購房者掌握好防忽悠學(xué) 樓市謊言將不攻自破 (2)

2012-10-05 來源：0352房網(wǎng) 編輯：詩諾

　　四、“這只是意向金，買不成還是可以退的”

　　情景再現(xiàn)：購房一方有意向購房，但是既怕房子沒了，又怕自己一個(gè)人做的決定太倉促，因此猶豫是不是該下定，這時(shí)中介公司的工作人員說，你先下定，這只是意向金，將來不想買了還是可以退的。

　　潛在風(fēng)險(xiǎn)：如果您仔細(xì)看幾乎所有的居間合同上都會(huì)約定在產(chǎn)權(quán)人簽字后意向金轉(zhuǎn)為定金，那么轉(zhuǎn)為定金后如果購房人不同意購買，定金就會(huì)被沒收掉。

　　解決方法：沒有最終決定之前，不可輕易下定。

　　五、“你的房子我一定在多長時(shí)間內(nèi)幫你賣掉”

　　情景再現(xiàn)：很多購房人是以房換房，買和賣同時(shí)進(jìn)行，買房子的前從賣房子那邊直接取得，這樣的交易時(shí)連環(huán)交易，本身風(fēng)險(xiǎn)較大，購房人本身可能也有一定的意識(shí)，但是中介公司可能會(huì)說，你放心，你的房子我們肯定在一個(gè)月內(nèi)出售掉，不會(huì)影響你現(xiàn)在的交易。

　　潛在風(fēng)險(xiǎn)：如果中介公司這樣說，那么萬一到時(shí)候賣不掉怎么辦?那么直接導(dǎo)致買房的合同無法履行或者急于履行而不得不要低價(jià)出售原有房屋，這對(duì)于購房人來講都是損失。

　　解決辦法：要么在購房合同中明確如果前一房屋不能在上述事件內(nèi)出售掉，那么雙方合意解除買賣合同，或者也可以約定一個(gè)較為輕微的違約金，這樣起碼風(fēng)險(xiǎn)可控。

　　六、“做低房價(jià)一定可以成功的”

　　情景再現(xiàn)：買賣雙方都希望交納的稅費(fèi)越少越好，那么中介公司可能推薦雙方合意做低房價(jià)，并稱以前類似情況做低房價(jià)到某個(gè)階段一定能夠獲得通過。

　　潛在風(fēng)險(xiǎn)：如果做低房價(jià)無法通過，那么直接帶來的后果是要重新簽訂買賣合同，并且付款方式和需要交納的稅費(fèi)都要增加，這就意味著要變更原來的買賣合同，如果雙方對(duì)于變更無法達(dá)成一致或者增加的稅費(fèi)約定不明會(huì)造成風(fēng)險(xiǎn)。

　　解決辦法：首先要充分預(yù)料到有做低房價(jià)不會(huì)被通過的客觀情況，然后在補(bǔ)充協(xié)議中約定清楚，如果不能通過，那么雙方應(yīng)該按照何種原則履行，這樣可以做到有備無患。

　　七、“貸款肯定可以辦的出來”

　　情景再現(xiàn)：購房人絕大部分情況下是要通過貸款購房的，購房人有時(shí)也擔(dān)心但是是不是能夠順利獲批，如果不能獲批怕承擔(dān)違約責(zé)任，而此時(shí)中介公司往往稱自己與銀行有什么樣的關(guān)系或者有多年的經(jīng)驗(yàn)或者剛剛辦理過貸款，保證可以獲批貸款。

　　潛在風(fēng)險(xiǎn)：貸款就涉及到一些不確定性因素，比如銀行的貸款政策、購房人的信用和工資收入、國家的調(diào)控等因素，不排除貸款不能獲批或者獲批額度不足的情況，這種情況下按照法律規(guī)定購房人要用現(xiàn)金補(bǔ)足的，如果不能補(bǔ)足就要承擔(dān)違約責(zé)任。

　　解決方法：在合同中明確約定貸款不能獲批或者獲批不足一定額度的情況下可以解除合同或者約定即便要承擔(dān)違約金，也承擔(dān)一個(gè)較為輕微的違約責(zé)任，使風(fēng)險(xiǎn)可控。

　　總而言之，房屋買賣對(duì)于一個(gè)家庭而言屬于重大交易行為，一定要慎重，相關(guān)情況要考慮清楚，不能別人說什么就是什么，要有自己的判斷和堅(jiān)持。

　　八、“交易稅費(fèi)不會(huì)超過多少錢”

　　情景再現(xiàn)：在簽訂買賣合同或者居間協(xié)議中，一般上家要求到手價(jià)，那么稅費(fèi)由下家承擔(dān)而下家又怕稅費(fèi)很高，所以要中介公司估算清楚，稅費(fèi)是多少，此時(shí)中介公司就會(huì)就所有應(yīng)該繳納的稅費(fèi)列出明細(xì)，哪些可以減免等等做一下說明，應(yīng)該說大部分中介是較為清楚的，但是也并非如此，有些剛?cè)胄械男≈薪榱私獠磺宄那闆r下輕易許諾稅費(fèi)不超過多少錢，買賣雙方信以為真。

　　潛在風(fēng)險(xiǎn)：如果中介公司解釋的稅費(fèi)不夠準(zhǔn)確，如果減少了當(dāng)然皆大歡喜，如果增加了，那么誰也不愿意承擔(dān)，特別是做地方房價(jià)不被通過后，增加的稅費(fèi)有可能會(huì)達(dá)到10萬甚至幾十萬，都不愿意承擔(dān)勢(shì)必會(huì)發(fā)生糾紛的。

　　解決方法：解決問題的方法是明確作出約定，注明本合同簽訂的前提是稅費(fèi)為鬃?錢，如果超過的那么按照什么約定來承擔(dān)，約定清楚了，可以約定各自承擔(dān)各自的，可以約定下家承擔(dān)，也可以約定中介公司承擔(dān)，但是不管誰承擔(dān)，約定清楚了，一旦發(fā)生就有據(jù)可依了。

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