后兩會時代的樓市四問(2)

2012-03-30 來源：0352房網(wǎng) 編輯：趙強強

　　關于市場

　　猜想：房地產(chǎn)市場會否觸底反彈?

　　專家：樓市將回歸常態(tài)

　　中國城鄉(xiāng)建設經(jīng)濟研究所所長、著名學者陳淮認為,房地產(chǎn)的四個時代已經(jīng)過去。第一,依靠超低利率、過度便宜的貨幣供給、過度寬松的貨幣政策的那個時代過去了。第二,依靠于恐慌性需求、過度占用資源需求、為賣而買的需求支持市場景氣的那個時代過去了。第三,依靠不斷漲價才能活著,才有錢賺的那個時代過去了。第四,無風險的投資、無風險的賺錢,風險過度集中在開發(fā)商以外的消費者、政府和銀行等其他市場參與者的那個時代過去了,開發(fā)商可能要面對一個高風險、高透支的時代。

　　市場會進行常態(tài)回歸,什么是常態(tài)?陳淮用了一個很有意思的比喻:結婚、談戀愛、度蜜月,這個周期大家很興奮,大家如膠似漆,每天上班發(fā)十條短信,那個時代過了,結了婚的時代,有分歧有爭吵,那叫常態(tài)。

　　他解釋,首先,自住性需求是市場常態(tài)。在未來的5—20年周期內(nèi),滿足自身居住這種需求,將成為市場的主體,將成為影響供求關系和價格變動的主導性因素。其次,適當放松貨幣的政策是市場常態(tài),合理正常的通脹區(qū)間就應當是3%—5%,除了這個正常、良性、溫和的通脹區(qū)間之外,當前,推動中國通貨膨脹出現(xiàn)一些對我們不利、負面影響,因國內(nèi)外因素明顯存在。比如說歐債危機,美國政策,政治環(huán)境緊張對油價的影響,都可能成為通脹的因素。因此和這樣一個可以預期的通脹水平相適應的貨幣政策,一定是比現(xiàn)在的貨幣環(huán)境更緊,而不是更松。再次,有漲有跌,有的地方漲有的地方跌、有時漲有時跌的房價變化將成為市場常態(tài),房價理性回歸也并非只跌不漲。最后,房價跟行業(yè)的競爭、消費者的選擇才是常態(tài)。那些有槍就是草頭王,十來個人七八支槍就能當開發(fā)商的時代已經(jīng)過去了,開發(fā)商要準備面對在這個行業(yè)內(nèi)進行殘酷的淘汰。

　　關于房價

　　存疑：房價還有多大下降空間?

　　專家：中小、西部城市仍有合理上漲因素

　　“房地產(chǎn)暴利時代已經(jīng)結束了,所以開發(fā)商一定要考慮到以合理價格促銷。但是,房價區(qū)域性差異很大”。朱中一同時表示:“一些中小城市,中西部城市,房價確實比較低。隨著一線房企業(yè)進入,質(zhì)量提高,成本上升,確實有合理房價上漲因素的,我認為這是合理的”。

　　盧鏗認為,房價下降空間不大。房價高是不爭的事實,但這是客觀、主觀因素的綜合結果。房地產(chǎn)已經(jīng)被成本綁架了,而成本又被稅收等因素綁架了,所以下降空間并不大。他認為,政策最重要的是穩(wěn)住房價,而不是以大降房價為目的。他建議,高端房應該徹底市場化,因為該類房源即使降到70%以上,一般老百姓還是不能接受。

　　高端房的放開,可以為政府積累大量的資源,用這些資源來搞地方基本建設。中端房用減稅的策略,補貼房地產(chǎn)企業(yè),解決百姓的剛性需求。保障房應該是政府出資,而非開發(fā)商用配建的方式來承擔。

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