二手房交易門道多教你如何鑒別房地產(chǎn)中介

2013-12-03 來源：0352房網(wǎng) 編輯：李建霞

摘要：在二手房交易過程中，買賣雙方往往愿意選擇尋求房地產(chǎn)中介幫忙提供居間服務(wù)以及辦理產(chǎn)權(quán)交易手續(xù)，但有些不良中介卻利用群眾的信任，采取發(fā)布虛假房源信息、侵占挪用房地產(chǎn)交易資金、泄露出售委托人的個人信息等手段，謀取不正當(dāng)利益，給買賣雙方當(dāng)事人帶來了精神上和經(jīng)濟(jì)上的損失。因此，選擇和鑒別合法的中介機(jī)構(gòu)顯得尤為重要。

　　房地產(chǎn)中介哪些行為是國家明確禁止的?

　　《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第二十五條規(guī)定房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員不得有下列行為:

　　1、捏造散布漲價信息，或者與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營單位串通捂盤惜售、炒賣房號，操縱市場價格。

　　2、對交易當(dāng)事人隱瞞真實的房屋交易信息，低價收進(jìn)高價賣(租)出房屋賺取差價。

　　3、以隱瞞、欺詐、脅迫、賄賂等不正當(dāng)手段招攬業(yè)務(wù)，誘騙消費者交易或者強制交易。

　　4、泄露或者不當(dāng)使用委托人的個人信息或者商業(yè)秘密，謀取不正當(dāng)利益。

　　5、為交易當(dāng)事人規(guī)避房屋交易稅費等非法目的，就同一房屋簽訂不同交易價款的合同提供便利。

　　6、改變房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)分割出租。

　　7、侵占、挪用房地產(chǎn)交易資金。

　　8、承購、承租自己提供經(jīng)紀(jì)服務(wù)的房屋。

　　9、為不符合交易條件的保障性住房和禁止交易的房屋提供經(jīng)紀(jì)服務(wù)。

　　10、法律、法規(guī)禁止的其他行為。

　　房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)10種違法違規(guī)行為將受到嚴(yán)查

　　2013年6月，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家工商總局關(guān)于集中開展房地產(chǎn)中介市場專項治理的通知要求，嚴(yán)肅查處房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人員的以下違法違規(guī)行為：

　　1、發(fā)布虛假房源信息，造謠、傳謠以及炒作不實信息誤導(dǎo)消費者的行為。

　　2、誘導(dǎo)、教唆、協(xié)助購房人通過偽造證明材料等方式，獲取購房資格、規(guī)避限購的行為。

　　3、采取內(nèi)部認(rèn)購或雇人排隊制造銷售旺盛的虛假氛圍以及通過炒賣房號非法牟利的行為。

　　4、協(xié)助當(dāng)事人簽訂“陰陽合同”規(guī)避交易稅費的行為。

　　5、違反《商品房屋租賃管理辦法》規(guī)定，對不符合規(guī)定的房屋提供租賃經(jīng)紀(jì)服務(wù)的行為，如低價收進(jìn)高價租出賺取差價。

　　6、侵占、挪用房地產(chǎn)交易資金的行為。

　　7、未履行書面告知義務(wù)，強制提供代理服務(wù)并收取費用的行為。

　　8、泄露、出售委托人的個人信息，謀取不正當(dāng)利益的行為。

　　9、未取得營業(yè)執(zhí)照或未在房地產(chǎn)主管部門備案，擅自從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的行為。

　　10、借用冒用房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員名義簽署房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同，以及租借房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員資格或注冊證書的行為。

　　房屋買賣謹(jǐn)防不良房地產(chǎn)中介陷阱

　　陷阱之一:“違約金”

　　在部分不良房地產(chǎn)中介公司經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同中，往往會設(shè)定“房地產(chǎn)買賣合同”的簽約期限，如果買賣雙方在約定期限內(nèi)不能簽約，那么就必須承擔(dān)“違約金”，但是在格式合同中相應(yīng)的條款中又故意規(guī)避了中介公司自己應(yīng)盡的義務(wù)，比如對房屋是否已有產(chǎn)權(quán)證、是否還存在共有人，房屋的必要居住使用條件、所在小區(qū)中必須告知的與居住相關(guān)的情況等。在此情況下，買賣雙方往往因發(fā)生諸多分歧而不能按期簽約，此時不良中介就會索取違約金，要求買方承擔(dān)不簽訂房屋買賣合同的違約責(zé)任，令買方叫苦不迭。

　　提醒：經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同是設(shè)立中介機(jī)構(gòu)和委托人之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系的文書，不能對委托人設(shè)定必須簽訂買賣合同的義務(wù)，房屋買賣雙方是否簽訂買賣合同，取決于雙方能否對買賣條件達(dá)成意向一致，如果中介機(jī)構(gòu)設(shè)定簽訂房地產(chǎn)買賣合同期限的購房人有權(quán)予以拒絕。

　　陷阱之二:“意向金”、“誠意金”、“訂金”、“定金”

　　買方相中中介公司某處房源，中介公司在與買方簽訂《房地產(chǎn)買賣意向(誠意、訂)金協(xié)議書》中要求買方支付一定數(shù)額的意向(誠意、訂)金“以示購買誠意”，爾后將買方的意向(誠意、訂)金作為向出售人交涉的憑據(jù)，這種經(jīng)營行為在許多中介公司的普遍采用。正規(guī)的中介公司會在合同條款中，明確將意向(誠意、訂)金與定金區(qū)分開來，明確意向(誠意、訂)金的處理方式(這點買方一定要看清)，明確何種情況下可退，何種情況下轉(zhuǎn)為定金不可退。不良的中介公司有意模糊意向(誠意、訂)金的處理方式，模糊與定金的概念。一旦交易不成，也以種種理由拒絕退還買方的意向金。更有甚者，直接給買方開據(jù)“定金收據(jù)”。

　　提醒：意向(誠意、訂)金本來是可退的，它應(yīng)該由中介公司保存;而定金是付給房屋出賣人的。應(yīng)該交給出售人。問題在和中介公司簽訂《房地產(chǎn)買賣意向(誠意、訂)金協(xié)議書》后，一定要看清你付給中介公司的意向(誠意、訂)金下一步的去向，到什么階段會轉(zhuǎn)為定金。對中介公司的合同條款你是否接受，如不接受，有何修改，均可與中介公司作重新約定。

　　陷阱之三:“看房確認(rèn)書”

　　客戶看房，若中介堅持要消費者簽下“看房確認(rèn)書”，有可能被中介用作訴訟證據(jù)。

　　提醒:中介帶客戶看房，但有的中介利用人們的不防備，以為業(yè)務(wù)人員計算工作量為由，要客戶在“看房確認(rèn)書”上簽字，為以后的矛盾，埋下伏筆。以后一旦發(fā)生糾紛，就會以你已看房確認(rèn)，付有定金構(gòu)成所謂的證據(jù)鏈。顯然，中介是故意偷換概念，把看房確認(rèn)和定房確認(rèn)混為一談，為自己不退“定金”尋找理由。

　　如何防范中介陷阱?

　　1、了解政策和服務(wù)陷阱。購房前，消費者應(yīng)先了解國家最新的房產(chǎn)調(diào)控政策和行業(yè)消費陷阱，包括稅費、信貸、購房條件，主動了解房產(chǎn)交易形勢，避免被不良中介忽悠和誤導(dǎo)。尤其是對產(chǎn)權(quán)等對個人有重大影響的事項，建議親自到相關(guān)部門予以確認(rèn)。

　　2、買房下定金需謹(jǐn)慎。定金是支付給賣方的，并非中介公司，即使中介公司代收，也必須要求中介出示賣方委托收定的委托書，千萬不要把定金等前期費用轉(zhuǎn)進(jìn)經(jīng)紀(jì)人的私人賬戶。同時，約定退定條款，對“誠意金”等名目的預(yù)收款，建議約定“誠意金交易失敗可退”的條款以保障自身權(quán)益。

（責(zé)任編輯：李建霞）