樓市調(diào)控滿一年房?jī)r(jià)仍高 37%平均毛利屬偏高(2)

2011-05-10 來(lái)源：0352房網(wǎng) 編輯：編輯小馮

　　擔(dān)憂

　　或面臨執(zhí)行難尷尬

　　上海德[簡(jiǎn)介最新動(dòng)態(tài)]佑地產(chǎn)研究中心主任陸騎麟表示，“提及房地產(chǎn)反暴利對(duì)于市場(chǎng)的心理作用要大于實(shí)質(zhì)作用。由于界定暴利難度大，缺乏可操作性，反暴利作為新的房

　　地產(chǎn)調(diào)控政策的可能性不大。”

　　“反暴利無(wú)非有兩種方法執(zhí)行，一個(gè)是限定房子的售價(jià)，一個(gè)就是對(duì)開(kāi)發(fā)商征收暴利稅。限價(jià)可能會(huì)導(dǎo)致區(qū)域內(nèi)成本不同的開(kāi)發(fā)商只能賣(mài)相同的價(jià)格，成本高的開(kāi)發(fā)商顯然不

　　愿意這么做，可能會(huì)采取捂盤(pán)等行為。而對(duì)開(kāi)發(fā)商征稅很有可能使開(kāi)發(fā)商將增加的成本轉(zhuǎn)移給買(mǎi)家，從而進(jìn)一步抬高房?jī)r(jià)。”陸騎麟強(qiáng)調(diào)，“兩者都不是管理層愿意看到的結(jié)果。

　　”

　　陸騎麟說(shuō)：“這樣操作還會(huì)導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商在拍地時(shí)更注重考慮這方面的成本，使得土地溢價(jià)率下降，地方政府的財(cái)政收入縮水，從而使得政策得不到很好的落實(shí)。”

　　著名地產(chǎn)評(píng)論人蔡為民認(rèn)為，“與其出一些新的調(diào)控政策不落實(shí)，還不如將現(xiàn)有的政策徹底地落實(shí)執(zhí)行，比如將目前的局部限購(gòu)擴(kuò)展到全面限購(gòu)，將二三線城市同樣納入限購(gòu)

　　范疇。對(duì)于投資投機(jī)需求來(lái)一個(gè)徹底的打擊，這樣對(duì)于市場(chǎng)來(lái)說(shuō)更具實(shí)質(zhì)作用。”

　　某研究院副院長(zhǎng)陳晟認(rèn)為，“隨著《商品房銷(xiāo)售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》等反暴利的嚴(yán)厲監(jiān)管措施的落實(shí)，可以肯定的是房地產(chǎn)市場(chǎng)在開(kāi)發(fā)商這個(gè)環(huán)節(jié)暴利的時(shí)代即將終結(jié)。”

　　但陳晟指出，“在控制價(jià)格的時(shí)候，除了關(guān)注市場(chǎng)因素外，還要充分了解企業(yè)在新材料新工藝等方面的投入以及開(kāi)發(fā)商品牌溢價(jià)的投入，不能一刀切，對(duì)價(jià)格管制形成路徑依

　　賴，最終價(jià)格決定在市場(chǎng)供需矛盾緩解后要回歸市場(chǎng)行為。但以地價(jià)獲取暴利的房產(chǎn)收益模式將最終在中央政府的要求以及地方政府的覺(jué)醒中消失。”

　　焦點(diǎn)

　　暴利界定成最大難點(diǎn)

　　中國(guó)社科院金融研究所研究員易憲容則認(rèn)為，“住房市場(chǎng)之所以存在巨大的暴利，最根本的問(wèn)題就在于國(guó)內(nèi)不少住房政策不把住房投資投機(jī)與消費(fèi)區(qū)分開(kāi)，并利用銀行的金融

　　杠桿及優(yōu)惠的稅收政策鼓勵(lì)住房投機(jī)炒作。”

　　值得注意的是，房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)多少才不算是暴利?對(duì)暴利的界定是該政策落實(shí)的最大難點(diǎn)。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，“造成開(kāi)發(fā)商高利潤(rùn)率的原因主要是目前我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于供不應(yīng)求的大背景下，因此這是市場(chǎng)決定的結(jié)果。單純地給企業(yè)利潤(rùn)率設(shè)限不符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)

　　的規(guī)律，企業(yè)以利潤(rùn)最大化為經(jīng)營(yíng)原則是無(wú)可厚非的。”

　　“37%的行業(yè)平均毛利率確實(shí)偏高。但不能就此認(rèn)定房地產(chǎn)行業(yè)就是暴利行業(yè)。”楊晨青強(qiáng)調(diào)，“從管理層反暴利的角度來(lái)看，凈利率可能更合適作為判斷依據(jù)，毛利率比凈利

　　率多考慮一個(gè)期間成本，也就是說(shuō)平時(shí)所說(shuō)的三費(fèi)指標(biāo)，因?yàn)槿M(fèi)管控是企業(yè)自身經(jīng)營(yíng)能力的問(wèn)題，不能因?yàn)槠髽I(yè)成本管控得好，就說(shuō)有暴利。”

　　個(gè)案

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