在《物業(yè)管理條例》(以下簡稱《條例》)頒布實施的第7個年頭，作為物業(yè)承接查驗制度的配套性文件——《物業(yè)承接查驗辦法》(以下簡稱《辦法》)終于正式印發(fā)了。至此，《條例》確立的七大基本制度都有了具備可操作性的配套性法規(guī)政策。

　　一、《辦法》有利于明確建設(shè)單位的應(yīng)盡義務(wù)，最大限度地減少開發(fā)遺留問題給前期物業(yè)管理帶來的困難和矛盾。

　　自物業(yè)管理在我國誕生之日起，物業(yè)服務(wù)企業(yè)由于身份的特殊性決定了其在物業(yè)管理活動中的“雙重弱勢”地位：對建設(shè)單位，迫于其前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘權(quán)只能“俯首稱臣”，接受不公平交易條件;對業(yè)主，考慮到業(yè)主大會成立后物業(yè)服務(wù)企業(yè)的續(xù)聘權(quán)，面對前期物業(yè)管理的矛盾和糾紛只能花錢息事寧人。

　　《條例》雖然確立了物業(yè)承接查驗制度，但是由于其第二十八條僅為原則性的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在開展物業(yè)承接查驗活動時，一方面，因為處于被選擇的弱勢地位，加上建設(shè)單位的義務(wù)不甚明確，發(fā)現(xiàn)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備出現(xiàn)問題，物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)常不敢理直氣壯地主張權(quán)利，自身利益受到侵害在所難免。

　　另一方面，由于缺乏具體明確的查驗標準、規(guī)范和程序作為指導(dǎo)，再加上自身專業(yè)能力的不足，許多物業(yè)服務(wù)企業(yè)在承接查驗工作中經(jīng)常感到無據(jù)可依、無從著手，導(dǎo)致大量開發(fā)遺留問題的存在，造成作為履行前期物業(yè)服務(wù)合同的基礎(chǔ)環(huán)節(jié)和重要步驟的物業(yè)承接查驗活動多數(shù)流于形式，有的甚至混同于施工企業(yè)的竣工驗收，埋下了矛盾糾紛產(chǎn)生的“禍根”。

　　以成都市為例，在2009年六個中心城區(qū)受理的與前期開發(fā)遺留問題相關(guān)的投訴案件為56件，經(jīng)調(diào)查，其中屬于建設(shè)單位前期開發(fā)責(zé)任的有32件，占到58%;屬于物業(yè)承接查驗工作不到位導(dǎo)致的投訴有15件，占到27%;屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)直接責(zé)任的僅為4件，占7%;屬于無效投訴的5件，占8%。經(jīng)調(diào)解，由物業(yè)公司解決的為35件，占投訴量的69%;協(xié)調(diào)建設(shè)單位解決12件，占投訴量的24%。

　　由于承接查驗工作不到位，建設(shè)單位逃避了相應(yīng)的法律責(zé)任，造成了大量的開發(fā)遺留問題，不僅加大了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的負擔(dān)，而且降低了業(yè)主對前期物業(yè)服務(wù)的滿意度，物業(yè)服務(wù)企業(yè)把本應(yīng)用于發(fā)展壯大的人力物力投入到了解決不應(yīng)承擔(dān)或可以避免的責(zé)任中，增大了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營管理成本和潛在的管理服務(wù)風(fēng)險。

　　為強化建設(shè)單位的責(zé)任，《辦法》要求建設(shè)單位必須移交權(quán)屬明確、資料完整、質(zhì)量合格、功能完善、配套齊全的物業(yè)�！掇k法》第十一條從建設(shè)工程竣工驗收合格、市政公用設(shè)施設(shè)備符合規(guī)劃設(shè)計、公共服務(wù)設(shè)施按規(guī)劃設(shè)計要求建成、公共配套設(shè)施滿足使用功能要求、共用設(shè)施設(shè)備合格、物業(yè)使用和管理維護的技術(shù)資料完整齊全等七個方面規(guī)定了實施承接查驗的物業(yè)應(yīng)當具備的條件。

　　為幫助物業(yè)服務(wù)企業(yè)充分做好現(xiàn)場查驗的準備和保證移交資料的齊全，《辦法》要求建設(shè)單位必須在現(xiàn)場查驗20日前，向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交承接查驗所必需的五個方面的資料，對缺少的資料，要求建設(shè)單位書面承諾補交的具體時限。

　　以上這些規(guī)定，強化了建設(shè)單位的責(zé)任和義務(wù)，督促了建設(shè)單位提高物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的建設(shè)質(zhì)量，平衡了建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在承接查驗中的利益，調(diào)和了前期物業(yè)管理活動中的各種矛盾和糾紛，最大限度地減少了開發(fā)建設(shè)遺留問題，有利于逐步改變物業(yè)服務(wù)企業(yè)的弱勢地位。

　　二、《辦法》有利于明確物業(yè)承接查驗依據(jù)、內(nèi)容、重點和方法，最大限度地指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展物業(yè)承接查驗活動。

　　《辦法》第十二條規(guī)定，實施物業(yè)承接查驗，主要依據(jù)物業(yè)買賣合同、臨時管理規(guī)約、前期物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)規(guī)劃設(shè)計方案、建設(shè)單位移交的圖紙資料、建設(shè)工程質(zhì)量政策法規(guī)和標準規(guī)范文件等六類文件，明確了物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展承接查驗的基本依據(jù)。對于建設(shè)單位移交的資料，《辦法》規(guī)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當進行清點和核查，重點核查共用設(shè)施設(shè)備出廠、安裝、試驗和運行的合格文件。

　　關(guān)于現(xiàn)場查驗的內(nèi)容，《辦法》將物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備分為三個部分進行了詳細列舉和描述，有利于物業(yè)服務(wù)企業(yè)在實踐中比照使用。對于現(xiàn)場查驗的方法和重點，《辦法》第十八條規(guī)定，現(xiàn)場查驗應(yīng)當綜合運用核對、觀察、使用、檢測和試驗等方法，重點查驗物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的配置標準、外觀質(zhì)量和使用功能。

　　為了保證現(xiàn)場查驗發(fā)現(xiàn)的問題得到及時有效地解決，《辦法》規(guī)定，現(xiàn)場查驗中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當將物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的數(shù)量和質(zhì)量不符合約定或者規(guī)定的情形，書面通知建設(shè)單位，建設(shè)單位應(yīng)當及時解決并組織物業(yè)服務(wù)企業(yè)復(fù)驗。

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