從十八大看房地產(chǎn)：2020年前仍是重要機遇期

2012-11-19 來源：證券時報編輯：木木

　　2020年前仍是我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要機遇期，因為工業(yè)化、城鎮(zhèn)化仍在快速發(fā)展，新增住房需求和改善性需求將會持續(xù)增加。但住房建設(shè)將由過去十幾年的快速發(fā)展轉(zhuǎn)為今后一個時期較快發(fā)展。

朱中一

　　當前，我國房地產(chǎn)調(diào)控依然處于敏感時期，黨的十八大自然成為業(yè)內(nèi)預(yù)期政策變化的關(guān)鍵節(jié)點。十八大報告中哪些內(nèi)容與房地產(chǎn)密切相關(guān)?報告?zhèn)鬟f了怎樣的樓市調(diào)控政策信號?十八大后政策走向如何?房產(chǎn)稅擴大試點會不會近期推出?明年房地產(chǎn)市場走勢如何?帶著這些問題，記者近日專訪了證券時報專家委員會委員、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一。

　　住房制度是雙軌制

　　但不能截然分開

　　各地一定要把組織編制和實施住房建設(shè)發(fā)展規(guī)劃與計劃作為引導(dǎo)預(yù)期、調(diào)控市場的重要手段。

　　記者：十八大報告中與住房有直接關(guān)系的僅兩句話，一句是“建立市場配置和政府保障相結(jié)合的住房制度，加強保障性住房建設(shè)和管理，滿足困難家庭基本需求”，另一句是“要解決好人民最關(guān)心最直接最現(xiàn)實的利益問題，在學有所教、勞有所得、病有所醫(yī)、老有所養(yǎng)、住有所居上持續(xù)取得新進展，努力讓人民過上更好生活”。如何理解這兩句話的內(nèi)涵?

　　朱中一：報告中提到要“建立市場配置和政府保障相結(jié)合的住房制度”，對此，應(yīng)當這樣來看：盡管是雙軌制，但不要截然分開。關(guān)于保障性住房，當前比較急迫的是要解決好建設(shè)資金問題和配套設(shè)施問題。如果地方資金沒有落實，建后變成代建單位墊資，政府不購買，這就可能變成“三角債”。政府應(yīng)該加大對保障性住房配套設(shè)施的建設(shè)資金支持力度，避免一些項目建成后不能充分利用。另外，希望政府能根據(jù)各地實際情況，鼓勵各地通過政府收購、包租中小套型存量房等多種形式來拓寬解決保障房房源的辦法，以緩解一些地方存量房較多而新建保障房資金、土地緊缺的矛盾。此外，現(xiàn)在大量保障房進入分配階段，老百姓更注重質(zhì)量和公平分配問題。

　　要實現(xiàn)“住有所居”的目標，很重要的一項工作就是各地一定要把組織編制和實施住房建設(shè)發(fā)展規(guī)劃與計劃作為引導(dǎo)預(yù)期、調(diào)控市場的重要手段。過去在調(diào)控上更多把調(diào)控房價作為立足點和出發(fā)點，地方政府存在應(yīng)付調(diào)控的情況，但如果由地方政府按照總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、房價基本平穩(wěn)的要求制定規(guī)劃并且明確責任，就能夠調(diào)動市場主動調(diào)控的積極性，有利于實現(xiàn)目標。

　　2020年前仍是房地產(chǎn)業(yè)

　　發(fā)展重要機遇期

　　新增住房需求和改善性需求將會持續(xù)增加。房地產(chǎn)市場“擴大內(nèi)需”，改善性住房將是重要內(nèi)容。要讓老百姓全面實現(xiàn)小康，對改善性住房需求就一定要支持，對一年內(nèi)買了新房賣出舊房的可以在稅收上給予優(yōu)惠。

　　記者：除了上面兩句與住房直接相關(guān)的內(nèi)容，十八大報告中，還有哪些與房地產(chǎn)相關(guān)的重要內(nèi)容可以作為未來房地產(chǎn)市場發(fā)展的指導(dǎo)思想，給未來的房地產(chǎn)調(diào)控提供方向和依據(jù)?

　　朱中一：報告指出，“綜觀國際國內(nèi)大勢，我國發(fā)展仍處于可以大有作為的重要戰(zhàn)略機遇期。我們要準確判斷重要戰(zhàn)略機遇期內(nèi)涵和條件的變化……確保到2020年實現(xiàn)全面建成小康社會宏偉目標。”從中可以看出，2020年前仍是我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要機遇期。因為工業(yè)化、城鎮(zhèn)化仍在快速發(fā)展，國民收入穩(wěn)步提高，消費結(jié)構(gòu)不斷升級，新增住房需求和改善性需求將會持續(xù)增加。

　　“十二五”時期，全國城鎮(zhèn)新建住房和保障性住房約6500萬～7000萬套，總建筑面積約50億～55億平方米，而“十一五”時期全國新建住宅為37.68億平方米。“十二五”時期總量超過“十一五”的重要原因是保障性住房規(guī)模較大，再加上商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)地產(chǎn)等規(guī)模，今后一個時期我國的房地產(chǎn)仍有較大的發(fā)展空間。

　　在把握好房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展機遇的同時，也要客觀分析哪些條件發(fā)生了變化。

　　首先是國內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)的增速由前十幾年的平均超過10%調(diào)整為“十二五”時期平均7%～8%，房地產(chǎn)的增速自然也會因宏觀經(jīng)濟的影響，資源、能源、環(huán)境條件的制約以及人口結(jié)構(gòu)的變化而由快速發(fā)展轉(zhuǎn)向較快發(fā)展。

　　其次是居民的居住條件已有明顯改善，全國城鎮(zhèn)居民人均住房面積到2011年已達到32.7平方米。所以今后應(yīng)更注重住房條件的改善、品質(zhì)的提升和保障制度的落實，而不是簡單的數(shù)量增加。

　　三是政府今后將更加強化住房的居住屬性和改善保障民生的社會功能，對投機炒房等行為將繼續(xù)采取抑制措施。

　　上述三點，是住房建設(shè)由過去十幾年的快速發(fā)展轉(zhuǎn)為今后一個時期較快發(fā)展的理由。

　　值得注意的是，有些地方在前十幾年城鎮(zhèn)化快速發(fā)展的過程中，有兩個問題比較突出：一是土地的城鎮(zhèn)化快于人口的城鎮(zhèn)化，二是城鎮(zhèn)化過度依賴土地財政，過度依賴房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。也就是說房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與工業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不協(xié)調(diào)，或者說與實體經(jīng)濟的發(fā)展不協(xié)調(diào)。因此，十八大報告還專門提出四個現(xiàn)代化要協(xié)調(diào)發(fā)展，要更加注重實體經(jīng)濟的發(fā)展，這對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展肯定是有影響的。鑒于各地城鎮(zhèn)化率的差異性和居民居住條件的差異性很大，所以各地一定要以求真務(wù)實的態(tài)度，在摸清底數(shù)的基礎(chǔ)上認真編制并公布住房發(fā)展規(guī)劃與年度計劃，以引導(dǎo)市場的理性發(fā)展和居民的合理消費。

　　報告中還指出，“要推進經(jīng)濟結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整。這是加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式的主攻方向。必須以改善需求結(jié)構(gòu)、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、促進區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展、推進城鎮(zhèn)化為重點，著力解決制約經(jīng)濟持續(xù)健康發(fā)展的重大結(jié)構(gòu)性問題。要牢牢把握擴大內(nèi)需這一戰(zhàn)略基點，加快建立擴大消費需求長效機制，擴大國內(nèi)市場規(guī)模。”

　　這段話與房地產(chǎn)調(diào)控總基調(diào)吻合。我國房地產(chǎn)處于轉(zhuǎn)型發(fā)展階段，要認真調(diào)整房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，加快構(gòu)建以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應(yīng)體系，而房地產(chǎn)市場“擴大內(nèi)需”，改善性住房將是重要內(nèi)容。

（責任編輯：0352房網(wǎng)）