黎振偉：中國(guó)房地產(chǎn)真正輝煌還在后面(2)

2011-07-08 來(lái)源：0352房網(wǎng) 編輯：狄海霞

　　0352房網(wǎng)：您也認(rèn)為在這兩年國(guó)家有意收緊流動(dòng)性的情況下，像2006年、2008年這樣增長(zhǎng)的速度不太可能會(huì)再存在嗎?

　　黎振偉：不可能存在了。這個(gè)東西不是說(shuō)會(huì)不會(huì)存在，是不可能再存在，因?yàn)檫@對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)的危害是非常大的。當(dāng)然，誰(shuí)都知道房地產(chǎn)的價(jià)值所在，從個(gè)體的角度，從政府土地經(jīng)濟(jì)的角度來(lái)講是很好的。但是，從國(guó)家的角度來(lái)講，影響將是毀滅性的。

　　中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的趨勢(shì)與未來(lái)，怎么說(shuō)呢?我們要溫故而知新，從過(guò)去得到啟發(fā)，從未來(lái)得到啟發(fā)。那么，從2000年到2010年我感知了中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展變化。有什么變化呢?從單一到復(fù)合、從量變到質(zhì)變、從模仿到超越、從本土到國(guó)際、從微利到暴利、從地產(chǎn)到金融、從使用到投資、從經(jīng)濟(jì)到政治，其實(shí)已經(jīng)變成了一個(gè)很復(fù)雜的東西了。

　　但是我們依然可以看到，中國(guó)房地產(chǎn)是很多外國(guó)的城市不可能比擬的，比如說(shuō)上海浦東陸家嘴(600663,股吧)是明日世界的金融中心。因?yàn)檫@是中國(guó)中心，背負(fù)中國(guó)這么大的經(jīng)濟(jì)體量，這里作為一個(gè)金融中心肯定會(huì)發(fā)展。所以，浦東的發(fā)展是一個(gè)奇跡，也是一個(gè)必然。

　　0352房網(wǎng)：您覺(jué)得未來(lái)的十年就是城市的更新?lián)Q代，對(duì)嗎?

　　黎振偉：對(duì)，也是優(yōu)化。過(guò)去沒(méi)有優(yōu)化，那個(gè)時(shí)候只是解決人的居住問(wèn)題，都是住宅、都是農(nóng)民的房子，那個(gè)時(shí)候不可能有寫(xiě)字樓。

　　所以，這種發(fā)展是從城中村開(kāi)始，為什么現(xiàn)在要拆了建成這么高的建筑?因?yàn)槌鞘谢院鬀](méi)有那么多土地了，過(guò)去那種簡(jiǎn)單建房子的方式肯定會(huì)浪費(fèi)資源，所以優(yōu)化發(fā)展是很重要的。

　　那么，未來(lái)的十年發(fā)展趨勢(shì)是這樣的。第一，首先從動(dòng)力去看。中國(guó)發(fā)展的動(dòng)力有三個(gè)，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)依然是中國(guó)未來(lái)的重要主題，盡管說(shuō)現(xiàn)在GDP不是保八，但實(shí)際上今年又超過(guò)八了。

　　還有中國(guó)人口是未來(lái)的房地產(chǎn)保證，人口里面很重要的一點(diǎn)是，這次的人口普查對(duì)我們房地產(chǎn)有幾個(gè)重要的支持率。城市化率，過(guò)去我們說(shuō)城市化率是每年1%的增長(zhǎng)，現(xiàn)在是超過(guò)1%。

　　第二個(gè)就是中國(guó)現(xiàn)有流動(dòng)人口的數(shù)量在這十年大量增加。房地產(chǎn)是誰(shuí)買(mǎi)的?不是農(nóng)民買(mǎi)的，是流動(dòng)人口買(mǎi)的，流動(dòng)人口對(duì)房地產(chǎn)的支持是很大的。

　　還有一個(gè)就是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地方，廣東為什么增速很難放緩，因?yàn)槿丝诙际峭l(fā)達(dá)地方轉(zhuǎn)移的，所以廣東成為中國(guó)人口最多的省會(huì)之一。其實(shí)，未來(lái)的發(fā)展動(dòng)力一個(gè)就是發(fā)達(dá)地區(qū)人口不斷增加聚集，落后地區(qū)國(guó)家要增加GDP仍然是有機(jī)會(huì)的，落后地區(qū)國(guó)家要給企業(yè)政策。所以，增速就兩個(gè)增速，一個(gè)是落后地區(qū)經(jīng)濟(jì)增速要提高，發(fā)達(dá)地區(qū)經(jīng)濟(jì)增速要下減，但是人口增速要增加，這是必然的，所以這兩個(gè)都是房地產(chǎn)有影響的。

　　所謂動(dòng)力是城市化，這個(gè)城市化是現(xiàn)在中國(guó)有幾千個(gè)中小城市，這些城市的未來(lái)都是要爭(zhēng)相發(fā)展。為什么你的城市可以發(fā)展我不能發(fā)展?未來(lái)中國(guó)的大城市不可能再有這樣的發(fā)展，中小城市有很多的機(jī)會(huì)，未來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的總量決定在他們身上。

　　0352房網(wǎng)：您覺(jué)得在這次調(diào)控之中企業(yè)的方向調(diào)整應(yīng)該是調(diào)到什么方向?

　　黎振偉：我覺(jué)得要調(diào)整的就是核心競(jìng)爭(zhēng)力，核心競(jìng)爭(zhēng)力必須是企業(yè)不要只靠機(jī)會(huì)、靠關(guān)系，老板本身要懂得如何做好產(chǎn)品，如何去提升技術(shù)，如何去做服務(wù)，還有創(chuàng)造品牌，這是很重要的。如果沒(méi)有這個(gè)意識(shí)錢(qián)都貸不到，因?yàn)楦鷦e人競(jìng)爭(zhēng)沒(méi)有核心競(jìng)爭(zhēng)力。

　　我再說(shuō)幾個(gè)趨勢(shì)，一方面人口會(huì)導(dǎo)致產(chǎn)品升級(jí)，所以企業(yè)機(jī)會(huì)一定是很多的。新機(jī)會(huì)就是逐漸城市化，今后未來(lái)十年有非常多的房地產(chǎn)多元化發(fā)展，環(huán)保主張，這些東西是未來(lái)房地產(chǎn)的機(jī)會(huì)。但是，我們的土地越來(lái)越少，這是必然的，這個(gè)就是土地的原因。

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