從十八大看房地產(chǎn)：2020年前仍是重要機遇期(2)

2012-11-19 來源：證券時報編輯：木木

　　房地產(chǎn)“擴大內(nèi)需”，既要考慮“自住”，也要考慮“改善”，要讓老百姓全面實現(xiàn)小康，對改善性住房需求就一定要支持。過去“自住”提得多，“改善”提得少，而改善性住房需求是一種真實需求，是居民消費升級的客觀反映，如果政策上給予適當優(yōu)惠，這個市場是很大的，對拉動經(jīng)濟、擴大內(nèi)需、促進消費、穩(wěn)定增長都有積極作用。希望政府能支持合理的改善性住房需求，調(diào)整完善相關(guān)政策，避免調(diào)控對“改善性”需求的“誤傷”。比如，對一年內(nèi)買了新房賣出舊房的(或在一年內(nèi)賣出舊房買新房的)在稅收上給予優(yōu)惠;對貸款已還清且房產(chǎn)已出售的，按照購房人實際購房套數(shù)確定貸款政策等。

　　另外，在轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方面，要按照建設(shè)資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會要求，加大科研投入，大力發(fā)展省地節(jié)能環(huán)保型項目，提高住宅的產(chǎn)業(yè)化發(fā)展水平和全裝修房比例。在結(jié)構(gòu)調(diào)整方面，還應(yīng)結(jié)合企業(yè)的實際，引導(dǎo)企業(yè)進入商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)和老年社區(qū)的開發(fā)建設(shè)與運營，以推動形成商品房體系與保障房體系相互銜接，商品房市場、二手房市場、房屋租賃市場以及住宅地產(chǎn)與非住宅地產(chǎn)相互協(xié)調(diào)發(fā)展的市場格局。

　　減少土地財政依賴性

　　注重房地產(chǎn)業(yè)金融創(chuàng)新

　　要引導(dǎo)有條件的居民將以往對住房直接投機投資轉(zhuǎn)到開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)，并控制合理的投資收益水平，如將投資回報率控制在高于當年CPI漲幅2～3個百分點。

　　記者：十八大報告中提到的關(guān)于改革征地制度和土地制度的內(nèi)容，對房地產(chǎn)市場會產(chǎn)生怎樣的影響?

　　朱中一：報告中提出，要“改革征地制度，提高農(nóng)民在土地增值收益中的分配比例。加快完善城鄉(xiāng)發(fā)展一體化體制機制，促進城鄉(xiāng)要素平等交換和公共資源均衡配置”。改革土地制度，采取措施盤活舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村莊存量土地，增加土地有效供應(yīng);要探索將城市建設(shè)用地增加與農(nóng)村建設(shè)用地減少掛鉤，允許試點省市的農(nóng)村集體建設(shè)用地上建設(shè)公共租賃住房;探索已進城落戶的農(nóng)民工，將在農(nóng)村的宅基地和房產(chǎn)作為資產(chǎn)流轉(zhuǎn)，提高他們在城市購買和租賃住房的能力;探索從一次性收取土地出讓金向收取土地年租金制度轉(zhuǎn)變，為地方財政構(gòu)建穩(wěn)定長效的土地收入來源;通過壯大產(chǎn)業(yè)、完善相關(guān)稅收分配制度等措施，培育地方財政收入新的增長點，扭轉(zhuǎn)地方政府對土地收入過度依賴的局面。

　　另外，報告中強調(diào)，要“深化金融體制改革，完善金融監(jiān)管，推進金融創(chuàng)新，維護金融穩(wěn)定”，這對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展至關(guān)重要。房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展離不開金融行業(yè)的支持和金融產(chǎn)品的創(chuàng)新。我個人認為，在堅決抑制投機炒房的同時，要引導(dǎo)有條件的居民將以往對住房直接投機投資轉(zhuǎn)到開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)，并控制合理的投資收益水平，如將投資回報率控制在高于當年的消費者物價指數(shù)(CPI)漲幅2～3個百分點，這既有利于拓寬房地產(chǎn)的融資渠道，也可緩解大量民間資本不斷積聚的投資壓力。

　　此外，還應(yīng)開展信貸資產(chǎn)證券化試點，政府加大對信譽好、開發(fā)項目符合政策要求的企業(yè)的信貸支持，完善住房公積金制度，提高住房公積金使用效率，確保資金使用安全，建議組建“國家住房發(fā)展銀行”，將公積金等社會資金納入該銀行，同時通過吸收存款等手段，從根本上解決公共住房融資問題。

　　記者：十八大報告中，對于稅收問題僅提到要“加快改革財稅體制”，您認為房產(chǎn)稅擴大試點何時會有新進展?

　　朱中一：房地產(chǎn)要健康發(fā)展，財稅很重要，但稅收問題難度較大。房地產(chǎn)稅費種類多，有的重復(fù)，建議在不增加企業(yè)和消費者總稅負的情況下，精減合并房地產(chǎn)稅費，加強征收環(huán)節(jié)的監(jiān)管。對目前社會上高度關(guān)注的房產(chǎn)持有稅問題，建議在總結(jié)上海、重慶試點的基礎(chǔ)上，對該稅種征收目的、稅種(是財產(chǎn)稅還是消費稅)以及與70年土地出讓金的關(guān)系進一步論證。在此基礎(chǔ)上，再積極穩(wěn)妥地推進。

　　堅持調(diào)控政策不動搖

　　仍是主基調(diào)

　　正確處理政府和市場的關(guān)系，進一步完善房地產(chǎn)市場調(diào)控體系，是房地產(chǎn)業(yè)下一步深化改革的重要內(nèi)容。隨著改革的深化，今后在調(diào)控方式和政策體系上會有所調(diào)整，調(diào)控手段也將會更加注重市場手段和法制手段。

　　記者：如何把握后十八大時代樓市調(diào)控思路?

　　朱中一：十八大報告是綱領(lǐng)性文件，是原則性的內(nèi)容，房地產(chǎn)的調(diào)控方向還應(yīng)結(jié)合溫家寶總理10月12日和10月17日的兩次講話內(nèi)容，即“房地產(chǎn)調(diào)控初見成效，但依然不穩(wěn)定，必須堅持調(diào)控政策不動搖”。

　　十八大報告明確指出，“深化改革是加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式的關(guān)鍵。經(jīng)濟體制改革的核心問題是處理好政府和市場的關(guān)系，必須更加尊重市場規(guī)律，更好發(fā)揮政府作用。”報告還指出，“完善宏觀調(diào)控體系，更大程度更廣范圍發(fā)揮市場在資源配置中的基礎(chǔ)性作用，完善開放型經(jīng)濟體系，推動經(jīng)濟更有效率、更加公平、更可持續(xù)發(fā)展。”

　　從這段話中可以看出，正確處理政府和市場的關(guān)系，進一步完善房地產(chǎn)市場調(diào)控體系，是房地產(chǎn)業(yè)下一步深化改革的重要內(nèi)容，也是完善調(diào)控政策體現(xiàn)的重要方面。

　　但同時我們必須認識到，一是2010年以來的調(diào)控，在抑制投機炒房、加強住房保障及遏制房價過快上漲、防止房價反彈等方面，方向是正確的，也是順應(yīng)民意的。當前仍要堅定不移地搞好房地產(chǎn)市場調(diào)控，嚴格實施差別化的住房信貸、稅收政策和住房限購措施。二是隨著改革的深化，今后在調(diào)控的方式和調(diào)控的政策體系上會有所調(diào)整。調(diào)控手段也將會更加注重市場手段和法制手段。三是研究制定符合我國國情、系統(tǒng)配套、科學(xué)有效、穩(wěn)定可預(yù)期的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策體系要有一個過程，要求馬上就見到成效是不現(xiàn)實的。

　　另外，報告中的一大亮點是提出“大力推進生態(tài)文明建設(shè)”，報告中強調(diào)的“堅持節(jié)約優(yōu)先、保護優(yōu)先、自然恢復(fù)為主的方針及著手推進綠色發(fā)展、循環(huán)發(fā)展、低碳發(fā)展”以及“控制開發(fā)強度，調(diào)整空間結(jié)構(gòu)，促進生產(chǎn)空間集約利用、生活空間宜居適度、生態(tài)空間山清水秀”的要求，這也是我們今后房地產(chǎn)開發(fā)中必須遵循的指導(dǎo)思想。

（責任編輯：0352房網(wǎng)）