東北房地產(chǎn)市場的春天來襲團購降價風(fēng)潮涌動

2011-09-14 來源：未知編輯：狄海霞

　　根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》，房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)當(dāng)建立資本金制度，資本金占項目總投資的比例不得低于20%。上述法律人士稱，開發(fā)商需要一定比例的自有資金，并只能用于該房地產(chǎn)項目的開發(fā)，不得挪用。這種規(guī)定旨在有效防止因資金問題而導(dǎo)致房地產(chǎn)項目“爛尾”。但如果開發(fā)商通過團購集資的方式獲得土地出讓金或填補項目資本金，就有“空手套白狼”的嫌疑。而開發(fā)商從購房者手中獲得的資金其性質(zhì)類似借貸，只不過這種借貸沒有任何抵押物和擔(dān)保，完全憑借開發(fā)商的信譽。一旦開發(fā)商這方有變，出資人權(quán)益就無法得到保障。

　　2010年4月，長春凈月某地王項目就因為在招拍掛環(huán)節(jié)沒有達(dá)成一致，導(dǎo)致意向開發(fā)商因為有強勁競爭對手出現(xiàn)，在241輪競價后，以7億元高價拿地。但后期，開發(fā)商意識到土地成本過高，只能選擇退地。更為復(fù)雜的是，因為開發(fā)商在拿地之前已經(jīng)收取了部分團購單位的團購資金，這部分資金也被卷入土地出讓金中，地方政府在是否同意開發(fā)商退地，以便返還團購參與者出資這一問題上左右為難。

東北房地產(chǎn)市場

　　目前，降價風(fēng)潮正逐漸蔓延。無論是在限購執(zhí)行嚴(yán)格的一線城市開發(fā)商采取的以價換量，還是在東北地區(qū)出現(xiàn)的變相集資式的團購買房，“降價”都是其中的關(guān)鍵詞。由于樓市調(diào)控不放松的態(tài)勢非常明顯，資金緊張的開發(fā)商不得不選擇各種可能快速回籠資金的模式。根據(jù)調(diào)查，記者發(fā)現(xiàn)，業(yè)內(nèi)外觀望已久的樓市“拐點”已經(jīng)到來，降價在進(jìn)入9月后呈現(xiàn)快速蔓延的趨勢。然而開發(fā)商面臨的前景并不樂觀，以價換量的做法在吸引為數(shù)不多的有資格入市的剛性需求入場后市場將進(jìn)入停滯期。

　　2012年樓市“寒冬”或仍將持續(xù)

　　根據(jù)記者拿到的一份長春市團購項目清單，長春目前約有26個在售或擬售項目存在團購現(xiàn)象，涉及凈月、二道、經(jīng)開、寬城等多個區(qū)域，團購面積占總銷售面積的比例在20%—70%。團購對象有凈月管委會、寬城區(qū)政府、經(jīng)開區(qū)政府等政府機構(gòu)，也有東北師大等高等院校，另外還有面向個人的團購項目。從開盤時間上看，這些項目有自2008年開盤的早期團購項目，但更多的是從2010年以來，房地產(chǎn)市場進(jìn)入調(diào)控期，開發(fā)商通過團購來緩解開發(fā)前期資金壓力。

　　“我們學(xué)校就有團購，經(jīng)常有某個部門通知老師們，有團購項目了，需要買房子的老師可以去填表。價格比市場價便宜。”長春東北師大一位講師告訴記者。“長春團購的項目太多了，你開車從吉林大學(xué)南校區(qū)一直往南開，好多項目都是團購房。”吉林大學(xué)文學(xué)院一位教授告訴記者。

　　確實，從價格上看，團購價格與公開銷售價格的巨大差異體現(xiàn)了團購的優(yōu)勢所在。邑和天下城和新星宇是長春兩個在2011年6、7月分別開盤的商品房項目。根據(jù)記者了解，兩個樓盤的實際開盤價格是6700元/平方米和6100元/平方米，但在開盤前，針對團購人士，開發(fā)商開出的價格大約是3600元/平方米。團購對象均為個人。

　　長春26個團購項目基本上公開銷售價格都在6000元/平方米—8000元/平方米，但團購價格多在3000元/平方米—5000元/平方米。團購價格較市場價平均下降約40%。其中部分直接提供給政府部門的團購房源，其價格只相當(dāng)于市場價的30%不到。

　　在東北，房價下降的氣氛已經(jīng)越來越濃。房地產(chǎn)企業(yè)，尤其是地方性非上市中小房企，融資渠道受阻，開始籌劃“委婉”降價。而“團購”成為其變相降價的主要做法，其團購價格甚至低于市場價40%。“建老百姓買得起的房子”成為開發(fā)商給降價找到的最好廣告語。

（責(zé)任編輯：0352房網(wǎng)）