商品房買賣過程中要謹(jǐn)防12條“霸王條款”

2012-12-19 來源：0352房網(wǎng) 編輯：木木

　　霸王條款一：“本廣告為要約邀請，一切圖片、文字說明以合同為準(zhǔn)。”

　　專家點(diǎn)評：《合同法》第15條第二款規(guī)定：“商業(yè)廣告的內(nèi)容符合要約規(guī)定的，視為要約。”根據(jù)最高法《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《解釋》)第3條規(guī)定情形，該廣告即使未載入合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，如果違反，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

　　霸王條款二：“出賣人在售房過程中向買受人提供的圖紙、資料、宣傳廣告等，除有特別說明的外，均僅供買受人購房參考，不得視為合同內(nèi)容條款，出賣人享有最終解釋權(quán)。”或者“甲方提供的售樓資料及沙盤展示用于廣告宣傳，如乙方對于售房資料及沙盤和甲方有不同理解，甲方擁有最終解釋權(quán)。”

　　專家點(diǎn)評：根據(jù)上一條款的解析，廣告即使未載入合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，如果違反，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任�！逗贤ā返�40條規(guī)定，提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對方責(zé)任、排除對方主要權(quán)利的，該條款無效。即經(jīng)營者不得在格式條款中排除消費(fèi)者解釋格式條款的權(quán)利。

　　霸王條款三：“本認(rèn)購書簽訂7日內(nèi)，認(rèn)購人未能交納首付款或與出賣人簽訂正式購房合同的，認(rèn)購人所付定金不予退還。”或者“乙方須在本協(xié)議簽定之日起，XX日內(nèi)到“XXXXX”售樓現(xiàn)場與甲方簽定《商品房買賣合同》及其它相關(guān)文件;若乙方逾期未與甲方簽訂買賣合同，甲方有權(quán)將乙方所定的該套商品房另行銷售而無需告知，本協(xié)議自動作廢，且上述定金不予退還。”

　　專家點(diǎn)評：此條款僅對認(rèn)購人未能簽訂合同情況進(jìn)行約束，未對出賣方進(jìn)行約束，雙方權(quán)利義務(wù)不對等。按照《商品房銷售管理辦法》第22條及最高法《解釋》第4條規(guī)定，如因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由導(dǎo)致合同未能訂立的，出賣人應(yīng)返還。

　　霸王條款四：“樓宇屋面及外墻使用權(quán)不屬于買受人，買賣雙方同意屋頂和外墻面廣告權(quán)、會所、休閑娛樂設(shè)施及其他賣方投資建造的經(jīng)營性房產(chǎn)和設(shè)施權(quán)益屬出賣方。”或者“出賣人有權(quán)無償使用建筑外墻、屋面，用以標(biāo)注本項目開放商名稱、小區(qū)名稱等，而不需要征得買受人的同意。”

　　專家點(diǎn)評：此條款侵害了業(yè)主權(quán)利�！段餀�(quán)法》第71條明確規(guī)定業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。《成都市物業(yè)管理條例》第49條規(guī)定：通道、樓梯、物業(yè)服務(wù)用房等屬于業(yè)主共有，禁止任何單位、個人侵占、處分或者改作他用。

　　霸王條款五：“小區(qū)的道路或場地用于停放的車位，全部歸出賣人，出賣人有權(quán)出售、出租。”

　　專家點(diǎn)評：此條款違反了《物權(quán)法》第73、74條，排除了業(yè)主占用、使用、收益、處分小區(qū)道路和車位的權(quán)利。此外，《合同違法行為監(jiān)督處理辦法》第11條規(guī)定，經(jīng)營者與消費(fèi)者采用格式條款訂立合同的，經(jīng)營者不得在格式條款中排除消費(fèi)者應(yīng)當(dāng)享有的權(quán)利。

　　霸王條款六：“因設(shè)計調(diào)整、氣候變化等原因?qū)е挛窗幢竞贤?guī)定期限將該商品房交付買受人使用的，出賣人不承擔(dān)違約責(zé)任。”或者“政府行為(包括但不限于政府強(qiáng)制性文件、行政禁令及片區(qū)大面積停水、停電、高考、創(chuàng)衛(wèi)等)導(dǎo)致工程施工期延長的，出賣人房屋交付時間相應(yīng)順延并免予承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。”

　　專家點(diǎn)評：《商品房銷售管理辦法》第30條規(guī)定：未能按期交付的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。因不可抗力或者當(dāng)事人在合同中約定的其他原因，需延期交付的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時告知買受人。不可抗力是指不能預(yù)見、不能避免和不能克服的客觀情況。設(shè)計調(diào)整、氣候變化等原因不屬于不可抗力范圍，出賣人延期交房的，應(yīng)視為違約。

　　霸王條款七：“因出賣人原因，買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，出賣人按日向買受人支付房產(chǎn)總價款萬分之一的違約金，合同繼續(xù)履行。若因買受人原因未能在出賣人通知入戶之日起15日內(nèi)，配合出賣人辦理產(chǎn)權(quán)登記的，從超過之日起，每日按房產(chǎn)總價款的萬分之五付給出賣人。”

　　專家點(diǎn)評：買賣雙方違約金數(shù)額不一致，加重了消費(fèi)者責(zé)任，違反了合同法的公平原則，且排除了消費(fèi)者變更或解除合同的權(quán)利。

　　霸王條款八：“買受人違約或解除合同的，買受人按應(yīng)付款的20%向出賣人支付違約金;出賣人違約或解除合同的，出賣人按應(yīng)付款5%支付違約金。”

　　專家點(diǎn)評：買賣雙方違約金數(shù)額不一致，加重了消費(fèi)者責(zé)任，違反了《合同法》的公平原則及《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第10條消費(fèi)者享有公平交易的權(quán)利。

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