買房子必備法律常識 5大基本常識助順利選房(3)

2011-05-23 來源：0352房網(wǎng) 編輯：編輯小馮

　　常識5開發(fā)商因故嚴(yán)重延期交房怎么辦?

　　【案例】2008年6月18日，王先生與某房地產(chǎn)公司簽訂了《商品房購銷合同》，約定王先生購買該房地產(chǎn)公司銷售的南市區(qū)某小區(qū)兩套房屋，王先生按約定交納了定金及首付款20萬元。依據(jù)合同約定，開發(fā)商應(yīng)于2009年12月31日前向姚先生交付房屋，但開發(fā)商因故一直未交付房屋。2010年4月，王先生要求該房地產(chǎn)公司解除合同，同時要求房地產(chǎn)公司按合同約定支付逾期交房的違約金至交房之日止。該房地產(chǎn)開發(fā)公司承認(rèn)王先生所述事實，同意解除合同，但不同意按照合同約定的計算方法承擔(dān)違約金，只同意退還王先生所交購房款并支付已交房款的利息。據(jù)了解，兩者相差約50多萬元。

　　【律師】《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條規(guī)定：“當(dāng)事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過造成的損失30%為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少;當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。”

　　我國立法上承認(rèn)違約金具有補償性和懲罰性，同時認(rèn)為違約金的基本性質(zhì)是補償性。從原則上講，就是變動違約金，使其與守約方所受到的損失大體相當(dāng)。如果當(dāng)事人約定的違約金過高時就降低違約金金額，使其首先達(dá)到補償守約方的損失的目的，弱化懲罰性，降低違約方的成本;如果當(dāng)事人約定的違約金過低時，就提高違約金金額，使其達(dá)到補償守約方損失的目的，達(dá)到平衡合同雙方當(dāng)事人的利益，從而最大限度地實現(xiàn)合同的公平與正義。

　　在本案例中，王先生所主張的違約金達(dá)50余萬元，該金額能否得到支持，主要取決于王先生所遭受的損失。若50萬元并未超過王先生所遭受損失的30%，則應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為過分高于損失而予以適當(dāng)調(diào)整;而當(dāng)王先生的損失難以或者無法確定時，根據(jù)有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定，也可以參照違約方(該房地產(chǎn)公司)因違約行為所獲利潤情況予以確定。

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