物業(yè)服務(wù)存在瑕疵可否拒交物管費(fèi)?

　　案例：劉先生自2010年5月入住某小區(qū)后，認(rèn)為物業(yè)服務(wù)公司的清潔衛(wèi)生做得不好，樓道地面常有污物，而且單元樓的對講系統(tǒng)經(jīng)常出故障，屢次維修未能徹底解決。因此，劉先生以物業(yè)服務(wù)公司服務(wù)水準(zhǔn)不合格為由從2010年10月起拒交物管費(fèi)。受此影響，其他一些業(yè)主也紛紛效仿，最終導(dǎo)致該小區(qū)的物業(yè)管理陷入僵局。

　　律師解答：從我們?nèi)粘５挠^念出發(fā)，所謂一分錢，一分貨，只要物業(yè)公司服務(wù)不好，業(yè)主不交物業(yè)費(fèi)完全是有理的。但想從法律角度分析，動輒以拒交物業(yè)費(fèi)的做法來表達(dá)對物業(yè)服務(wù)的不滿并不可取，而且未必合法，甚至可能形成業(yè)主違約的事實(shí)。業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間是一種服務(wù)合同的關(guān)系，物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)不好的情況可以區(qū)分為重大違約和一般違約兩種情形。物業(yè)服務(wù)企業(yè)完全不承擔(dān)物業(yè)管理的主要職責(zé)，甚至有加害業(yè)主的行為，造成業(yè)主權(quán)利損害的，屬于重大違約。在這種情況下，業(yè)主可以通過法律渠道追究其違約責(zé)任，包括停止支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)和賠償違約金，甚至可以依法炒物業(yè)公司的魷魚，更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)。在物業(yè)服務(wù)公司按合同要求履行了義務(wù)，但是履行的內(nèi)容不完全符合物業(yè)服務(wù)合同的標(biāo)準(zhǔn)時，屬于服務(wù)有瑕疵的一般違約行為。業(yè)主可以要求物管企業(yè)嚴(yán)格履行義務(wù)，達(dá)到服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，滿足業(yè)主的合法需要。業(yè)主也可以根據(jù)其服務(wù)瑕疵大小，適當(dāng)?shù)販p少物業(yè)費(fèi)，但在其服務(wù)達(dá)到合同標(biāo)準(zhǔn)后，應(yīng)當(dāng)恢復(fù)約定的物業(yè)費(fèi)水平。因此，動輒拒交物業(yè)費(fèi)用的行為并不可取，甚至可能激化業(yè)主和物業(yè)企業(yè)之間的矛盾，使原本可以通過協(xié)商解決的問題陷入僵局。建議在訂立合同時，業(yè)主最好將可不交或少交物業(yè)費(fèi)的情況在合同中明確約定。

　　空置房如何交納物管費(fèi)?

　　案例：市民楊先生2009年初購買了某樓盤商品房一套，該樓盤于2010年6月交房，楊先生在收房時交納了三個月的物業(yè)管理費(fèi)。此后，由于種種原因，楊先生的房屋一直空置，雖然物管公司多次電話催繳物管費(fèi)，但楊先生認(rèn)為，既然房子沒有人住，自然就不應(yīng)交納物管費(fèi)。

　　律師解答：大多數(shù)新建小區(qū)入住率都不會達(dá)到百分之百，會出現(xiàn)不少空置房，這些業(yè)主往往會拒絕繳納物業(yè)費(fèi)或要求少繳納。實(shí)際上，物業(yè)管理是對全體業(yè)主住宅進(jìn)行維護(hù)、維修的服務(wù)，不因某一住戶沒入住就明顯減少服務(wù)，目前的法律規(guī)定并不支持空置房可以少交或不交物業(yè)費(fèi)，因此空置房也應(yīng)由產(chǎn)權(quán)人全額支付物業(yè)費(fèi)。在業(yè)主大會或業(yè)主委員會沒有就空置房可以少交或不交物業(yè)費(fèi)用達(dá)成一致并形成決議的情況下，空置房的業(yè)主依然要與其他業(yè)主一樣平等承擔(dān)義務(wù)，按時、全額地繳納物業(yè)費(fèi)用。如果拖欠不交或少交的，屬于不合法地加重其他業(yè)主負(fù)擔(dān)，侵犯其合法權(quán)益的行為。(以上問題由中豪律師集團(tuán)(貴陽)事務(wù)所劉云飛律師解答)

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