買房子必備法律常識(shí) 5大基本常識(shí)助順利選房(2)

2011-05-23 來源：0352房網(wǎng) 編輯：編輯小馮

　　常識(shí)3各種名目的炒房和投機(jī)性購(gòu)房受到嚴(yán)格限制

　　【案例】2009年1月，黃先生購(gòu)買了一套房屋，并簽訂了預(yù)售合同。根據(jù)預(yù)售合同的約定,該房屋總價(jià)款人民幣180萬元，首期付款60萬元，余款黃先生以銀行貸款方式支付;雙方還在預(yù)售合同的補(bǔ)充條款中約定：“若因購(gòu)房人原因(包括銀行貸款政策變化)，銀行未全部或部分批準(zhǔn)購(gòu)房人貸款申請(qǐng)的,購(gòu)房人應(yīng)補(bǔ)足全部房款。”2009年3月，因黃先生有其他多筆貸款未清償，故銀行未批準(zhǔn)黃先生上述貸款。因黃先生未在合同約定的期限內(nèi)補(bǔ)足全部房款，故地產(chǎn)公司將黃先生訴至法院,要求終止預(yù)售合同。

　　【律師】上述案例中，預(yù)售合同中有關(guān)購(gòu)房人無法貸款時(shí)應(yīng)補(bǔ)足房款的補(bǔ)充約定合法有效，黃先生應(yīng)按照約定補(bǔ)足全部房款;若黃先生未補(bǔ)足房款的，地產(chǎn)公司有權(quán)要求解除與黃先生的預(yù)售合同，并要求黃先生承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

　　以上案例只是眾多房屋貸款糾紛中的一件，在實(shí)踐中這類糾紛很多。

　　今年年初以來，中央出臺(tái)多項(xiàng)政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控。2010年4月17日，國(guó)務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的通知》，根據(jù)《通知》規(guī)定，將實(shí)行更為嚴(yán)格的差別化住房信貸政策：對(duì)購(gòu)買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)，貸款首付款比例不得低于30%;對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍;對(duì)貸款購(gòu)買第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應(yīng)大幅度提高，具體由商業(yè)銀行根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)管理原則自主確定。商品住房?jī)r(jià)格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購(gòu)買第三套及以上住房貸款;對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買住房貸款。地方人民政府可根據(jù)實(shí)際情況，采取臨時(shí)性措施，在一定時(shí)期內(nèi)限定購(gòu)房套數(shù)。

　　為此，如果是購(gòu)房自住涉及到貸款購(gòu)房，購(gòu)房者應(yīng)關(guān)注政策的變化，正確估計(jì)自己的負(fù)擔(dān)能力;如果是炒房或者投機(jī)性購(gòu)房涉及到貸款購(gòu)房，則正是中央以及各級(jí)政府嚴(yán)格限制和打擊的范圍。

　　常識(shí)4開發(fā)商違反銷售廣告的承諾是否要承擔(dān)違約責(zé)任?

　　【案例】某開發(fā)商在售樓廣告中說明，其開發(fā)的小區(qū)旁，政府部門規(guī)劃有公園及超市，購(gòu)房者購(gòu)物及休閑極為方便(該說明未寫入《商品房購(gòu)銷合同》)。后來政府部門的規(guī)劃發(fā)生了變化，公園及超市變成了體育場(chǎng)。購(gòu)房者以房屋交付后小區(qū)旁實(shí)際不存在公園及超市為由，要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。那么，該購(gòu)房者的要求是否能得到支持?

　　【律師】根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第3條的規(guī)定，開發(fā)商對(duì)廣告中的說明和允諾承擔(dān)違約責(zé)任的情況，僅限于針對(duì)商品房開發(fā)規(guī)劃范圍以內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明或允諾。對(duì)于商品房開發(fā)規(guī)劃范圍以外的相關(guān)設(shè)施所作的說明或允諾，即使具體確定，甚至對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的構(gòu)成有重大影響的，也不能視為合同的內(nèi)容來要求承擔(dān)違約責(zé)任。

　　具體到本案中，開發(fā)商在售樓廣告中對(duì)公園、超市所作的說明，不應(yīng)視為要約，也就不應(yīng)視為合同內(nèi)容，自然也就不能要求開發(fā)商對(duì)其承擔(dān)違約責(zé)任。

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