分辨購房中的四大率度保障購買放心房
2011-07-21 來源：理財周刊 編輯：宋羽欣
在售樓處，我們會被一些容積率，綠化率這些專業(yè)術語所迷惑。專家表示，目前與"率"有關的概念主要包括容積率、綠化率、車庫率和得房率等等。那么，這些專業(yè)術語跟住宅綜合品質之間到底有什么關系，市場上存在哪些認識上的誤區(qū)，在此有必要進行詳細解析�；诖�，購房者更要對這些基本概念有個全面的了解。
容積率：盡量避免高指標
容積率是指小區(qū)總建筑面積與總用地面積的比值，這個比值越小，意味著小區(qū)容納的建筑總量越少，人均用地面積越多，居住品質就會越高。為什么這么說呢?上海五合國際副總經(jīng)理吳茂輝解釋說，容積率低的小區(qū)有更多的土地用于綠地建設，以及建筑層高也適中，因而居住品質相對較高。比如綠樹成蔭的別墅區(qū)，其容積率只有0.35左右。而位于城市核心地段的樓盤，容積率超過5以上，因而整個小區(qū)內高層建筑林立，讓人頗感壓抑。相比較而言，前者的舒適性肯定遠大于后者。
而與此同時，高容積率的小區(qū)也意味著帶來高密度的居住人口，這對小區(qū)本身樓道、公共娛樂場所等的使用也會更加頻繁，從而加速其老化。同時，高容積率的小區(qū)在安保方面也存在不小的壓力。因此專家建議，購房者一定要選擇選擇在適當?shù)膮^(qū)間內選擇容積率，如多層不超過3，以小高層居多的小區(qū)在4左右，而高層為主的小區(qū)不能超過5。
綠化率：謹防偷換概念
綠化覆蓋程度高達40%!如果這樣的樓盤位于寸土寸金的市中心，會不會讓人怦然心動?答案肯定是"會"。
綠化率是開發(fā)商會經(jīng)常提及的概念，跟容積率一樣，也是一項規(guī)劃指標，可簡單表述為指規(guī)劃建設用地范圍內的綠化面積與規(guī)劃建設用地面積之比。但目前與之有關的概念還包括綠地率和綠化覆蓋率，其中綠地率中的綠地是指"居住區(qū)用地范圍內各類綠地"，主要包括公共綠地、宅旁綠地、配套公建所屬綠地和道路綠地等。綠化覆蓋率是綠化垂直投影面積之和與占地面積的百分比，因此，樹的影子也可算入綠化覆蓋率，所以綠化覆蓋率有時能做到60%以上。
但是有業(yè)內人士指出，少數(shù)開發(fā)商在宣傳時只提綠化覆蓋率或者綠地率，因為通過一些技術上的處理，均能得到不錯的效果，但實際上綠化面積到底有多少，則避而不談。因此購房者在如果要真正小區(qū)的綠化程度，除了要詢問綠化覆蓋率之外，還要了解規(guī)劃綠化面積的大小。
得房率：還要關注使用率
得房率越高，則意味著購房者花在公攤面積上的費用越少。但專家提醒，得房率在某些特定的情況下，會發(fā)生變化，因此購房者別僅僅只是聽信開發(fā)商的說辭。
一般情況下，得房率是指套內建筑面積與套(單元)建筑面積之比。其中，套內建筑面積包括套內使用面積、套內墻體面積、陽臺建筑面積三部分，套(單元)建筑面積為套內建筑面積與分攤的公用建筑面積之和。正是因為公攤面積是一個可變量，因此專家解釋說，對于一些分若干期開發(fā)的樓盤，一定要注意得房率的變化。
這到底是怎么回事呢?吳茂輝舉例說，前期銷售的房源一般是在規(guī)劃建筑方案設計最初計算并得到的得房率，由于此時公攤面積部分一時無法統(tǒng)計完全，一般只計算現(xiàn)有的公攤面積，有時甚至只是簡單計算標準層內的公共交通分攤面積，這樣得來的得房率自然是相對比較高的。但等到項目建設竣工交付前后，由房屋測量登記部門通過圖紙與實測結合計算得到的公攤系數(shù)通常都會比前期的大，因而，這時的實際得房率比銷售時的宣傳要約降低1～3個百分點。
據(jù)了解，得房率跟建筑形式也有一定的關系，如多層住宅的得房率可控制在 85～90%，小高層住宅的得房率控制在80～85%，高層的得房率相對較低，一般在75～80%。高層小戶型得房率最不理想，有可能低于75%的水平。
對此，專家建議，如果條件允許，購房者不妨直接進入樣板房對室內使用面積進行測量，得到套內使用面積，計算出使用率，雖然結果不一定十分準確，但能夠較為客觀地反映住宅的使用效率。同時，使用率還能反映出房型設計方面的缺陷，因為有些房型形狀很不規(guī)則，會影響到使用，雖然得房率不低，但是使用率卻打了折扣。
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