎn)稅擴(kuò)圍，似乎只是一個(gè)時(shí)間問題了。上海和重慶試行房產(chǎn)稅已22個(gè)月了， 2012年11月28日，中國社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院發(fā)布了《中國財(cái)政政策報(bào)告2012/2013-新型城市化背景下的住房保障》。報(bào)告中有這樣一段文字：“我們建議，對于城鎮(zhèn)居民家庭人均用房超過40平方米的部分，無論其住房是何種產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，均應(yīng)按評估價(jià)格征收稅率較高的保有環(huán)節(jié)房產(chǎn)稅，甚至可以考慮累進(jìn)制。這一稅制不僅覆蓋新上市的商品房，且向現(xiàn)有存量房覆蓋。”“40平方米起征線”的爭議仍將繼續(xù)，但這阻止不了政府?dāng)U大房產(chǎn)稅范圍的決心。

（責(zé)任編輯：0352房網(wǎng)）