購房合同書中的注意事項和需要防范的問題

2012-10-26 來源：0352房網(wǎng) 編輯：無憂

　　現(xiàn)今，開發(fā)商與購房人簽訂的《商品房買賣合同》(以下簡稱《合同》)是建設部頒布的示范文本。除了這個文本，其實購房人還可以簽訂補充協(xié)議。那么購房協(xié)議到底該怎么簽?專業(yè)人士給您答疑。

　　1、面積誤差有貓膩

　　專家提示：

　　個別發(fā)展商將經(jīng)營性用房、人防工程或其他與房屋無關的面積充做面積誤差。購房者可以在補充協(xié)議中明確所購房屋的實際使用率，即實際使用面積與房屋總建筑面積的比率。當開發(fā)商交付的房屋達不到約定的標準時，購房者便可選擇退房并要求發(fā)展商承擔違約責任。

　　2、裝修拒絕說進口

　　專家提示：

　　建議在補充協(xié)議中詳細約定與房屋有關的所有內外裝修、設施設備的種類、型號、品牌等。寫明“出賣人達不到約定標準的，買受人有權要求出賣人賠償雙倍的裝飾、設備差價。”不能用進口、高級等名詞。

　　3、貸款不批分責任

　　專家提示：

　　如果由于開發(fā)商的原因導致貸款得不到批準，購房者可以選擇退房并要求發(fā)展商承擔違約責任;如果由于自身原因，可選擇變更付款方式或要求退房。這些內容在格式合同或補充協(xié)議里應明確約定。

　　4、贈送花園別輕信

　　專家提示：

　　《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第31條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押。”所以即使房地產(chǎn)商在合同中約定了樓門前底層用戶窗戶下的小綠地歸您使用，如果沒有得到全體購房人的認可，這種約定并不保險。您最好能和房地產(chǎn)商約定清楚使用的費用和期限，并明確使用權如被全體業(yè)主收回，房地產(chǎn)商應賠償什么損失。

　　5、配套設施留意時間

　　專家提示A

　　在開發(fā)商擁有會所、地下車庫獨立產(chǎn)權的情況下，在合同中明確是小區(qū)自用還是在保障小區(qū)業(yè)主使用不受影響的情況下，經(jīng)業(yè)主大會同意后可對外開放，并明確具體的使用費用。

　　對出售的地下車位，不買車位的購房人就要在合同上明確，自己如果將來有車，可以停在什么地方。

　　專家提示B

　　一些購房人在合同里只約定“預留電話線、有線電視插座、管道煤氣入戶、24小時熱水……”，卻沒有說明這些功能在入住時是否能正常使用，這種含糊不清的約定是沒有意義的。

　　專家提示C

　　關于配套設施業(yè)主通常認為合同中有這樣一條就放心了：“保證郵局、商場、幼兒園等配套設施在某年某月某日達到使用條件”。

　　對于“使用條件”業(yè)主往往理解為只有開張才能算達到使用條件。

　　但開發(fā)商會說：“房子賣出就達到使用條件了。至于什么時候開張不是我說了算。”所以應在合同中注明什么叫達到使用條件。

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