樓盤冬季集中交房置業(yè)者謹記驗房三步驟(2)

2012-12-14 來源：0352房網編輯：無憂

　　其次為公共維修基金，是依據有關法規(guī)籌集的用于新商品房(包括經濟適用住房)和公有住房出售后的共用部位、共用設施設備維修之用的專門款項。上海公共維修基金收取規(guī)定為，配備電梯的住宅，購房人按照每平方米建筑面積成本價的3%繳納;不配備電梯的住宅，購房人按照每平方米建筑面積成本價的2%繳納。

　　其余的便是物業(yè)費及產權代辦費等雜費。雜費通常包括，面積增加的補差款、管道天然氣開戶費、有線電視安裝費、天然氣安裝費、電話、寬帶初裝費、安防系統(tǒng)費等。

　　法律根據：《中華人民共和國契稅暫行條例》規(guī)定，在中華人民共和國境內轉移土地、房屋權屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人，應當依照本條例的規(guī)定繳納契稅。

　　《財政部國家稅務總局住房城鄉(xiāng)建設部關于調整房地產交易環(huán)節(jié)契稅個人所得稅優(yōu)惠政策的通知》規(guī)定，對個人購買普通住房，且該住房屬于家庭(成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同)唯一住房的，減半征收契稅。對個人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。

　　住房保障和房屋管理局、規(guī)劃和國土資源管理局、財政局、地方稅務局《關于調整本市普通住房標準的通知》規(guī)定，同時符合下列標準的，為普通住房：五層以上(含五層)的多高層住房，以及不足五層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄等;單套建筑面積在140平方米以下;實際成交價格：坐落于內環(huán)線以內的低于330萬元/套，內環(huán)線與外環(huán)線之間的低于200萬元/套，外環(huán)線以外的低于160萬元/套。

　　《商品住宅維修基金管理辦法》對首期維修基金的繳納、賬戶的建立以及繳納時限的規(guī)定一般是按如下標準執(zhí)行的：

　　首期維修基金的繳納：新建商品住宅的房地產開發(fā)企業(yè)和購房人，應當按照下列標準繳納首期維修基金：

　　配備電梯的住宅，房地產開發(fā)企業(yè)按照每平方米建筑面積成本價的4%繳納;不配備電梯的住宅，房地產開發(fā)企業(yè)按照每平方米建筑面積成本價的3%繳納。

　　配備電梯的住宅，購房人按照每平方米建筑面積成本價的3%繳納;不配備電梯的住宅，購房人按照每平方米建筑面積成本價的2%繳納。

　　發(fā)現質量問題應要求整改

　　“交鑰匙”等于交房嗎?

　　“交鑰匙”當然不等同于交房。房屋交付的標志要以房屋買賣合同的約定為準，可以是雙方簽署《房屋交接書》，也可以是“交鑰匙”，或者兩者兼具，抑或其他約定。無論何種約定，一旦實現交付標志，房屋毀損滅失的法律風險就將由購房人承擔。

　　開發(fā)商逾期交房時怎么辦?

　　遇到開發(fā)商逾期交房的情況，應先發(fā)函責令開發(fā)商盡快履行交房義務，開發(fā)商仍然未能交房的，購房人可以根據房屋買賣合同約定的情形，選擇解除合同并主張開發(fā)商賠償，或要求開發(fā)商承擔逾期交房的違約金或滯納金。所有的過程盡量以書面形式予以固定，如果開發(fā)商作出解釋或者說明的，也盡量要求開發(fā)商書面予以回復，確保整個過程保留充分有效的證據。有條件的情況下，應咨詢律師根據實際情況確定具體操作步驟。

　　房屋出現質量問題該怎么辦?

　　如果在驗房時就發(fā)現了質量問題，可拒絕簽署交接書，并書面提出異議。對于非結構性瑕疵，要求開發(fā)商予以整改，并在整改后再辦理交房手續(xù)。如果結構性瑕疵，可以要求開發(fā)商整改或者作出補償，也可以選擇解除合同。

　　在開發(fā)商交房后，如果在保修期內出現質量問題，可以要求開發(fā)商進行維修，并承擔維修期間對購房人造成的損失。如果開發(fā)商怠于維修的，可在書面要求開發(fā)商維修的合理期限屆滿后，自行安排維修并要求開發(fā)商承擔維修所需費用以及維修期間對購房人造成的損失。

　　何時能夠拿到房產證?

　　購房人何時能夠申辦產證在房屋買賣合同中應有明確約定，一般在買賣合同約定的開發(fā)商與購房人簽署《房屋交接書》后一定期限內(30日或60日等，以約定為準)，由開發(fā)商和購房人共同申辦產證，行政主管部門將在購房人遞交申辦材料后20日內完成審核，核發(fā)產證。如合同約定的期限內無法申辦小產證的，購房人可以向開發(fā)商主張違約責任。

　　請的驗房機構所出具的驗房報告是否具有法律效力?

　　從準確意義上來說：驗房只是個咨詢行為，驗房機構出具的驗房報告是一個技術咨詢報告，并不具備法律效力。但是作為專業(yè)的驗房機構(人員)，驗房公司(驗房師)的驗房結論是準確可靠的、有依據的，購房人可以據此結論與開發(fā)商做進一步交涉。但是需要提醒購房人，開發(fā)商未必會認可購房人單方委托專業(yè)機構所作出的驗房報告，在此情況下，該驗房報告未必能成為認定房屋存在質量瑕疵的依據，如果就此發(fā)生爭議，購房人可以起訴至法院，在法院主持下選定驗房機構再作驗房報告，該報告可以作為法院認定房屋質量并就此判定開發(fā)商是否需要承擔責任的依據。

　　僅三成網友會請驗房機構

　　上海又一波交房潮來臨，看著自己的辛苦積蓄換來的房子即將交付，但交房時應該注意些什么?在交房過程中可能遇到哪些問題?房屋出現問題該如何解決?對此，新浪樂居&東方早報聯合展開調查。

　　在房子交付中遇到過哪些問題的調查中，有36.7%受訪者表示在交房過程中發(fā)現小區(qū)配套與購房者表述的不符，該選項最為突出。有三成(30%)的受訪者表示在交房過程中發(fā)現房屋質量存在問題。另外，有13.3%的受訪者表示遇到過逾期未交房的問題。還有6.7%的受訪者表示存在面積與購買面積不相符的現象。只有13.3%的受訪者在交房過程中沒有遇到過任何問題。

　　對于在交房時發(fā)生問題如何解決，有超過七成(73.3%)的受訪者表示不了解該如何處理。16.7%的受訪者表示了解該如何處理相關問題。僅一成(10%)的受訪者表示等出現問題時再尋求法律幫助。

　　當問及是否會請專業(yè)的驗房機構協(xié)助檢驗房屋時，七成(70%)受訪者表示不會，僅三成(30%)受訪者愿意請專業(yè)的驗房機構來檢驗房屋質量。

　　驗房需帶的小工具：

　　1個塑料洗臉盆用于驗收下水管道(水量一定要大)

　　1個小榔頭用于驗收房子墻體與地面是否空鼓

　　1把塞尺用于測裂縫的寬度

（責任編輯：0352房網）