樓盤冬季集中交房 置業(yè)者謹記驗房三步驟
2012-12-14 來源：0352房網(wǎng) 編輯：無憂
很多開發(fā)商把交房時間都選在了年底，買了期房的業(yè)主在這個時候收房確實也有煩惱，如冬季年底收房來不及裝修，不裝修不入住那么新房暖氣費應(yīng)該由誰交?沒有專業(yè)經(jīng)驗的普通購房者收房時應(yīng)該注意哪些事項?冬季氣候寒冷、空氣干燥，各類氣味不容易散發(fā)，因此環(huán)境的好壞很難考察。對這些問題，我們搜集了一些資料，希望對年底收房驗房的網(wǎng)友有所幫助。
第一步：簽字前勿忘查證
購房者在收到交房通知單后，首先要在規(guī)定的時間去物業(yè)交收房產(chǎn)，在交收時有不少文件需要簽署，購房者千萬別因一時內(nèi)容過多而隨意簽字確認。
首先要做的是，查看物業(yè)的“三書一證一表”，所謂“三書”是指《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》、《建筑工程質(zhì)量認定書》，“一證”是指《房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目竣工綜合驗收合格證》，“一表”是指《竣工驗收備案表》。
《建筑工程質(zhì)量認定書》是房屋通過有關(guān)部門質(zhì)量驗收的憑證�！斗康禺a(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目竣工綜合驗收合格證》是房產(chǎn)項目通過有關(guān)部門綜合驗收的憑證�！犊⒐を炇諅浒副怼肥�樓盤向主管部門上報驗收備案的詳細資料，是國家強制要求的，開發(fā)商必須對樓盤負責(zé)的文件標(biāo)記。
這三份文件是樓盤通過驗收、經(jīng)過國家有關(guān)部門權(quán)威認可的標(biāo)志，是開發(fā)商交樓的必要條件。
而《住宅質(zhì)量保證書》是開發(fā)商針對房屋質(zhì)量及保修期限、范圍的承諾。
《住宅使用說明書》則是針對房屋設(shè)計、施工及驗收中的各項具體技術(shù)指標(biāo)，如抗震指標(biāo)、墻體結(jié)構(gòu)類型等的相關(guān)說明。
因此，購房者在收房前切記要求開發(fā)商出示“三書一證一表”，確定該樓已驗收合格，并且與購房合同一致，只有證件齊全了，你才能簽署入住單，收房。
要點：確認開發(fā)商已取得國家認可的專業(yè)測繪單位對面積的實測數(shù)據(jù)，是否與購房合同中約定的有出入。
提示：“三書一證一表”不齊全，是時下不少樓盤的通常做法，特別是《建筑工程質(zhì)量認定書》與《房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目竣工綜合驗收合格證》，往往因為樓盤整體建筑未完成而根本無法驗收，沒有相應(yīng)的證書。開發(fā)商在樓房未經(jīng)驗收時就發(fā)出收房通知單，如購房者不明就里稀里糊涂收了樓并簽了相關(guān)文件，根據(jù)契約自由、自治的原則，一旦簽了字，就視為對樓宇質(zhì)量的認可。日后容易產(chǎn)生法律糾紛。
面對這種情況，購房人可選擇不收樓，如果確實被要求收樓，也應(yīng)在相關(guān)文件，如《住戶驗房交接表》、《驗房記錄表》等相關(guān)文件中寫明“未見《××××表》”等字樣并妥善保留好相關(guān)文件副本。
第二步：驗房時別只顧看墻壁
不知道從什么時候開始，“看墻壁”成為房屋驗收的首要問題。但事實上，驗房遠非只看表面那么簡單。
驗房最好由專業(yè)人員陪同，同步做記錄，并填寫一式四份驗房單，業(yè)主保留交房代表簽字的一份驗房單。
驗房專家指出，除了查看墻壁是否有裂紋、滲水，門、窗密封性，地面平整度，層高等表面問題外，水電、防水、管道等功能性部位的驗收更為重要。例如驗水電，首先是驗一下房屋的水電是否已通。這對于交房后只打算簡單裝修不更換水電的購房者尤為重要。驗電線，除了查看是否通電外，還要看電線是否符合國標(biāo)質(zhì)量，電線的截面面積是否符合要求。一般來說，家里的電線截面面積不應(yīng)低于2.5平方毫米，空調(diào)線應(yīng)達到4平方毫米，否則使用空調(diào)時，電線容易過熱變軟。
其次，廚衛(wèi)防水也是驗房非常重要的一部分，在房子交付時，一些開發(fā)商事先已經(jīng)聲明沒有做防水，就需要在裝修時做。而在交付時已經(jīng)做了防水的，在裝修前一定要檢驗，如果有問題還能在裝修時做出補救措施，否則裝修完才發(fā)現(xiàn)防水問題，工程就大了。驗收防水的辦法是，用水泥沙漿做一個檻堵著廁衛(wèi)的門口，然后再拿一膠袋罩著排污/水口，然后在廁衛(wèi)放水，淺淺約高2cm。然后約好樓下的業(yè)主在24小時后查看其家?guī)l(wèi)。
再次，就是檢查排水/污管道。尤其是陽臺之類的排污口，驗收時，預(yù)先拿一個盛水的器具，然后倒水進排水口。觀察水是不是順利快速地排出。觀察排污管是否有蓄水防臭彎頭。按照經(jīng)驗而言，如果排污管沒有蓄水防臭彎頭，今后洗衣間和廁所的排水口可能會散發(fā)異味。
業(yè)主驗收完房屋后，便可與開發(fā)商或其指定的物業(yè)服務(wù)公司簽約，依據(jù)自己驗收的結(jié)果，將不同的房屋質(zhì)量問題交由開發(fā)商或物業(yè)服務(wù)公司分別處理，以避免交房后出現(xiàn)問題互相推諉。開發(fā)商在一定期限內(nèi)解決驗房中存在的問題后，并再次發(fā)出交房通知單。再次驗房，確認沒有問題后，簽署房屋交接書，領(lǐng)取房屋鑰匙，完成交付。
要點：1.房屋的質(zhì)量：要觀察房屋外墻、地面有無異樣，如裂縫、下沉、凸出或凹陷等情況。
2.房屋的設(shè)備器具：這一部分的驗收尤其重要，因為它將直接影響入住后的正常家庭生活，所以，對包括給排水、電、空調(diào)、通訊及其他電器在內(nèi)的主要設(shè)施設(shè)備等都要試用，確定其是否正常運轉(zhuǎn)。
3.房屋的共用設(shè)備：包括電梯、消防設(shè)備、燃氣系統(tǒng)、暖氣、小區(qū)環(huán)境、停車位、保安系統(tǒng)等的測試。
4.房屋的結(jié)構(gòu)面積：確定是否與跟開發(fā)商事先簽訂的銷售合同中的結(jié)構(gòu)、面積相一致，并應(yīng)特別弄清公用面積分攤情況、使用面積與建筑面積的差額。
提示：先驗樓再繳費、辦理入住手續(xù)是收樓的正常程序。但目前開發(fā)商能讓買家先驗樓后辦手續(xù)的并不多。通常的做法是讓業(yè)主先在收樓文件上簽字，再發(fā)批條，讓業(yè)主到物業(yè)管理處去拿鑰匙。等業(yè)主收了房，發(fā)現(xiàn)貨不對，申訴起來也軟弱無力。這對買家來說是不公平的。為避免出現(xiàn)這種情況，可采取在收樓文件上注明“室內(nèi)情況尚不清楚”或“樓房狀況未明”等字樣。
第三步：繳費要有明白賬
在收房時，還需繳納一定的費用方能完成交房手續(xù)，通常情況下包括契稅、公共維修基金、物業(yè)費及產(chǎn)權(quán)代辦費等雜費。
首先，契稅是其中最大部分，契稅是以所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移變動的不動產(chǎn)為征稅對象，向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種財產(chǎn)稅。上海購房契稅繳納規(guī)定為，個人購買住房屬于契稅征稅對象，應(yīng)按規(guī)定繳納契稅。本市契稅稅率為3%。購買90平方米以上的普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，契稅稅率減按1.5%計算。購買90平方米及以下的普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，契稅稅率減1%(家庭成員范圍包括購買人、配偶以及未成年子女。父母與成年子女共同購房的，應(yīng)作為兩個家庭購房。家庭唯一住房根據(jù)房管部門出具的居民家庭原有住房信息書面查詢結(jié)果確認)。
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