黃怒波：中國(guó)政府重拳出擊樓市迎來(lái)巨變(2)

2011-08-06 來(lái)源：0352房網(wǎng) 編輯：?jiǎn)蹄?/div>

　　0352房網(wǎng)：但是對(duì)商業(yè)地產(chǎn)這塊其實(shí)沒(méi)有做出很明確的限制，你怎么看這一政策現(xiàn)象?

　　黃怒波：在幾年前我就講了，你看一下包括2010年我就講到中國(guó)政府對(duì)住宅市場(chǎng)必出重拳，所以那時(shí)候我們?cè)缇鸵?guī)避掉這個(gè)了。但是對(duì)商業(yè)地產(chǎn)來(lái)說(shuō)也不是說(shuō)你想上就上，大家現(xiàn)在一說(shuō)都要轉(zhuǎn)到商業(yè)地產(chǎn)上來(lái)，從企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)要轉(zhuǎn)型很難的，作為一個(gè)上市公司，從住宅市場(chǎng)的盈利模式轉(zhuǎn)到商業(yè)地產(chǎn)、物業(yè)持有模式，這個(gè)相當(dāng)相當(dāng)?shù)碾y。商業(yè)地產(chǎn)的一個(gè)特點(diǎn)就是開發(fā)周期長(zhǎng)，一般都得5到6年，6到7年，回報(bào)的周期也長(zhǎng)，一般在國(guó)際上，國(guó)外大概15年，在中國(guó)再快也得10年，所以整個(gè)建設(shè)的周期加上盈利周期，應(yīng)該計(jì)算到20年，這個(gè)就很難了。

　　再一個(gè)，商業(yè)地產(chǎn)受地塊的限制更大，為什么?北京市有商業(yè)規(guī)劃，比如它規(guī)劃四環(huán)以內(nèi)不許有5萬(wàn)平米以上的商業(yè)了，五環(huán)以內(nèi)不許有多少，這又是一道規(guī)定模式在這兒等著你，這個(gè)嚴(yán)格的講，商業(yè)地產(chǎn)目前發(fā)展的想像住宅市場(chǎng)那樣失控，還很難做到。此外因?yàn)樵蹅兊某鞘谢俣群每�，大家都干住宅，現(xiàn)在相反這個(gè)問(wèn)題就出來(lái)了，就是人均商業(yè)面積相比發(fā)達(dá)國(guó)家遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，這個(gè)空間也很大，一個(gè)是市場(chǎng)的容量遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，需要補(bǔ)足，一方面周期很長(zhǎng)，不可能明天上，急功近利做完，所以決定商業(yè)地產(chǎn)在我們國(guó)家，我想可能在若干年內(nèi)還是一個(gè)上升通道吧。

　　0352房網(wǎng)：如果說(shuō)做商業(yè)地產(chǎn)的話，我們中坤的學(xué)習(xí)榜樣是哪種模式，是萬(wàn)達(dá)模式?

　　黃怒波：萬(wàn)達(dá)模式不是我們要的，因?yàn)槿f(wàn)達(dá)我覺(jué)得它這個(gè)太大了，像我這樣對(duì)它感覺(jué)到恐懼，我沒(méi)那個(gè)能力做那么大的一個(gè)廣場(chǎng)，因?yàn)槲抑郎虡I(yè)地產(chǎn)特別難，高速擴(kuò)張的話得有一個(gè)強(qiáng)大的駕馭能力，我認(rèn)為王健林行。我覺(jué)得現(xiàn)在很難有現(xiàn)成的模式模仿，因?yàn)橹袊?guó)的商業(yè)地產(chǎn)才剛剛開始。

　　0352房網(wǎng)：國(guó)內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)，很多現(xiàn)在成熟的上市公司大部分是以住宅業(yè)務(wù)為主的。

　　黃怒波：對(duì)。

　　0352房網(wǎng)：商業(yè)地產(chǎn)占的比重都非常小，它對(duì)資金鏈的要求也比較高。

　　黃怒波：對(duì)。

　　0352房網(wǎng)：像萬(wàn)達(dá)模式也是做了很久，其實(shí)一直也沒(méi)有完成它真正的上市。

　　黃怒波：對(duì)。

　　0352房網(wǎng)：住宅這塊的話，因?yàn)檎{(diào)控政策的打壓下，住宅受到影響的程度還是要大一些，我這邊有一份數(shù)據(jù)，說(shuō)去年我們今年的京滬廣深四大一線城市同期的存貨量比去年整整上漲了40%，這是一個(gè)券商的報(bào)告。大家一想調(diào)控就想到報(bào)復(fù)性反彈，就這樣一輪一輪調(diào)了漲，漲了調(diào)。

　　黃怒波：對(duì)。

　　0352房網(wǎng)：會(huì)不會(huì)出現(xiàn)2008年的這種一方面存貨特別多，另一方面開發(fā)商的資金鏈特別緊張，重蹈2008年的覆轍?

　　黃怒波：第一目前肯定這個(gè)調(diào)控不會(huì)停下來(lái)的，因?yàn)檫@是一個(gè)政治任務(wù)，在中國(guó)什么事一上升到社會(huì)穩(wěn)定、政治任務(wù)它的概念就不一樣了，資金鏈緊張一定會(huì)的，起碼在今年，因?yàn)橥浀乃俣忍吡�，�?點(diǎn)幾，實(shí)際上我估計(jì)應(yīng)該到7了，這個(gè)時(shí)候可能各級(jí)政府穩(wěn)定的任務(wù)很重，所以不允許房地產(chǎn)快速的往上走，再一個(gè)央行對(duì)資金的流動(dòng)性在穩(wěn)健的控制，所以我覺(jué)得今年很多房地產(chǎn)商在下半年可能會(huì)出問(wèn)題。

　　再一個(gè)，這次游戲規(guī)則可能要開始調(diào)整，會(huì)改變了，包括最近出的一系列的大型的事件，比如說(shuō)動(dòng)車組的事件，大家都在反思我們是不是發(fā)展得太快了，帶來(lái)了好多隱患問(wèn)題，作為房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，我認(rèn)為第一，我的觀點(diǎn)有可能過(guò)幾年招拍掛的市場(chǎng)就沒(méi)有了，政府又回到計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代了，像體制內(nèi)的都給你供地，像過(guò)去自己集資蓋房，體制外的拿保障房給你，留一小點(diǎn)空間可能給你蓋一個(gè)高端公寓、別墅的，但是無(wú)論如何，房地產(chǎn)的一個(gè)所謂的黃金時(shí)代，就是野蠻生長(zhǎng)的時(shí)代過(guò)去了，我想這一點(diǎn)可能要必須清醒地認(rèn)識(shí)到。

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